#1 Inviato 12 Agosto, 2015 Salve, in alcune discussioni si legge che il fondo cassa morosi può essere costituito solo con l'unanimità degli aventi diritto al voto. Infatti è così. Nel mio condominio, oltre a non essere stato costituito all'unanimità, non è stato nemmeno votato ogni anno. è stato approvato solo la prima volta, nel 2011, peraltro con il voto favorevole di tanti condòmini che rappresentano circa 400 millesimi. Eppure, me lo ritrovo ogni anno nel rendiconto, ma si noti bene, solo nelle passività dello stato patrimoniale. Nel conto finanziario non risulta niente. Eppure ogni anno i condòmini versavano la quota destinata a questo fondo. Invece, nel conto finanziario risulta che le entrate sono x. Non risulta altro: leggendo questo rendiconto quindi si deduce che tutti i condòmini hanno versato le quote ordinarie, moroso compreso, o almeno io lo leggo così. Non c'è alcuna distinzione in merito. Non pretendo di avere ragione a priori, ma se ho ragione questo è un falso. Come è possibile che nel conto corrente risultano le quote straordinarie e nel conto finanziario solo un unico conto chiamato "quota condominiale" per un unico ammontare?
#2 Inviato 13 Agosto, 2015 Cerca dei condomini che la vedono come te e chiedete una revisione dei conti (cc art 1130 bis), oppure se siete capaci, o tu stesso puoi farlo, chiedendo un appuntamento all'amministratore e visionare il libro cassa (registro di contabilità), perchè se questi soldi sono stati versati e non utilizzati per ciò che era stato prefissato devono pur esserci, se non ci sono chiedi all'amministratore che fine hanno fatto.
#3 Inviato 13 Agosto, 2015 Cerca dei condomini che la vedono come te e chiedete una revisione dei conti (cc art 1130 bis), oppure se siete capaci, o tu stesso puoi farlo, chiedendo un appuntamento all'amministratore e visionare il libro cassa (registro di contabilità), perchè se questi soldi sono stati versati e non utilizzati per ciò che era stato prefissato devono pur esserci, se non ci sono chiedi all'amministratore che fine hanno fatto. mi spiego meglio: questi soldi in effetti dovevano servire semplicemente per coprire le spese ordinarie. Perché? perché il moroso era il costruttore che aveva circa 500 millesimi dello stabile. Quindi, veniva comunicato ai condòmini un piano di riparto ulteriore. faccio un esempio: il condòmino x versava ogni anno la propria quota ordinaria, ma oltre a questa versava una quota ulteriore a copertura degli altri 500 millesimi circa del condòmino moroso (costruttore). Io non affermo che questi soldi non ci sono più. Certamente l'amministratore li ha utilizzati per le spese ordinarie. Ciò che invece affermo è che si è voluto costituire nell'anno 2011 un fondo morosi approvato con circa 400 millesimi, e che poi negli anni 2012, 2013 e 2014 non si provveduto a ridiscuterlo e votarlo ma si è dato per scontato. I condòmini hanno continuato a versare quote ulteriori rispetto a quelle ordinarie, ma nel conto finanziario non risulta mai il versamento di queste quote, in modo distinto. Risulta solo che le quote condominiali sono una cifra x, che corrisponde al totale del fabbisogno dello stabile: come se effettivamente i 1000/1000 avessero versato tutti la loro quota, anche il moroso. Pertanto, questo conto finanziario non dice la verità dei fatti. Per quanto riguarda il registro di contabilità, l'ho già richiesto più volte ma figurati se me lo fa visionare. Pensate che il c/c 2014 me lo sono dovuto a andare a prendere a spese mie in banca. E comunque, se non erro, nel registro di contabilità devono essere scritti questi movimenti ulteriori in entrata giusto? dovrà essere lo specchio del conto corrente, altrimenti sarà falso anche questo? E se non ci fossero scritti e si trattasse di un falso, mi consigliate di fare un giro dalla Guardia di Finanza? dite che potrebbero essere interessati?
