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Le caratteristiche del condominio orizzontale ed i limiti all' impugnazione della delibera assembleare
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Le caratteristiche del condominio orizzontale ed i limiti all' impugnazione della delibera assembleare

Condominio orizzontale, quando si configura e in che modo si gestisce

Avv. Mauro Stucchi  

Il Tribunale di Busto Arsizio, con la sentenza n. 6/2021, ha riconosciuto l'esistenza del condominio orizzontale ed ha ribadito l'impossibilità di eccepire vizi afferenti la nullità di una delibera assembleare in un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per mancato pagamento di oneri condominiali

Condominio orizzontale. Il caso

Alfa, proprietario di due unità immobiliari all'interno del Condominio Beta, proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n. 2247/18 emesso dal Tribunale di Busto Arsizio, con il quale gli era stato ingiunto il pagamento della somma di € 18.584,38 oltre interessi e spese, a titolo di oneri condominiali maturati a seguito dell'approvazione del bilancio per lavori straordinari da parte dell'assemblea condominiale.

Condominio orizzontale e muri perimetrali esterni

A fondamento della propria opposizione, Alfa, in via preliminare, eccepiva l'inesistenza del Condominio Beta, evidenziando la presenza di proprietà private orizzontalmente attigue, aventi in comune, soltanto, un cortile ed un cancello interno e l'assenza di impianti comuni, con la conseguenza che avrebbero dovuto trovare applicazione le norme in materia di comunione e non quelle in materia di condominio.

In via principale, Alfa eccepiva la circostanza secondo cui la ripartizione delle spese condominiali richieste con il decreto ingiuntivo opposto era stata deliberata sulla base di tabelle millesimali errate ed adottate senza un valido quorum deliberativo.

Per tali ragioni, Alfa chiedeva la revoca del decreto ingiuntivo opposto.

Si costituiva il Condominio Beta, il quale chiedeva il rigetto dell'opposizione sul presupposto che il giudice non poteva entrare nel merito delle contestazioni relative alla delibera, poiché non impugnata entro il termine di cui all'art. 1137 c.c.

Il Tribunale di Busto Arsizio, in via preliminare rigettava l'eccezione secondo cui il Condominio non sarebbe esistito.

Sul punto, il Tribunale evidenziava che ai fini dell'esistenza di un condominio non è necessario che le costruzioni siano realizzate come porzioni di piano l'una sull'altra nel cosiddetto condominio verticale.

In realtà, il condominio esiste anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente, purchè via sia una relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega le proprietà esclusive agli impianti o ai servizi di uso comune.

In via principale, il Tribunale rigettava l'opposizione poiché in sede di opposizione a decreto ingiuntivo per l'omesso pagamento di oneri condominiali non può essere contestata la validità intrinseca della delibera, che può essere fatta valere solo mediante l'impugnazione ex art. 1137 cc.

Condominio orizzontale. Il condominio orizzontale

La configurazione del condominio, come prevista dalla L. 220/2012, parla di "proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari" ed elimina dall' art. 1117 c.c. ogni riferimento ai piani e alle porzioni di piano, proprio di una concezione verticale del condominio.

In caso di divisione orizzontale dell'appartamento, bisogna modificare le tabelle millesimali?

L'art. 1117- bis c.c., introdotto con la L. 220/2012 prevede che le disposizioni in tema di condominio "si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiamo parti comuni."

Il nuovo art. 1117-bis c.c. estende, quindi, l'applicabilità delle norme dettate dal Capo II del Titolo III del codice civile anche ai casi in cui più unità immobiliari, anche se strutturalmente autonomi, hanno parti in comune.

È chiaro il riferimento al c.d. condominio orizzontale, quello cioè che si forma in presenza di una costruzione sviluppata in senso orizzontale con corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente che possono essere dotati di strutture portanti e di impianti essenziali: esempio tipico sono le c.d. villette a schiera, in quanto dotate di manufatti portanti e impianti essenziali comuni.

Anche nell'ambito di tali complessi condominiali vi sono infatti beni o spazi che, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, devono necessariamente considerarsi di proprietà di tutti i condomini.

