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La rinuncia alle parti comuni: possibilità e conseguenze in relazione alla disciplina della ripartizione delle spese ed agli assetti proprietari
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La rinuncia alle parti comuni: possibilità e conseguenze in relazione alla disciplina della ripartizione delle spese ed agli assetti proprietari

Rinunciare all'uso delle parti comuni, possibilità e conseguenze

Avv. Alessandro Gallucci  

Un condòmino, salvo particolari vincoli contenuti in un regolamento condominiale di natura contrattuale, ha diritto a rinunciare all'uso delle parti comuni.

La rinuncia all'uso, lo ha chiarito la giurisprudenza e sulla scorta delle sentenze, il Legislatore della riforma (l. n. 220 del 2012), non significa rinuncia alla proprietà, ergo sottrazione alle spese di conservazione.

Cause riguardanti i diritti e le modalità l'uso delle parti comuni

Data queste generali premesse, è utile leggere le norme per articolare meglio le conseguenze qui sinteticamente descritte.

Rinuncia alle parti comuni, le norme

Recitano i primi tre commi dell'art. 1118 c.c.:

"Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.

Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali".

Le norme esprimomono due concetti fondamentali:

a) indica quale sia la misura del diritto di ogni singolo proprietario sulla cosa comune (il primo comma, infatti, è uno degli addentellati normativi delle tabelle millesimali);

b) specifica che le cose comuni sono irrinunciabili, o meglio che la rinuncia alle stesse non sortisce effetto in relazione alle spese per la loro conservazione.

Vale la pena soffermarsi su quest'ultimo aspetto dell'articolo per sviluppare alcune considerazioni.

Secondo l'art. 1117 c.c., alcune cose (siano esse parti strutturali o impianti) devono considerarsi di proprietà comune.

In pratica, un soggetto che acquista casa in condominio, per il sol fatto di averla comprata, ottiene la proprietà di una serie di cose accessorie rispetto al godimento della sua porzione di piano.

=> Parti comuni condominiali ed uso esclusivo

Solamente il titolo contrario o la particolare conformazione del condominio possono escludere la condominialità di tali beni.

D'altra parte, e non a caso, la dottrina ha definito il condominio come una comunione forzosa in cui al fianco delle cose di proprietà esclusiva ve ne sono alcune di proprietà comune.

Un condomino può rinunciare alle parti comuni?

La domanda, secca, merita una risposta articolata.

Ogni comproprietario può rinunciare all'uso di determinate parti comuni; ciò gli consente di sottrarsi alle spese per l'utilizzo di tale bene, ma mai a quelle per la sua conservazione.

La rinuncia alla proprietà, invece, è impossibile se non accompagnata dal consenso di tutti gli altri condomini e dalla trascrizione della stessa nei pubblici registri immobiliari.

Partiamo da quest'ultima affermazione: si pensi al condomino che sulla base degli atti d'acquisto risulti comproprietario della zona destinata a parcheggio. Si ponga il caso che lo stesso condomino non abbia la patente né alcun mezzo di locomozione. A questo punto egli, per evitare di partecipare alle spese ha due possibilità:

1) chiedere ed ottenere l'esonero degli altri comproprietari;

2) rinunciare alla proprietà di questa parte attraverso una cessione della stessa che può avvenire:

a) accrescendo la quota degli altri comproprietari, con il loro consenso;

b) cedendo la propria quota parte di quella proprietà ad un terzo, se il posto auto non è gravato da vincoli di pertinenzialità, imposti dalla legge (si pensi ai parcheggi realizzati ex l. n. 122/89), rispetto alle unità immobiliari.

Queste ultime due ipotesi devono essere seguite da una trascrizione della cessione presso i pubblici registri immobiliari.

Diverso è il caso della rinuncia all'uso.

Rinuncia all'uso dell'impianto di riscaldamento centralizzato

L'ipotesi più ricorrente, ed anche quella più praticabile, è la rinuncia all'uso dell'impianto di riscaldamento centralizzato.

Essa può essere fatta se dal distacco non deriva uno squilibrio nel funzionamento dell'impianto che si risolva in un aggravio dei costi per gli altri condomini.

L'impianto di riscaldamento e il distacco del singolo

Che cosa comporta ciò?

Il beneficio sta nel fatto che il condomino che si distacca dall'uso di un bene comune (nel caso di cui parliamo il riscaldamento) non dovrà sostenere le spese per l'uso dello stesso ma sarà tenuto a partecipare solo a quelle di conservazione.

È l'art. 1118 c.c. che lo consente, più nello specifico il suo quarto comma che recita:

"Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma".

