Può capitare che a distanza di anni dall'acquisto di un immobile, il proprietario si accorga della sussistenza di gravi vizi tali da pregiudicare la solidità, la struttura, la sicurezza oltre che il valore dello stesso.
In un caso di recente deciso dal Tribunale di Trento, il proprietario di un appartamento, avendo scoperto la presenza di vizi piuttosto gravi con riferimento a carenze nell'isolamento termico ed acustico, (oltre ad altri vizi e difetti nell'immobile) agiva in giudizio per ottenere l'accertamento della responsabilità ex art. 1669 c.c. del costruttore/venditore dell'immobile e del direttore dei lavori con conseguente condanna degli stessi al risarcimento dei danni (in via subordinata la domanda veniva proposta nei confronti degli stessi convenuti, ex art. 2043 c.c.).
La pronuncia del Tribunale di Trento, n. 662 del 16 novembre 2022 ci offre, pertanto, lo spunto per approfondire l'azione di responsabilità del costruttore/venditore in caso di rovina o gravi difetti dell'immobile.
La responsabilità del costruttore e del direttore dei lavori per gravi vizi dell'immobile. Il riferimento normativo
L'art. 1669 c.c. prevede la responsabilità dell'appaltatore in caso di rovina in tutto o in parte, o di evidente pericolo di rovina, o di gravi difetti dell'immobile, causati da vizi di costruzione o del suolo.
Si tratta di una responsabilità presunta (salvo prova contraria) dell'appaltatore il quale ha l'obbligo di risarcire i danni qualora, entro dieci anni dal compimento dell'opera, si manifestino gravi vizi o carenze strutturali tali da compromettere o limitare il normale godimento, la funzionalità e l'abitabilità dell'immobile.
Secondo orientamento di legittimità oramai consolidato (si veda Cass. Sezioni Unite n. 2284/2014 che ha risolto l'iniziale contrasto giurisprudenziale), la responsabilità ex art. 1669 c.c. ha natura extracontrattuale in quanto, come si evince dalla norma, è estesa non solo nei confronti del committente, ma anche nei confronti dei terzi in generale essendo riconducibile ad una violazione delle norme di ordine pubblico stabilite a salvaguardia "dell'interesse, di carattere generale, alla sicurezza dell'attività edificatoria, quindi la conservazione e la funzionalità degli edifici, allo scopo di preservare la sicurezza e l'incolumità delle persone".
La Suprema Corte ha pertanto sostenuto che l'art. 1669 c.c. rappresenti una norma speciale rispetto a quella generale contenuta nell'art. 2043 c.c. Quest'ultima si applica in via residuale ove non ricorrano in concreto le condizioni per l'applicazione della norma di cui all'art. 1669 c.c. come nel caso di danno manifestatosi e prodottosi oltre il decennio dal compimento dell'opera.
I presupposti dell'azione di cui all'art. 1669 c.c.
L'art. 1669 c.c. prevede la sussistenza di alcune condizioni per la sua applicazione:
- un bene immobile: edifici o altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata;
- la rovina: totale o parziale;
- o il pericolo di rovina imminente;
- o l'esistenza di gravi difetti della costruzione.
L'azione è volta ad ottenere il risarcimento del danno o alternativamente può essere chiesto all'appaltatore di eliminare i vizi o di corrispondere una somma di denaro pari al costo dei lavori necessari per eliminare i difetti dell'immobile.
Legittimati attivi, come previsto dall'art. 1669 c.c., sono il committente o i suoi aventi causa mentre legittimati passivi sono l'appaltatore e, secondo prevalente orientamento giurisprudenziale, anche il costruttore dell'immobile (nei casi in cui l'immobile sia stato acquistato direttamente dal costruttore edile che ha assunto quindi anche la veste di venditore) oltre che il direttore dei lavori ed il progettista.
L'art. 1669 c.c. prescrive, altresì, termini di prescrizione e di decadenza il cui mancato rispetto fa venire meno il diritto all'azione di risarcimento del danno.
In particolare si tratta di tre termini:
- la rovina dell'immobile o i gravi difetti devono manifestarsi entro dieci anni dal compimento dell'opera;
- la denuncia deve avvenire entro 1 anno dalla scoperta ossia da quando il committente venga a conoscenza della reale sussistenza dei difetti e della loro causa;
- l'azione si prescrive entro 1 anno dalla denunzia dei vizi o dei difetti dell'immobile.
Cosa si intende per vizi o difetti dell'immobile? In cosa consistono?
Secondo l'orientamento giurisprudenziale maggioritario i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell'edificio, ma possono riguardare anche ad esempio i rivestimenti, le condutture, gli infissi, la pavimentazione, gli impianti termici, elettrici idraulici, ed ogni altra alterazione che incida sulla struttura e funzionalità globale dell'edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile (Cass. n. 84/2013).
