L'art. 5 del citato d.lgs. n. 28/2010 specificamente individua l'ambito di applicazione della mediazione obbligatoria, estendendo la necessità del tentativo (preventivo) a tutte le liti riconducibili all'applicazione della normativa del condominio negli edifici, come prevista dal codice civile.
In particolare, la norma prevede che chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di condominio è tenuto, preliminarmente, a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto.
L'onere della comunicazione all'amministratore condominiale della presentazione della domanda di mediazione incombe sulla parte che intende impugnare la deliberazione assembleare.
L'art. 8 del D.lvo 28 del 2010 prevede che la domanda di mediazione avanti il mediatore sia comunicata all'altra parte "con ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione, anche a cura della parte istante".
In ogni caso secondo il terzo comma dell'art. 71 quater disp. att. c.c. al procedimento di mediazione è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136 c.c., secondo comma.
Il successivo comma regola l'ipotesi in cui i termini di comparizione davanti al mediatore non consentano di assumere la delibera di cui al terzo comma, stabilendo che il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
Come ha precisato la giurisprudenza il terzo comma dell'art. 71 quater disp. att. c.c. porta a concludere che la condizione di procedibilità della "controversie in materia di condominio" non possa dirsi realizzata quando all'incontro davanti al mediatore l'amministratore partecipi sprovvisto della previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'art. 1136 c.c. comma 2, non essendo in tal caso "possibile" iniziare la procedura di mediazione e procedere con lo svolgimento della stessa, come suppone il D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, art. 8, comma.
Pur in relazione alle cause inerenti all'ambito della rappresentanza istituzionale dell'amministratore, questi non può partecipare alle attività di mediazione privo della delibera dell'assemblea, in quanto l'amministratore, senza apposito mandato conferitogli con la maggioranza di cui all'art. 1136 c.c., comma 2, è altrimenti comunque sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali che sono rimessi alla mediazione, e, dunque, privo del potere occorrente per la soluzione della controversia (Cass. civ., sez. VI, 08/06/2020, n.10846). Ma la presenza dell'amministratore munito della delibera dell'assemblea condominiale alla mediazione è indispensabile? E se all'incontro avanti il mediatore compaiono tutti i condomini ed il legale del condominio? Le risposte contenute nella motivazione della sentenza della Corte di Appello di Venezia del 21/04/2022 n. 921.
Impugnazione di delibera e assenza dell'amministratore di condominio davanti al mediatore: la vicenda
Alcuni condomini impugnavano avanti il Tribunale una delibera assembleare nella parte in cui l'assemblea disponeva l'immediata interruzione dell'attività commerciale di "bed and breakfast" intrapresa dai predetti condomini all'interno della porzione immobiliare di loro esclusiva proprietà. Il condominio eccepiva l'improcedibilità della domanda per il mancato regolare avvio della procedura di mediazione disposta dal giudice.
Il problema era che l'invito a comparire al primo incontro avanti il mediatore era stato inviato dagli attori presso la sede del condominio, anziché presso la residenza o lo studio professionale dell'amministratore.
Quest'ultimo, poi, non era presente all'incontro con il mediatore, mentre erano presenti tutti i condomini e l'avvocato del condominio.
I condomini facevano presente che l'amministratore era assente in quanto si trovava temporaneamente all'estero e avevano anche chiesto un rinvio.
Secondo il Tribunale la condizione di procedibilità di cui all'art. 5 del D. lvo 28/2010 era stata assolta.
Il condominio si rivolgeva alla Corte di Appello, facendo presente che la comunicazione dell'avvio del procedimento, consegnata presso la sede del condominio (ad un condomino), non era stata affatto idonea ad assicurare la ricezione dell'avvio della mediazione all'altra parte; in ogni caso lamentava la violazione del quarto comma dell'art. 71 quater disp. att. c.c.
Impugnazione di delibera e assenza dell'amministratore di condominio davanti al mediatore: la decisione
La Corte di Appello ha aderito alle conclusioni del giudice di primo grado. In primo luogo la Corte sottolinea che l'avviso inviato al condominio ha raggiunto il suo scopo atteso che tutti i condomini e dell'avvocato del condominio hanno partecipato all'incontro con il mediatore.
Secondo i giudici di secondo grado non è seriamente discutibile che la libertà di forme stabilita dall'art. 3, comma 3, del D.lvo n. 28/2010 e la previsione che la comunicazione del primo incontro sia attuata "con ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione" comporti l'esigenza di avere riguardo all'effettività del risultato comunque raggiunto.
In ogni caso - ad avviso della stessa Corte - laddove alla mediazione prendano parte tutti i condomini, mandanti dell'amministratore, quali titolari dei diritti sostanziali oggetto di mediazione, non vi è alcun motivo per negare la regolarità della procedura di mediazione, ravvisando il mancato adempimento della condizione di procedibilità.
Del resto, la facoltà per i condomini di avvalersi dell'amministratore quale proprio mandatario, mediante il ricordato meccanismo di cui al comma 3 dell'art. 71 quater disp. att. c.c., non può comportare la preclusione per i condomini di non avvalersi di tale delega dei loro interessi e di assumere direttamente e in prima persona la gestione dei propri diritti.