La norma è frutto dell'accoglimento, in sede normativa di quell'orientamento giurisprudenziale espresso dalla Cassazione che, dal 1994 in poi è stata pressoché monolitica nell'affermare che "tenuto conto della relazione tra cose proprie e comuni; del diverso spessore del carattere della necessità per l'esistenza e per l'uso delle unità immobiliari in proprietà solitaria; della funzione e del fondamento differenti delle diverse spese per le parti comuni: tutto ciò considerato, emerge la ragione per cui nell'art. 1118 comma 2 cod. civ. delle spese per l'uso non si fa menzione.

A differenza dalle spese per la conservazione delle parti comuni, le quali ancorché non assolutamente indispensabili offrono comunque una certa utilità oggettiva a tutte le unità immobiliari, le spese per l'uso sono correlate all' effettivo godimento: ovverosia ad un fatto soggettivo, di per sé mutevole, che può essere attuato in misura diversa o che, in ipotesi, potrebbe anche non essere effettuato per nulla.

Perciò alle spese per la conservazione al condomino non è consentito sottrarsi, anche quando le cose sono indispensabili soltanto entro certi limiti, come nel caso dell'impianto di riscaldamento; a determinate condizioni, invece, alle spese per l'uso il condomino può evitare di concorrere" (così Cass. 25 marzo 2004 n. 5974).

Il caso sotteso alla sentenza citata, così come l'esempio che abbiamo portato, era relativo al distacco da un impianto di riscaldamento centralizzato.

Nulla vieta, però, che il principio di diritto esposto dal giudice di legittimità possa valere anche per altri beni comuni che si prestino ad un simile discorso.

=> Non si può abdicare dall'essere condomino

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Michele
Michele 11-02-2019 12:55:14

Quesito: Buongiorno Avv. Terracciano
Abito in un condominio in comunione, attualemente svolgo per turnazione, trattandosi di un condominio di 7 unità abitative, la funzione di amministratore protempore, trovandomi nella seguente problematica:
Tempo fà uno dei 7 comunisti riscontrando difficoltà con il proprio impianto citofonico, e avendo presso la sua abitazione uno sudio professionale, chiese in sede assembleare e ottenne la possibilita di istallare sulla facciata del condominio un proprio impianto citofonico, staccandosi a suo dire, completamente da quello attualmente in uso comune . Ora a distanza di qualche anno a seguito della rottura della centralina citofonica dell'impianto comune posizionata esternamente al Parco. Effettuando la ripartizione della spesa in manutenzione straordinaria, il comunista ritiene di non dover partecipare alla spesa per il non utilizzo dell'impianto in questione, avendo un suo impianto esclusivo . Anche se nei verbali non risulta nessuna sua rinunzia all'impianto in questione, ma semplicemente un autorizzazioone all'istallazione del impianto esclusivo. Resto in attesa di una sua cortese risposta per la ripartizione delle spese. saluti Scarfidi Michele

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Rino
Rino 02-05-2019 20:40:40

Buongiorno, abito in una villetta bifamiliare, confinante con un condominio di 6 unità famigliari, recentemente ho acquistato una tettoia da un privato che ne era in possesso facente parte dello stesso condomino.
Questa tettoia si trova sul retro di due box all'esterno del condominio di cui uno ne aveva accesso, ora che ho acquistato questa tettoia la porta di collegamento è stata murata,quindi l'accesso rimane solo sul mio fondo.
Cosa devo fare per non pagare più le spese condominiali visto che non ha nulla a che fare con il condominio?
Anche lo scarico dell'acqua della tettoia è sempre stata sul mio fondo .
Grazie per la risposta

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Luigi
Luigi 12-05-2020 21:20:36

Egr.Avv.Gallucci,
mi congratulo per i suo interessante articolo sulla rinuncia alle parti comuni.
Desidero però richiamare la sua attenzione su
di un altro argomento che in questi tempi difficili è molto ricorrente e di attualità:la rinuncia liberatoria alla quota di proprietà di un bene deteriorato in stato di abbandono ampiamente trattata nella pubblicazione del Consiglio Nazionale del Notariato dal titolo "Studio n.2316/2014/c
la rinunzia alla proprietà ed ai diritti reali di godimento" che tratta la materia in modo alquanto profondo ma non tratta taluni aspetti di particolare interesse quale ad esempio gli effetti che detta rinuncia liberatoria produce ai sensi dell'art.1104 C.C. qualora il comproprietario su cui cadrebbe l'accrescimento della quota rinunciata non sia reperibile.A mio avviso
condividendo la tesi di alcuni giuristi l'effetto dovrebbe essere che detta quota andrebbe ad incrementare la quota dei restanti comproprietari che avrebbero sempre la facoltà di accettare o rinunciare a favore dei rimanenti comproprietari.