Carenze nell'impianto di isolamento termico ed acustico: gravi vizi dell'immobile. Il caso deciso dal tribunale di Trento
Applicando i suesposti principi giurisprudenziali nonché la norma di cui all'art. 1669 c.c., il Tribunale di Trento ha riconosciuto in parte fondata la domanda attorea di risarcimento dei danni per gravi vizi dell'immobile con riferimento ai singoli difetti sollevati.
- Con riferimento alle carenze nell'impianto termico: il fenomeno del ponte termico responsabile di punti freddi e di dispersione di calore nell'edificio, è stato ricondotto alla nozione di gravi vizi idonei a pregiudicare la durata nel tempo dell'immobile ed il suo godimento.
Ciò, anche in considerazione del fatto che si trattava di immobile posto in zona di montagna e dunque necessitante di un isolamento termico adeguato come la posa di un cappotto termico in virtù dell'obbligo normativo di cui D.lgs. n. 192/05.
- Con riferimento alle carenze nell'impianto acustico: anche tale vizio è stato ricondotto all'ipotesi di cui all'art. 1669 c.c. Secondo la Corte di Cassazione (cfr. Cass. n. 7875/2021 citata nella pronuncia in esame) "il venditore di unità immobiliari che ne curi direttamente al costruzione risponde, invero, dei gravi difetti (art. 1669 c.c.) quali devono ritenersi quelli da cui derivi una cattiva utilizzazione di esse, come nel caso di inadeguato isolamento acustico nei confronti degli acquirenti".
Nella specie, le carenze riguardavano la camera da letto dell'attore rispetto all'abitazione limitrofa e l'intero prospetto esterno finestrato verso sud-est.
Come evidenziato dal Ctu, gli interventi necessari per eliminare completamente il difetto consistevano nella sostituzione della parete in vetro con una più performante nonché nella apposizione di una parete di cartongesso nella camera da letto al fine di incrementare di 3 db l'isolamento acustico.
In entrambi i casi, sia con riferimento al vizio inerente l'impianto termico sia con riferimento al vizio inerente l'impianto acustico, è stato rispettato il termine di un anno dalla scoperta previsto per la denuncia e anche la prescrizione è stata interrotta dalle plurime richieste di risarcimento inviate dal legale dell'attore.
Il Giudice ha, infatti, escluso che l'attore fosse in condizione di accorgersi dell'esistenza di ponti termici prima di conoscere le cause degli stessi a mezzo di perizia tecnica, potendo trattarsi semplicemente di fenomeni di umidità essendo l'immobile posto in zona montana.
Allo stesso modo, l'attore non si sarebbe potuto accorgere del mancato rispetto delle prescrizioni in materia di isolamento acustico, senza l'ausilio di un tecnico mediante utilizzo di specifica strumentazione.
Conseguentemente, il costruttore/ venditore ed il direttore dei lavori sono stati condannati in solido al risarcimento dei danni in favore dell'attore.
Gli ulteriori vizi lamentati dall'attore, quali la carenza di isolamento nella copertura ed altre difformità nelle pareti o nel portoncino di ingresso sono stati esclusi dal Ctu.
Con riferimento ai lamentati scostamenti dal progetto delle dimensioni del bagno, il Giudice ha ritenuto tale vizio nemmeno in astratto riconducibile all'ipotesi di cui all'art. 1669 c.c. posto che un minimo scostamento nella dimensione non può determinare pregiudizi nell'utilizzo del locale conformemente alla destinazione propria.
Non solo, ma tale difformità delle dimensioni del bagno è suscettibile di sanatoria con la conseguenza della perfetta validità ed efficacia della agibilità già rilasciata.
I convenuti costruttore/ venditore e direttore dei lavori, sono stati ritenuti entrambi responsabili in pari misura dei vizi inerenti l'isolamento termico e l'isolamento acustico posto che la società costruttrice aveva errato nella mancata realizzazione del cappotto e nelle modalità esecutive dei giunti con le finestre e le travi del tetto mentre il direttore dei lavori non aveva adeguatamente sorvegliato le modalità di realizzazione di tali opere ed ha progettato l'edificio senza assicurare un adeguato isolamento acustico.
Carenza di isolamento termico: il risarcimento del danno va riconosciuto anche se il cappotto potrebbe realizzarsi con agevolazioni fiscali?
Per completezza, pare importante dare conto della eccezione di controparte secondo cui nessuna somma dovrebbe spettare in favore dell'attore per i vizi di isolamento termico in considerazione del fatto che lo stesso potrebbe usufruire delle agevolazioni fiscali conseguenti alla realizzazione del cappotto previste dalla legge n. 77/20 (c.d. bonus 110%).
Tali considerazioni non sono state condivise dal Giudice in considerazione del fatto che sussistono precisi termini per effettuare l'intervento edilizio ed istruire la relativa domanda amministrativa e che la relativa legislazione è in continua evoluzione.
È stato, pertanto, ritenuto predominante l'interesse dell'attore di ottenere immediatamente l'intero risarcimento del danno piuttosto che usufruire di agevolazioni fiscali che consentono di recuperare i costi dell'intervento in plurime annualità ovvero che prevedono un abbattimento dell'importo in caso di cessione del credito.