#4 Inviato 13 Agosto, 2015 ...ogni anno nel rendiconto, ma si noti bene, solo nelle passività dello stato patrimoniale. Nel conto finanziario non risulta niente. Eppure ogni anno i condòmini versavano la quota destinata a questo fondo. Invece, nel conto finanziario risulta che le entrate sono x. Non risulta altro: leggendo questo rendiconto quindi si deduce che tutti i condòmini hanno versato le quote ordinarie, moroso compreso, o almeno io lo leggo così. Non c'è alcuna distinzione in merito. Non pretendo di avere ragione a priori, ma se ho ragione questo è un falso. Come è possibile che nel conto corrente risultano le quote straordinarie e nel conto finanziario solo un unico conto chiamato "quota condominiale" per un unico ammontare? Il rendiconto in condominio può essere presentato in mille modi perchè non c'è uno schema fisso da rispettare. Il fondo straordinario è una passività quindi è giusto che nello stato patrimoniale vada indicato tra le PASSIVITA'. Il denaro del fondo lo troverai, a pareggio, tra le ATTIVITA' in una tra le voci di risorse (c/c, cassa contanti, cassa fondo...). Presumibilmente il tuo amministratore avrà compreso il denaro di quel fondo nella disponibilità del c/c. Quello che tu chiami "conto finanziario", probabilmente è il conto economico dell'anno di esercizio. Poichè non c'è una regola fissa da seguire, c'è chi come me tra le entrate distingue quote ordinarie, quote straordinarie, quote acqua, quote locazioni.... e c'è chi, come il tuo amministratore, si limita ad indicare una sola voce d'entrata chiamata "quote condominiali". - Se il denaro del fondo incassato in TOTALE negli anni risulta tra le PASSITA' dello stato patrimoniale ed a pareggio in una delle risorse delle ATTIVITA' - Se le quote fondo morosi risultano tra le entrate del conto economico d'esercizio "inglobate" nell'unica voce "quote condominiali PROBABILMENTE E' TUTTO REGOLARE. L'ammontare del debito di TUTTI i morosi (che si tratti di morosità per quote ordinarie o altre morosità) li deduci nello stato patrimoniale, nella sezione ATTIVITA', sotto la voce "crediti da condòmini". Il dettaglio delle morosità di ciascun condòmino lo trovi nella tabella di riparto conguagli per ciascun condòmino. Questa la mia opinione. Difficile, almeno per me, poter aggiungere altro senza poter guardare la documentazione.
#5 Inviato 13 Agosto, 2015 Il rendiconto in condominio può essere presentato in mille modi perchè non c'è uno schema fisso da rispettare.Il fondo straordinario è una passività quindi è giusto che nello stato patrimoniale vada indicato tra le PASSIVITA'. Il denaro del fondo lo troverai, a pareggio, tra le ATTIVITA' in una tra le voci di risorse (c/c, cassa contanti, cassa fondo...). Presumibilmente il tuo amministratore avrà compreso il denaro di quel fondo nella disponibilità del c/c. Quello che tu chiami "conto finanziario", probabilmente è il conto economico dell'anno di esercizio. Poichè non c'è una regola fissa da seguire, c'è chi come me tra le entrate distingue quote ordinarie, quote straordinarie, quote acqua, quote locazioni.... e c'è chi, come il tuo amministratore, si limita ad indicare una sola voce d'entrata chiamata "quote condominiali". - Se il denaro del fondo incassato in TOTALE negli anni risulta tra le PASSITA' dello stato patrimoniale ed a pareggio in una delle risorse delle ATTIVITA' - Se le quote fondo morosi risultano tra le entrate del conto economico d'esercizio "inglobate" nell'unica voce "quote condominiali PROBABILMENTE E' TUTTO REGOLARE. L'ammontare del debito di TUTTI i morosi (che si tratti di morosità per quote ordinarie o altre morosità) li deduci nello stato patrimoniale, nella sezione ATTIVITA', sotto la voce "crediti da condòmini". Scusa, ti rispondo anche se poi il punto è un altro: 1) quello che io chiamo il conto finanziario è il conto finanziario, insieme di entrate ed uscite effettive (finanziarie) mentre il conto economico è tutt'altra cosa e non va bene applicato ad un condominio. La voce "crediti da condòmini" è invece un punto fondamentale e infatti la stavo cercando anch'io, ma purtroppo non esiste una voce del genere. Mi sembra anche un po' riduttivo soffermarsi su queste cose dopo il mio secondo messaggio non credi? Inoltre, non è affatto vero che non esiste un criterio. Tu fai bene ad essere preciso come dici di essere, in quanto esiste un solo modo per tenere la contabilità di un condominio, ed è scritto nella riforma. Non è scritto esplicitamente in un solo articolo del codice civile, ma è scritto nella riforma nel suo complesso.
