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Non si può abdicare dall'essere condomino
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Non si può abdicare dall'essere condomino

Rinuncia abdicativa alla comproprietà del lastrico solare espressa con lettera raccomandata inviata all'amministratore: è valida?

Avv. Mariano Acquaviva  

Nel diritto successorio esiste un principio fondamentale in virtù del quale una volta che si sia divenuti erede non è più possibile perdere questa qualità per rinuncia. A tal proposito, con un efficace brocardo latino, si afferma che semel heres semper heres (una volta erede, erede per sempre), quasi a riecheggiare l'espressione biblica riferita a Melchisedec: Tu sarai sacerdote per sempre.

Si vorrà perdonare all'autore un inizio così pomposo, ma è sembrato il modo giusto per introdurre il principio espresso dalla Corte di Appello di Genova con la sentenza n. 1114 del 19 novembre 2020 con cui è stato stabilito che il condomino non può rinunciare alla sua quota di proprietà con una semplice espressione di volontà unilaterale manifestata in maniera informale, magari soltanto con l'invio di una lettera raccomandata all'amministratore.

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«Tu sarai condomino per sempre!» sembra affermare a gran voce la sentenza in commento al condomino che pensa di svignarsela dalla comunione con una semplice letterina. A parere dei giudici, infatti, la rinuncia alla quota di comproprietà non si configura come una semplice rinuncia abdicativa, bensì come una rinuncia traslativa da effettuarsi pertanto ai sensi dell'art. 1350 n. 5 c.c., che impone l'osservanza della forma scritta, a pena di nullità, per gli atti di rinuncia a diritti reali, assoluti o limitati, su beni immobili, ivi elencati, con il conseguente obbligo di trascrizione, ai sensi dell'art. 2643 n.5 cc.

Rinuncia abdicativa e condominio: il caso sottoposto alla Corte d'Appello

Un condomino impugnava innanzi alla Corte d'Appello la sentenza resa dal giudice di primo grado con cui veniva rigettata l'opposizione proposta avverso decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

L'appellante lamentava la sua assoluta estraneità ai lavori che avevano riguardato il lastrico solare dell'edificio condominiale, lastrico di cui si riteneva non avere più la comproprietà a seguito di propria rinuncia abdicativa manifestata con lettera raccomandata inviata all'amministratore.

Peraltro, l'appellante aggiungeva di non essere mai stato convocato alle riunioni condominiali proprio per la sua carenza di condizione di condomino. La delibera su cui si basava il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo doveva dunque essere riconosciuta nulla.

Secondo l'appellante, infatti, solo dopo che i condòmini avevano deliberato e affrontato la spesa relativa alla manutenzione straordinaria del lastrico, gli stessi, nel corso di un'assemblea cui non era stata, come di consueto, in quanto priva di millesimi di proprietà, neppure convocata né notiziata, gli stessi ritenevano di addebitarle una parte di quella spesa già decisa ed affrontata senza che la comproprietaria ne fosse mai stata interpellata.

Si costituiva in giudizio il condominio chiedendo il rigetto dell'opposizione e la conferma del decreto opposto.

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Asseriva, innanzitutto, che per proporre opposizione al decreto, l'esponente avrebbe dovuto tempestivamente impugnare la delibera. Inoltre, sosteneva che la rinuncia era stata tardiva e che, comunque la stessa era inefficace per non essere stata portata a conoscenza dei destinatari.

La sentenza di primo grado respingeva l'opposizione affermando che la validità della delibera dell'assemblea condominiale, in difetto di impugnazione, non poteva essere oggetto di opposizione all'ingiunzione sulla stessa basata

A seguito della soccombenza in primo grado, l'attore reiterava le proprie lagnanze in appello, soffermandosi in maniera particolare sull'efficacia della propria rinuncia abdicativa alla comproprietà del lastrico solare oggetto dei lavori di manutenzione straordinaria, chiedendo quindi dichiararsi la propria estraneità da qualsiasi pretesa.

Rinuncia abdicativa e condominio: la decisione della Corte d'Appello

La Corte di Appello di Genova, con la sentenza n. 1114 del 19 novembre 2020 in commento, conferma la decisione del giudice di prime cure.

Fulcro della questione è l'esame della sussistenza ed efficacia della cosiddetta rinuncia alla proprietà del lastrico solare espressa con la lettera raccomandata inviata all'amministratore del condominio e da questi trasmessa ai condòmini.

L'appellante sostiene di aver rinunciato, ai sensi dell'art. 1104 c.c., alla comproprietà del lastrico solare, e di non essere pertanto tenuta a partecipare alla relativa spesa addebitatale dal condominio.