Queste entità trovano un'elencazione abbastanza esaustiva nell'art. 1117 c.c., dal cui testo se ne possono desumere in modo chiaro tanto la tipologia quanto la funzionalità.

La presenza di opere comuni è dunque la principale caratteristica del condominio che sussiste anche nel caso di edifici strutturalmente autonomi.

D'altro canto, in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio alle singole proprietà, per il quale le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso ed il godimento delle seconde, la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente, in quanto siano appunto dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c.

L'onere di eccepire i vizi della delibera assembleare entro i termini ex art.1137 c.c.

La seconda questione affrontata dal Tribunale di Busto Arsizio è la seguente: in un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per mancato pagamento di oneri condominiali, l'opponente non può eccepire vizi circa la validità intrinseca della delibera, che possono essere fatti valere solo mediante l'impugnazione ex art. 1137 c.c. entro il termine di legge.

Villetta a schiera, superbonus e facciate

Il Tribunale di Busto Arsizio ha confermato il principio per cui in sede di opposizione al decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo emesso ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ. per la riscossione dei contributi condominiali in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, non è ammesso al debitore invocare la revoca dello stesso sulla scorta dell'asserita invalidità della delibera assembleare.

Infatti, le difese che il condomino moroso è in grado di opporre avverso al decreto ingiuntivo possono riguardare la sussistenza del debito e la documentazione posta a fondamento dell'ingiunzione, ovvero il verbale della delibera assembleare, ma non è in grado di estendersi alla nullità o annullabilità della delibera avente ad oggetto l'approvazione delle spese condominiali.

Questi ultimi vizi, che concernono un altro e differente atto giuridico, devono comunque essere fatti valere in via separata con l'impugnazione di cui all'art. 1137 c.c.

Dunque, il giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo emesso ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ. per la riscossione dei contributi condominiali in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea deve rimanere confinato "all'accertamento dell'idoneità formale (validità del verbale ) e sostanziale (pertinenza dalla pretesa azionata alla deliberazione allegata) della documentazione posta a fondamento dell'ingiunzione e della persistenza o meno dell'obbligazione dedotta in giudizio" (Cass. n. 10427/2000; Cass. n. 7569/1994), in quanto: "Il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità essendo questa riservata al giudice davanti al quale dette delibere siano state impugnate" (Cass. SS. UU. 26629/2009).

Ancora, "In tema di opposizione a decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo emesso ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ. per la riscossione dei contributi in base alla stato di ripartizione approvato dall'assemblea, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale ma solo questioni riguardanti l'efficacia della medesima.

Tale delibera infatti costituisce titolo di credito del condominio, e, di per sé, prova l'esistenza di tale credito e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme del giudizio di opposizione e che quest'ultimo proponga contro tale decreto, ed il cui ambito è dunque ristretto alla sola verifica della esistenza e della efficacia della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. 2387/2003; Cass. 7261/2001; Cass. 115415/1999; Cass. 3302/1993).

Pertanto, prosegue la Corte, "una volta accertata la immediata esecutività della delibera, in base alla quale era stato legittimamente emesso il decreto, non potevano essere invocati nel giudizio di opposizione eventuali vizi invalidanti la predetta delibera che avrebbero dovuto essere fatti valere nel giudizio di impugnazione, atteso che il Giudice dell'opposizione al decreto non avrebbe potuto, neppure incidenter tantum, rilevare l'invalidità delle delibere impugnate ( Cass. 12.11.2012, n. 19605).

La Suprema Corte, con una recentissima sentenza n. 11482 del 30 aprile 2019, ha ribadito il consolidato principio di diritto secondo cui "nello stesso giudizio di opposizione, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla annullabilità della delibera condominiale di approvazione dello stato di ripartizione.

Tale delibera costituisce, infatti, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condominio a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena ed esauriente, il cui ambito è, dunque, ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere".

I due giudizi, l'uno di opposizione a decreto ingiuntivo, l'altro, di impugnativa della delibera assembleare (posta a fondamento del decreto ingiuntivo ottenuto) sono, pertanto, autonomi tra loro.

Quando una servitù e configurabile anche in un condominio negli edifici?

Scarica Trib. Busto Arsizio 7 gennaio 2021 n. 6

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