#6 Inviato 13 Agosto, 2015 Scusa, ti rispondo anche se poi il punto è un altro: 1) quello che io chiamo il conto finanziario è il conto finanziario, insieme di entrate ed uscite effettive (finanziarie) mentre il conto economico è tutt'altra cosa e non va bene applicato ad un condominio. La voce "crediti da condòmini" è invece un punto fondamentale e infatti la stavo cercando anch'io, ma purtroppo non esiste una voce del genere. Forse se indichi tutte le voci dello stato patrimoniale che indicano le ATTIVTA' e qulle che indicano le PASSIVITA' riusciamo a capirci. Nello stato patrimoniale il totale ATTIVITA' deve essere perfettamente uguale al totale PASSIVITA'. Nel riparto di conguaglio per condòmino risulta il saldo negativo del costruttore che, se non paga mai, dovrebbe aumentare anno per anno? P.S. Forse l'amministratore nelle attività ha inglobato tutto sotto un'unica voce "crediti"
#7 Inviato 13 Agosto, 2015 Forse se indichi tutte le voci dello stato patrimoniale che indicano le ATTIVTA' e qulle che indicano le PASSIVITA' riusciamo a capirci.Nello stato patrimoniale il totale ATTIVITA' deve essere perfettamente uguale al totale PASSIVITA'. Nel riparto di conguaglio per condòmino risulta il saldo negativo del costruttore che, se non paga mai, dovrebbe aumentare anno per anno? P.S. Forse l'amministratore nelle attività ha inglobato tutto sotto un'unica voce "crediti" non esiste alcuna voce chiamata "crediti" ma un'unica voce che si riferisce ai condomini, ti ripeto, come se tutti i condòmini avessero versato le loro quote. Questo perché? perché lui sa benissimo di aver costituito un fondo illegittimo. Nel conto finanziario deve risultare il versamento di queste quote aggiuntive, non si può mettere tutto insieme, altrimenti si comunica che tutti hanno versato tutto e questo non corrisponde alla verità dei fatti. Quando poi questo signore si degnerà di far vedere anche il registro di contabilità.... magari ne sapremo di più. Questi sarebbero i miei motivi "futili" di revoca 🙂
#8 Inviato 13 Agosto, 2015 Ma non ti a consegnato nemmeno un riparto di dettaglio di tutte le spese e i versamenti da dove si evicerebbero i saldi? Come fa a stabilire le rate, le mette come totali senza un aggancio all'esercizio precedente?
#9 Inviato 13 Agosto, 2015 Ma non ti a consegnato nemmeno un riparto di dettaglio di tutte le spese e i versamenti da dove si evicerebbero i saldi? Come fa a stabilire le rate, le mette come totali senza un aggancio all'esercizio precedente? Fa due piani di riparto: uno per le quote ordinarie e uno riferito alla copertura debiti del moroso. tuttavia questa seconda ripartizione è inviata in via ufficiosa, in quanto da rendiconto non si evince un conto separato. Scusate ma il condominio non può essere gestito a piacimento. Nel conto corrente risultano dei versamenti distinti da quelli ordinari? la risposta è si. allora io voglio vederli anche nel rendiconto e nel registro di contabilità. ci sono? no, quindi? cosa si fa?
#10 Inviato 13 Agosto, 2015 comunque, per cortesia, il punto non è questo. Il punto è come poter far valere legalmente queste falsità riportate in documenti ufficiali Se ritieni che il rendiconto sia falso devi procedere nei modi indicati dall'art. 1129: Anche singolarmente puoi richiedere la convocazione dell'assemblea per richiedere la revoca assembleare. Se l'assemblea non provvede potrai adire le vie legali. Per procedere "legalmente" ti servirà un "legale". Non esiste un modo fai da te ma se il Giudice ti dà ragione potresti essere rimborsata di quanto hai speso. Questo è quanto riporta testualmente l'art. 1129 al riguardo: Art. 1129 c.c. ...Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma, del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato... P.S. Sarebbe stato tutto più semplice se avessi votato contro l'approvazione del rendiconto perchè non rispettava quanto previsto dall'art. 1130-bis ed avessi impugnato entro 30 giorni, cominciando dalla mediazione legale.
#11 Inviato 13 Agosto, 2015 Se ritieni che il rendiconto sia falso devi procedere nei modi indicati dall'art. 1129:Anche singolarmente puoi richiedere la convocazione dell'assemblea per richiedere la revoca assembleare. Se l'assemblea non provvede potrai adire le vie legali. Per procedere "legalmente" ti servirà un "legale". Non esiste un modo fai da te ma se il Giudice ti dà ragione potresti essere rimborsata di quanto hai speso. Questo è quanto riporta testualmente l'art. 1129 al riguardo: Art. 1129 c.c. ...Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma, del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato... si, giusto. e non ti nascondo molto presto lo farò. Mi sembrava giusto solo prima informarne l'assemblea, anche se so già che non mi prenderanno minimamente in considerazione come sempre. Tuttavia, non ti nascondo nemmeno che questa gente dovrebbe anche smettere di svolgere la professione. Certo è che mi sto insinuando in un sentiero che non conosco, quello della rilevanza penale e stavo appunto cercando un conforto ed un consiglio in questo forum. Signori, trattasi di falso, c'è solo la via civile? p.s. non c'entra nulla, chiedo scusa, è che nel frattempo leggo anche i verbali: qui è dichiarato assente un condòmino che invece era presente e questo condòmino non risulta da altra parte nel verbale
#12 Inviato 13 Agosto, 2015 ...Certo è che mi sto insinuando in un sentiero che non conosco, quello della rilevanza penale e stavo appunto cercando un conforto ed un consiglio in questo forum. Signori, trattasi di falso, c'è solo la via civile? Te lo avevo spiegato in un'altra discussione. Per andare sul penale bisogna dimostrare che ci sia un reato. La truffa o l'appropriazione indebita sono un reato penale. La mancanza di chiarezza in un rendiconto o addirittura la "MANCATA PRESENTAZIONE DEL RENDICONTO" da parte dell'amministratore non sono reati penali ma se la cattiva amministrazione ha provocato dei danni, al massimo si può chiedere un risarcimento in sede civile. Se l'amministratore non ha "rubato" non c'è reato penale. P.S. L'ex Presidente del Consiglio, Sig. Silvio, fece depenalizzare addirittura il reato di falso in bilancio nelle Società.