Grazie e cordiali saluti

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Elisabetta
Elisabetta 04-06-2020 16:15:23

Salve, avrei un quesito da porle, in quanto ho firmato un preliminare di vendita nel quale mi è stata omessa dal venditore la cessione della quota dei locali commerciali appartenenti al condominio. Il suddetto venditore davanti al notaio asserì che erano di sua appartenenza, ma in realtà parlando con l'amministratore ho recentemente scoperto che tale affermazione era errata. Ciascun condomino possiede i millesimi di tali locali. Premetto che ho acquistato l'immobile, ma il garage è rimasto al venditore in quanto l'anno di costruzione è antecedente al '67. Adesso mi chiedo se il venditore possa realmente escludermi la cessione delle quote dei locali commerciali,trattenendole lui e percependo lui l'affitto di tali locali, che normalmente servirebbero per pagare le spese condominiali così come stabilito inoltre dall'ordinamento condominiale. In pratica sarei l'unica che pagherebbe il condominio. Cosa mi suggerisce? La ringrazio anticipatamente. Cordiali saluti

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Livia
Livia 08-07-2020 16:43:14

Buonasera, nel 2018 ho ereditato da mia madre due appartamenti al 3 piano di un palazzo senza ascesonsore, ma con un montascale all installazione del quale mia madre aveva aderito e pertanto pagato. Io, in qualità di erede, ora posso rinunciare alla proprietà del montascale, che peraltro non ho mai usato, e che sta costando parecchio in manutenzione?
Grazie
Livia Mulas

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Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 17-07-2020 16:29:38

Può rinunciare all'uso, interpretando l'art. 1118 c.c. che così ha consentito di fare per i riscaldamenti, ma non alla proprietà e quindi resterebbe sempre obbligato per le spese di manutenzione straordinaria.

rispondi
Luigi
Luigi 17-07-2020 21:56:54

Egr.Avv.Gallucci,
grazie per il suo commento al’art.1118 2 comma c.c. che riguarda il caso di rinuncia ad un bene comune (atrio,scale ecc.) non ammesso dalla legge al fine di evitare che un condomino possa da un lato sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni continuando anche virtualmente ad utilizzarle (come atrio,scale, ecc.) mentre la mia richiesta nell’e-mail di LUIGI martedì 12 maggio 2020 alle ore 21:20 riguarda in particolare un commento giuridico all’art.1104 c.c. circa la rinunzia liberatoria che vale per i beni immobili pro-quota e per le spese condominiali future e regresse anche già deliberate( piscina pro-quota obsoleta per mancati lavori condominiali) contrapposta alla rinuncia abdicativa che vale soltanto per le spese future che in questi tempi di grandi difficoltà economiche costituiscono soltanto un peso insopportabile. In questo caso, dunque per l’art.1104 c.c. e per prevalente dottrina giurisprudenziale, il condomino. rinunciando alla propria quota, dimette il diritto di cui è titolare al fine di liberarsi da tutte le obbligazioni inerenti l’immobile, non solo per il futuro, ma anche per quelle già sorte e deliberate con incremento a favore degli altri comproprietari. Purtroppo per detto istituto di rinuncia con atto privato con autentica di firma notarile è difficile trovare un notaio disposto a redigere l’atto con l’indicazione nel contenuto del carattere liberatorio .Pertanto al fine di porla in condizione di trattare l’argomento con cognizione giuridiche di causa le allego il documento Studio n.216-2014/c del Consiglio Nazionale del Notariato che a pag.10- 13 tratta in particolare l’argomento sulla Rinuncia alla proprietà ed ai diritti reali di godimento pro-quota.
Cordiali saluti
Dr.Luigi Porcelli

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Giovanni
Giovanni 29-08-2020 14:41:11

Buon giorno, abito in un complesso composto da tre fabbricati; A su strada, B meridionale e C settentrionale, tutti e tre con tetti e scale proprie. Attraverso un sottopasso che si percorre dal fabbricato A, si accede ad un cortile interno dove si trovano i fabbricati B e C con 19 magazzini-garage di proprietà privata al piano terra,i quali godono anche del diritto di parcheggio (per uso esclusico). I Condomini del Fabbricato A, da regolamento deliberato a maggioranza, non hanno nessun diritto di accesso al cortile con autovetture ad eccezione di 4 condomini, proprietari di Magazzini.Ma le spese di manutenzione cortile e della luce, vengono da tutti pagati in base ai millesimi di proprietà, cioè; io Non avente diritto di accesso al cortile, 49 mm., mentre l'avente diritto che ha garage e parcheggi paga dai 5 ai 12 mm. Sono 4 anni, che chiedo venga applicato l'art.1123 c.2-3 ma senza esito. Tengo a precisare che il fabb. A non ha ne balconi o finestre che affacciano sul cortile.Posso rinunciare alle parti comuni? o mi può suggerire come comportarmi? Grazie

