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Al fondo morosi si contribuisce in base ai millesimi
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Al fondo morosi si contribuisce in base ai millesimi

E' illegittima la delibera che obblighi i condomini a corrispondere su base paritaria le somme destinate a fronteggiare gli effetti negativi delle morosità condominiali

Avv. Gianfranco Di Rago  

Ove l'assemblea abbia deciso di porre rimedio agli squilibri di bilancio causati dal mancato pagamento delle proprie quote da parte dei condomini morosi istituendo un fondo di riserva che consenta di fronteggiare le spese correnti, è illegittimo prevedere che i condomini vi concorrano su base paritaria, versando tutti il medesimo importo, perché occorre al contrario fare riferimento ai millesimi di proprietà.

Questo l'interessante chiarimento che viene dalla Corte di Appello di Catanzaro, che si è espressa sulla questione con la recente sentenza n. 1542 del 24 novembre 2020.

Il caso concreto.

Nella specie, come purtroppo avviene sempre più spesso nelle realtà condominiali, l'amministratore si trovava in difficoltà nella gestione del condominio perché, a causa delle numerose morosità accumulatesi nel tempo dovute ai condomini in ritardo nei pagamenti, non riusciva più a fronteggiare le scadenze correnti e i fornitori del condominio minacciavano di passare alle vie legali.

I debiti dei condòmini morosi li pagano i morosi… o no?

Con due diverse deliberazioni condominiali era stata quindi disposta la costituzione di un fondo straordinario di 40 mila euro per ripianare la situazione debitoria del condominio e, successivamente, era stato deciso un ampliamento di detto fondo mediante la contribuzione di ciascun condomino nella misura di mille euro ciascuno, da versare anche in più soluzioni entro una certa data.

Quest'ultima delibera, in particolare, era stata oggetto di impugnazione da parte di alcuni condomini, i quali lamentavano la violazione dell'art. 1123 c.c., non essendosi provveduto a suddividere la spesa relativa all'ampliamento del fondo morosi sulla base dei millesimi risultanti dalle tabelle allegate al regolamento condominiale.

Il Tribunale, pronunciandosi sulle varie questioni sollevate dai condomini, aveva però rigettato l'impugnazione.

Il c.d. fondo morosi.

Resta a tutt'oggi un problema aperto quello della legittimità dell'istituzione di un fondo morosi a maggioranza (perché - come spiegato da Cass. civ., sez. II, 5 novembre 2001, n. 13631 - il problema non si pone se la delibera sia adottata all'unanimità dei partecipanti al condominio).

In detta sentenza di legittimità viene infatti spiegato come la ripartizione delle spese condominiali debba necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità fissati dall'art. 1123 c.c. (come detto, derogabili solo all'unanimità) e, pertanto, non sia consentito all'assemblea, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote dei condomini morosi.

Richiesta dei nomi dei condòmini morosi e mancata risposta dell'amministratore: chi chiamare in giudizio?

Invece - e questo è l'orientamento interpretativo maggiormente seguito, più di recente confermato anche in Cass. civ. 9083/2014 - nell'ipotesi di effettiva e improrogabile urgenza dell'amministratore di avere a disposizione somme per la gestione dei beni e dei servizi comuni (come ad esempio nel caso di azione esecutiva avviata dal creditore del condominio), può ritenersi consentita una deliberazione assembleare a maggioranza che tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo cassa ad hoc, tendente a evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva.

In questi casi sorge in capo al condominio, e non ai singoli condomini morosi, l'obbligazione di restituire ai condomini solventi le somme a tale titolo percepite, dopo aver identificato gli insolventi e recuperato dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute e per i maggiori oneri connessi.

La decisione della Corte di Appello.

La Corte di Appello di Catanzaro ha condiviso l'orientamento interpretativo di cui sopra e ha a sua volta ritenuto legittima l'istituzione di un fondo speciale a maggioranza nell'ipotesi di effettiva e improrogabile urgenza derivante dalla morosità di alcuni condomini e dalla necessità di ripianare i debiti accumulati dal condomini.

Tuttavia i giudici hanno chiarito come la ripartizione degli importi da destinare al fondo morosi debba essere necessariamente operata in base ai millesimi e non in modo paritario.

A tutto concedere, può essere ammessa una contribuzione in misura fissa a titolo di anticipazione provvisoria, da considerarsi quindi legittima solo a condizione che sia espressamente previsto un conguaglio a fine esercizio, in misura proporzionale alle rispettive carature millesimali.

Dati dei morosi: a chi domandarli?

Nel caso di specie, al contrario, la delibera impugnata parlava genericamente di conguaglio, ma dal testo non potevano in alcun modo evincersi i termini e i tempi di detta operazione, ovvero in base a quali criteri si sarebbe operato (in base ai millesimi o altro?) e in quale momento ciò sarebbe avvenuto.

Secondo la Corte di Appello di Catanzaro si tratta di precisazioni assolutamente necessarie per la legittimità della deliberazione, poiché la deroga ai criteri di cui all'art. 1123 c.c. ha carattere eccezionale. Di qui l'accoglimento dell'appello e l'annullamento dell'impugnata deliberazione assembleare.

Errore nell'elenco dei condomini morosi comunicato dall'amministratore di condominio: quali conseguenze?

Scarica App. Catanzaro 24 novembre 2020 n. 1542

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