Il contratto di fornitura del gasolio viene stipulato dall'amministratore del condominio, ma in rappresentanza dei condomini. Infatti il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti; in altre parole il rapporto contrattuale oggetto di causa relativo ad una prestazione di servizi, non vincola l'amministratore in quanto tale, ma i singoli condomini e l'amministratore opera come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini.
Nel caso del condominio il cliente finale è il condominio, che acquista il combustibile e stipula il relativo contratto con il fornitore (e resta obbligato nei confronti di questo per il pagamento delle forniture).
È possibile che il fornitore di gasolio possa intrattenere rapporti contrattuali direttamente ed in modo autonomo con i singoli fruitori del servizio e non con il condominio medesimo? La questione è stata affrontata dalla Cassazione del 29 aprile 2022, n. 13583.
Fornitore di gasolio e rapporti con la collettività condominiale: la vicenda
Un fornitore di gasolio aveva ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio che si opponeva alla richiesta. Il Tribunale, revocava il decreto ingiuntivo richiesto per il pagamento di forniture di gasolio per l'impianto di riscaldamento centralizzato, condannando il condominio al pagamento di una minore somma e dichiarando il residuo credito prescritto. La Corte di Appello, accogliendo l'appello dei condomini, riformava la decisione di primo grado.
La Corte aderiva alla tesi difensiva del condominio che sosteneva di non essere obbligato al pagamento in quanto la società controparte aveva intrattenuto il rapporto contrattuale direttamente ed in modo autonomo con i singoli fruitori del servizio e non con il condominio medesimo.
In particolare, la Corte sosteneva che il contratto di fornitura era stato stipulato dagli utenti del servizio (condomini e inquilini dello stabile), che avevano deciso di affidare la fornitura alla società in una apposita assemblea a cui avevano partecipato non già in qualità di condomini ma, appunto, di meri fruitori del servizio, ed avevano conferito un mandato collettivo per la stipulazione del contratto, senza coinvolgere in alcun modo l'ente condominiale.
Fornitore di gasolio e rapporti con la collettività condominiale: la vicenda
La Cassazione ritiene decisamente errata la decisione di secondo grado. In particolare i giudici supremi ritengono priva di fondamento l'argomentazione della Corte di appello secondo cui le delibere assembleari relative alla assegnazione del servizio di fornitura del gasolio alla società fornitrice non avevano impegnato il condominio, per la ragione che ad essa i partecipanti (condomini e inquilini dello stabile) avevano preso parte quali utenti del servizio e non quali condomini; questa posizione - ad avviso della Cassazione - è priva di fondamento e sembra ignorare che l'intervento dei conduttori delle unità immobiliari alle assemblee del condominio relative alle spese ed alla gestione del servizio di riscaldamento costituisce una fattispecie tipica prevista dalla legge (art. 10, legge n. 392 del 1978) e non può pertanto considerarsi un dato eccentrico, tale da escludere la natura condominiale della riunione, che anzi è sottolineata dalla stessa disposizione normativa.
In altre parole secondo la Cassazione se in una riunione sono presenti anche i conduttori non per questo si deve escludere che si tratti di una regolare assemblea.
Del resto, come detto, quella prevista dall'art. 10 della l. 27 luglio 1978 n. 392 è una vera e propria assemblea condominiale allargata alla partecipazione, per determinate materie (spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento dell'aria), dei conduttori, i quali, su queste, deliberano in luogo dei condomini.
Si tratta di un'ipotesi di sostituzione legale del conduttore al locatore, ispirata dal principio che, poiché le spese di riscaldamento gravano su di lui (art. 9 della legge n. 392 del 1978), il conduttore è maggiormente interessato alle relative deliberazioni Il fatto che gli intervenuti si siano qualificati utenti e non condomini o conduttori di immobili dello stabile, trattandosi di un dato nominale e formalistico, che non può alterare la sostanziale, ed anche formale, natura condominiale dell'assemblea.
In ogni caso deve ribadirsi che le disposizioni in tema di condominio che attribuiscono all'assemblea le decisioni sui beni comuni ed all'amministratore il compito di attuarle e l'attività di gestione degli stessi e di tenuta della contabilità delle spese hanno carattere vincolante, delineando un sistema di organizzazione rigida, non derogabile se non nei limiti previsti espressamente dalla legge (art. 1138 c.c), sicché non risultano ammissibili e consentite forme organizzative alternative per la gestione ed amministrazione dei beni comuni.
Tale rilievo avrebbe dovuto portare i giudici di secondo grado ad escludere la possibilità di "riunioni atipiche extracondominiali", rispetto all'assemblea di condominio, competenti ad assumere decisioni in ordine alla gestione di un servizio comune.