rispondi
Antonio
Antonio 10-12-2020 01:06:05

Buongiorno avvocato,
le espongo un quesito probabilmente insolito. Il condominio nel quale abito ha due ingressi. Gli abitanti del secondo ingresso, non condividendo l'amministrazione dello stabile, intendono separarsi formando un condominio a se stante. Non volendo usufruire della caldaia hanno chiesto di vendere le quote al condominio numero uno, il quale vorrebbe accettare l'offerta per divenire, a sua volta, del tutto indipendente dall'altro condominio. In quanto condomino che si è staccato dal riscaldamento centralizzato tempo fa, sono tenuto a partecipare all'acquisto di tali quote oppure posso oppormi? Grazie

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Luigi
Luigi 10-12-2020 11:14:40

Egr.Avv.Gallucci mi pregio sollecitare quanto da lei indicato nel precedente articolo circa un approfondimento sull'istituto della Rinuncia alla proprietà pro-quota posto alla sua cortese attenzione relativamente alla proprietà di una piscina condominiale in Torvajanica (Roma) accatastata in ctg D6 assegnata pro -quota per usucapione a 15 condomini (rinuncia pro-quota espressamente prevista nel documento del notariato in particolare da pag.9 a 13 (a differenza di quella non ammessa in proprietà comune) ) , per mancato interesse della maggioranza dei proprietari ad eseguire lavori di ristrutturazione. Pertanto ai sensi dell’art.1104 c.c. sono orientato alla Rinunzia con atto notarile - scrittura privata autenticata e trascritta, con espresso riferimento nell’atto che opto per la rinuncia liberatoria.( V. all .da pag.9 a 13“”La rinunzia al diritto di proprietà: ammissibilità del Consiglio Nazionale del Notariato pubblicato in Internet Studio n.216-214/c ”” ) che, come sa, comporta l’ulteriore effetto estintivo di tutte le obbligazioni connesse con quota che va ad incrementare quella degli altri rimanenti 14 comproprietari , per cui il proprietario pro-quota dismette il diritto liberandosi da tutte le obbligazioni, non solo successive alla rinuncia, come previsto invece per la rinunzia abdicativa, ma anche di quelle pregresse e deliberate, come riportato nel citato documento del Notariato (V.allegato da pag. 9/13 s/c).E’ appena il caso di considerare che l’attuale art. 1118, comma 2, c.c. prevede, che “il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni”. La ratio di questa disposizione è stata individuata , già sotto il vigore della precedente formulazione, nella peculiarità delle parti comuni, spesso necessarie al godimento della porzione di proprietà individuale (si pensi alle scale, all’androne, ecc.), delle quali il condomino finisce comunque per godere, sia pur di fatto, anche a seguito di una eventuale rinunzia. In sostanza, il legislatore in questo caso vuole evitare che la rinunzia in esame sia un escamotage per sottrarsi unicamente al pagamento delle spese di conservazione, continuando ad usufruire della parti comuni. In ogni caso, per i fini che qui interessano, è vero che in questo caso vi è un espresso divieto di rinunzia al diritto di (com)proprietà, ma è altrettanto vero che la circostanza che il legislatore si sia preoccupato di sancire espressamente l’irrinunziabilità nel caso in esame conferma, al contrario, che di regola, ed al di fuori di questa ipotesi, il diritto di proprietà pro-quota della piscina sia suscettibile di rinunzia. La dottrina è concorde nel ritenere che, in tema di rinunzia liberatoria, l’atto ha carattere ricettizio . Tale carattere, tuttavia, si collega non alla rinunzia in sé considerata, bensì a quell’effetto ulteriore che caratterizza la rinunzia liberatoria (e che non sussiste in quella abdicativa pura) consistente nella liberazione dall’obbligazione di pagamento delle spese anche anteriori . A seguito della rinunzia, in altri termini, gli altri condividenti si ritrovano non solo ad essere titolari di una quota di comproprietà accresciuta, ma anche gravati da un’obbligazione di pagamento delle spese (anche quelle già deliberate) in misura conseguentemente maggiore rispetto a prima. Da ciò la necessità che l’atto di rinunzia sia portato a conoscenza e dunque la recettizietà dello stesso con facoltà di accettare o meno l’accrescimento della sua quota. .
Cordiali saluti

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