In realtà, la norma invocata riguarda la rinuncia, c.d. abdicativa, del comproprietario alla propria quota di proprietà, al fine di sottrarsi alla partecipazione alle spese relative alla cosa comune, facoltà il cui esercizio comporta l'automatico accrescimento della quota rinunciata in capo agli altri comproprietari, come precisato anche dalla giurisprudenza.

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Secondo la giurisprudenza, «La rinuncia abdicativa della quota di comproprietà di un bene, fatta in modo da avvantaggiare in via riflessa tutti gli altri comunisti, mediante eliminazione dello stato di compressione in cui il diritto di questi ultimi si trovava a causa dell'appartenenza in comunione anche ad un altro soggetto, costituisce donazione indiretta, senza che sia all'uopo necessaria la forma dell'atto pubblico, essendo utilizzato per la realizzazione del fine di liberalità un negozio diverso dal contratto di donazione»(ex multis Cass. civile, sez. II, 25/02/2015, n. 3819).

La suddetta rinuncia abdicativa, non soggetta al rispetto di forme solenni, è prevista, oltre che dall'art. 1104 cc, solo in tassativi casi, la cui applicazione generale o analogica é però del tutto esclusa dalla giurisprudenza, che con consolidato indirizzo afferma: «La possibilità nel nostro ordinamento di esercitare la rinunzia abdicativa alla proprietà immobiliare non può essere desunta in via interpretativa da norme che disciplinano casi specifici di rinunzia abdicativa, dalle quali semmai si dovrebbe ricavare che il legislatore ha voluto ammettere solo casi tipici; né essa rinunzia si può evincere, in maniera chiara, dagli artt. 1350 n. 5 e 2643 n. 5 c.c., che, in particolare, facendo riferimento alla rinunzia ai diritti immobiliari possono e debbono interpretarsi, prima di tutto, nel senso che si riferiscono ai casi di rinunzia a diritti reali espressamente disciplinati dal codice (ad esempio: la rinunzia a diritti reali minori; la rinunzia alla quota di proprietà pro indiviso) ovvero, comunque, a casi di rinunzia traslativa, e non abdicativa; né l'art. 827 c.c. contiene alcun riferimento alla rinunzia abdicativa a diritti immobiliari e segnatamente alla rinunzia al diritto di proprietà, né tale norma contiene riferimento alcuno agli atti e fatti giuridici che possono aver dato luogo alla esistenza di beni immobili privi di proprietario». (così T.A.R. Piemonte Torino, sez. I, 28/03/2018, n. 368).

La rinuncia traslativa nel condominio

La Corte d'Appello di Genova, con la sentenza in commento, ricorda che, in materia condominiale, la rinuncia al diritto su parti comuni sarebbe comunque preclusa dall'art. 1118 c.c., che vieta inoltre al condòmini di sottrarsi alle spese necessarie per la loro conservazione.

La rinuncia al diritto di proprietà piena ed esclusiva del lastrico solare non ha natura abdicativa ma traslativa e deve pertanto effettuarsi ai sensi dell'art. 1350 n. 5 c.c., che impone l'osservanza della forma scritta, a pena di nullità, per gli atti di rinuncia a diritti reali, assoluti o limitati, su beni immobili, ivi elencati, con il conseguente obbligo di trascrizione, ai sensi dell'art. 2643 n.5 c.c.

Priva di effetti deve essere pertanto la raccomandata a/r inviata all'amministratore del condominio, essendo irrilevante che la stessa sia stata da questi comunicata a tutti i condòmini.

L'appellante, in quanto proprietaria di beni esclusivi all'interno del condominio, ha dunque la qualifica di condomino, tenuta al pagamento delle spese sia per la proprietà comune (cui peraltro la medesima non avrebbe potuto sottrarsi, rinunciandovi, ai sensi dell'art. 1118 cod. civ.), sia per le spese relative alla proprietà esclusiva dei lastrici, mai validamente rinunciata, nelle citate forme di cui all'art 1350 n 5 c.c., tassativamente prescritte per la rinuncia dei diritti reali.

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Da ciò discende che, in assenza di una valida rinuncia al diritto di proprietà esclusiva dei lastrici, l'appellante ha mantenuto inalterata la propria qualità di condomino, dalla stessa implicitamente riconosciuta proprio dal manifestato intento di rinunziarvi.

Le spese relative al lastrico solare sono state pertanto legittimamente addebitate all'appellante, in virtù della delibera assembleare alla quale era stato dimostrato che l'appellante era stato ritualmente convocato, nella perdurante e valida qualità di condomino, non potendo dunque trovare accoglimento la tesi della nullità assoluta di tale deliberazione per l'asserito difetto di detta qualità.

Eventuali profili di annullabilità della delibera avrebbero dovuto essere fatti valere con la tempestiva impugnazione, nel termine decadenziale di 30 giorni, di cui all'art. 1337 c.c.

Scarica App. Genova 19 novembre 2020 n. 1114

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