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L'amministratore può cambiare il fornitore del gas senza avvisare i condomini?
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L'amministratore può cambiare il fornitore del gas senza avvisare i condomini?

Poteri dell'amministratore e gestione ordinaria del condominio, contratti di fornitura ed obbligo di delibera della assemblea o successiva ratifica.

Avv. Laura Cecchini  

In via preliminare, è opportuno rammentare che l'amministratore esercita la sua funzione, quale mandatario, per effetto della nomina ricevuta dai condomini e, in conseguenza, il suo operato deve essere compiuto in aderenza e nel rispetto delle decisioni assunte dalla assemblea, ovvero delle delibere dalla stessa adottate ed in conformità dei poteri al medesimo attribuiti dalla Legge.

Sul punto, è confacente evidenziare che, invero, ai sensi dell'art. 1130 Cod. Civ., rubricato "attribuzioni dell'amministratore, l'autonomia dell'amministratore nello svolgimento delle mansioni afferisce alla gestione ordinaria <disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini>.

L'ordinaria amministrazione comprende una serie attività propedeutiche alla gestione del condominio, quali la riscossione delle rate, il pagamento dei fornitori, ed alla segnalazione di perdite e rotture o disservizi.

Responsabilità dell'amministratore di condominio per i contratti eccedenti i suoi poteri

In sintesi, tali azioni attengono e sono circoscritte al controllo sulla esatta esecuzione dei rapporti/contratti con i fornitori che già sussistono ed alla verifica del loro corretto adempimento, ivi compreso, da parte dei condomini, il pagamento delle quote dovute per farvi fronte.

Potere di firma dell'amministratore

Tanto premesso e riepilogato, con riferimento alla esistenza o meno di un potere dell'amministratore di sottoscrivere nuovi contratti di fornitura di gas motu proprio a suo libero arbitrio o, ancora, concordare diverse condizioni economiche con i gestore rispetto a quelle in essere, appare indubbio che tale azione in autonomia non trova espressa previsione normativa e, quindi, legittimazione, neppure dopo la intervenuta riforma con la Legge n.220/2012.

Invero, la stipula di un contratto con un diverso fornitore non risponde ad una azione meramente gestoria e conservativa ma attua una variazione dei rapporti esistenti dal lato dei soggetti interessati che può comportare, altresì, un mutamento sia del servizio che dell'impegno economico, sotto un profilo oggettivo.

Parimenti, anche qualora si proceda a modificare unicamente le condizioni contrattuali in essere, senza sostituire il fornitore, l'amministratore pone in essere una condotta che modifica la situazione sia anche se con una soluzione più favorevole.

Poteri di controllo in assemblea dell'amministratore uscente

Che cosa occorre dunque?

Ebbene, ritenuto che la firma di un nuovo contratto, o la variazione dello stesso, rappresenta un atto di straordinaria amministrazione, affinché tale operazione possa essere considerata legittima è necessaria una delibera ad hoc del condominio o, in subordinata ipotesi, una sua successiva ratifica.

Tale conclusione interpretativa, è stata confermata dalla Corte di Cassazione n.8233 del 2007, resa in una vicenda speculare e, pertanto, possibile di estensione analogica, avente ad oggetto l'avvenuta stipula di un contratto di assicurazione dall'amministratore senza che fosse stata assunta alcuna delibera in merito dai condomini.

Nella richiamata sentenza i Giudici di Piazza Cavour hanno affermato un importante principio , certamente dirimente per la risoluzione di ogni vertenza inerente la stipula di qualsivoglia contratto che impegni il condominio in assenza di delibera o ratifica, escludendo una legittimazione autonoma dell'amministratore : <A questa conclusione deve pervenirsi per la decisiva ed assorbente considerazione che la disposizione dell'art. 1130 c.c., comma 4 obbligando l'amministratore (l'amministratore deve compiere) ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d'assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell'art. 1130 c.c.>.

Responsabilità dell'amministratore di condominio per i contratti eccedenti i suoi poteri

Spese per fornitura di servizi e bilancio preventivo

Ferme le osservazioni svolte e l'autorevole arresto della Suprema Corte, è sempre conveniente, al momento della approvazione del bilancio preventivo, verificare che alla voce di costo imputato corrisponda il nome del fornitore.

E' di tutta evidenza che, nell'ipotesi in cui sia preventivato un servizio e ne venga approvata la spesa senza alcuna specificazione sul soggetto erogante, l'amministratore potrebbe assumersi, senza averne il potere, la libertà di stipulare il contratto con soggetto di sua esclusiva preferenza.

Ne deriva che è sempre consigliabile, in sede di approvazione del bilancio (sia preventivo che consuntivo), avere contezza del nominativo del fornitore della utenza e delle condizioni del contratto con specifica, a richiesta del condominio, dell'anno di sottoscrizione, al fine di verificare che l'amministratore non abbia compiuto un atto di sua iniziativa e, per l'effetto, esorbitante le sue attribuzioni.

Inoltre, non possiamo dimenticare che, seppur la cessazione del mercato tutelato di luce e gas, per chi ha un contratto di tale natura, è stata prorogata al 1 gennaio 2022, arriverà il momento in cui il condominio dovrà effettuare una scelta, per cui, tra non molto, sarà chiamato a decidere sul tema in esame.

In ragione di ciò, prima di tale giorno, sarà utile chiedere al fornitore attuale ed anche ad altri concorrenti sul mercato, le condizioni economiche che offrono in modo da poter assumere, in assemblea, una decisione consapevole e sufficientemente informata sui costi dell'utenza, soprattutto per il gas, qualora il riscaldamento sia centralizzato essendo significativa l'indicedenza della spesa di tale fornitura.

Revoca amministratore

Qualora l'amministratore abbia stipulato un nuovo contratto senza interessare i condomini che cosa accade?

In assenza di delibera e, anche di successiva ratifica del suo operato, è palese ed indiscutibile che l'amministratore abbia agito in assenza di mandato dell'assemblea.

In conseguenza, l'amministratore è passibile di revoca per gravi irregolarità nella gestione ed anche per eccesso di potere, avendo posto in essere un atto esorbitante le funzioni allo stesso riconosciute dalla Legge.

Infine, in virtù di detto comportamento illecito, ricadranno esclusivamente sull'amministratore gli eventuali effetti negativi che dal contratto deriveranno al condominio.

In ultimo, anche nel caso il cui il passaggio ad altro fornitore sia stato dettato da condizioni economiche più favorevoli in tema di impegno economico, in ragione di sconti applicati dal gestore all'amministratore personalmente, quest'ultimo potrà subire, in ogni caso, un'azione di revoca per avere agito in conflitto d'interessi.

Un focus sulla prorogatio dell'amministratore di condominio

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