#13 Inviato 13 Agosto, 2015 Te lo avevo spiegato in un'altra discussione.Per andare sul penale bisogna dimostrare che ci sia un reato. La truffa o l'appropriazione indebita sono un reato penale. La mancanza di chiarezza in un rendiconto o addirittura la "MANCATA PRESENTAZIONE DEL RENDICONTO" da parte dell'amministratore non sono reati penali ma se la cattiva amministrazione ha provocato dei danni, al massimo si può chiedere un risarcimento in sede civile. Se l'amministratore non ha "rubato" non c'è reato penale. P.S. L'ex Presidente del Consiglio, Sig. Silvio, fece depenalizzare addirittura il reato di falso in bilancio nelle Società. ok, non c'è rilevanza penale. se invece avessi messo a preventivo una cifra x e poi ne incassi una >x, secondo te ci sarebbe l'appropriazione indebita in quanto hai incassato una cifra che non ti spettava? Piccola deviazione, ma comunque coerente, in quanto in bilancio c'è scritta la cifra x, ma sul conto corrente lui incassa la cifra >x.
#14 Inviato 13 Agosto, 2015 ok, non c'è rilevanza penale. se invece avessi messo a preventivo una cifra x e poi ne incassi una >x, secondo te ci sarebbe l'appropriazione indebita in quanto hai incassato una cifra che non ti spettava? Appropriazione indebita è quando si appropria di una somma nascondendo il prelievo. Se sul c/c condominiale ci sono 1.000 euro e li prelievo per miei scopi personali è appropriazione indebita. Se in preventivo chiedo un compenso di 500 euro ma a consuntivo ne chiedo 1.000 e l'assemblea approva non è più un'appropriazione indebita perchè tutti sanno (anche gli assenti tramite il verbale) che ho prelevato quella cifra a fronte di una delibera approvata e pertanto non ho prelevato nulla di nascosto. Chi non è d'accordo potrà contestare il compenso che ho prelevato perchè approvato dall'assemblea ma non può certo portarmi sul penale dicendo che ho rubato di nascosto.
#15 Inviato 13 Agosto, 2015 Appropriazione indebita e'se i soldi sono finiti nel suo portafoglio e da quello che affermi non mi pare che sia così .
#16 Inviato 13 Agosto, 2015 Grazie Signori. In effetti avete ragione voi. Non mi resta che rimettermi all'autorevole parere di un giudice per gli aspetti civilistici.
#17 Inviato 13 Agosto, 2015 Conosco bene questa situazione. Il costruttore ha fatto inserire nel regolamento di condominio e, per buona misura sia nel preliminare di vendita che nei singoli rogiti, la norma che esonera per i primi due anni il costruttore stesso dalle spese condominiali sperando che in questo periodo riesca a vendere tutto il patrimonio. Di soldi suoi chiaramente non ha messo neanche un centesimo avendo chiesto un fido oppure un mutuo sull'operazione edilizia. Nel frattempo la situazione è precipitata in quanto più della metà degli immobili gli è rimasta sul "groppone" ed il costruttore ha cominciato ad avere qualche "problemino" con le banche. L'amministratore, uomo di fiducia del costruttoire e da lui designato (scegliete voi se legalmente o meno) in qualche maniera ha cercato e cerca di tirare fuori il più possibile il soggetto moroso in causa, magari evitando azioni legali nella speranza che prima o poi a seguito di qualche vendita si possa rientrare, prima o poi, delle somme anticipate dai condomini virtuosi. In ogni caso la soluzione è comunque difficile in quanto probabilmente i beni immobili sono già "sotto osservazione" delle banche ed i fondi anticipati possono considerarsi.......................ANDATI!
