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Contratto ultranovennale non trascritto dal notaio, quali conseguenze

Caratteristiche ed effetti della trascrizione della locazione ultranovennale.
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello - Foro di Nola 

Anche la locazione, cioè il contratto con il quale si attribuisce la detenzione e il godimento di un bene in cambio di un corrispettivo, può essere oggetto di trascrizione. In questa circostanza, infatti, anche se non viene costituito alcun diritto reale, appare evidente la durata del vincolo sul cespite in esame.

Per questa ragione, è giusto, ad esempio, che un potenziale acquirente del bene sia messo in condizione di conoscerne lo stato giuridico e di valutarne l'eventuale convenienza nell'acquistarlo.

Tuttavia, come è noto anche in altre circostanze, la trascrizione non ha un effetto costitutivo del diritto de quo. La sua funzione, infatti, essenzialmente di pubblicità, fa si che in mancanza la locazione sia valida.

Restano, però, da valutare gli effetti prodotti dalla mancata trascrizione del contratto ed è proprio su questo argomento che si basa il presente piccolo contributo. Non ti resta, quindi, che proseguire nella lettura per trovare alcune informazioni interessanti su questa particolare ipotesi di locazione.

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Trascrizione locazione ultranovennale: cosa dice la legge?

La trascrizione, normalmente associata alla costituzione, per atto scritto, dei diritti reali, altresì prevista anche in materia di locazione. Ovviamente, ciò non avviene nei casi più frequenti, cioè, per esempio, in occasione delle cosiddette locazioni abitative 3+2 o 4+4, dove è sufficiente la registrazione del contratto.

Secondo la legge, infatti, devono essere trascritte soltanto le locazioni ultranovennali «Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione

8) i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni (Art. 2643 co. 1 n.8 co. civ.)».

Trascrizione locazione ultranovennale: effetti

Trascrivendo un contratto di locazione di durata superiore ai nove anni, tale vincolo risulterà, inevitabilmente, nei registri immobiliari. In questo modo, chi potrebbe essere interessato all'acquisizione del bene o alla costituzione di altri diritti sul medesimo, avrà la possibilità di conoscerne, con esattezza, lo stato giuridico.

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Come in tutti gli altri casi, la pubblicità prodotta da questo adempimento non è priva di effetti.

In primo luogo, l'avvenuta trascrizione di una locazione ultranovennale impedisce che altri atti, temporalmente successivi e incompatibili per caratteristiche con il diritto di godimento, possano dispiegare efficacia a scapito del primo contratto.

Ad esempio, si pensi al caso del pignoramento dell'immobile e all'inevitabile effetto che sullo stesso produce una locazione del genere che, certamente, non potrà che essere prevalente sui diritti scaturiti dalla procedura esecutiva.

In secondo luogo, è evidente che la locazione ultranovennale trascritta prevarrà su altri negozi giuridici identici, aventi ad oggetto lo stesso bene, persino con data certa anteriore, trascritti, però, successivamente al primo.

Va da sé, quindi, che la mancata trascrizione del contratto comporterà un'inevitabile precarietà del diritto del locatario che, sarà, quindi, esposto agli effetti di un contratto successivo, stipulato tra il proprietario ed un terzo.

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Trascrizione contratto ultranovennale: il terzo acquirente (Art. 1599)

La trascrizione del contratto scritto con il quale il proprietario ha concesso in locazione il proprio immobile al conduttore per un periodo superiore ai nove anni deve essere trascritta, nel rispetto del richiamato dettato di legge, anche perché, in mancanza, non sarebbe pienamente opponibile ad un terzo acquirente.

Questi, infatti, sarebbe tenuto a rispettare il costituito diritto di godimento soltanto nei limiti dei canonici nove anni, decorrenti dalla data della locazione.

«Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione (Art. 1599 co. 3 cod. civ.)».

Anche, pertanto, tale dettato normativo conferma che la trascrizione in esame non influisce sulla validità del contratto, ma, semplicemente, sulla sua efficacia.

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Contratti agrari ultranovennali: un caso particolare

La regola del terzo acquirente al quale non può essere opposta una locazione ultranovennale qualora non venga trascritta dal notaio incontra una particolare eccezione nell'ipotesi in cui l'immobile sia stato oggetto di un contratto di affitto a coltivatore diretto.

In questo caso, infatti, non è importante trascrivere il contratto ed è persino irrilevante la forma scritta. Secondo la legge è quindi, sufficiente un accordo verbale, ad esempio trentennale, per imporre questo diritto di godimento su un fondo al terzo acquirente dello stesso.

Tale conclusione trova il suo fondamento nella legge e nella pacifica interpretazione della stessa ad opera della giurisprudenza «In tema di contratti agrari, la disciplina della opponibilità ai terzi di affitto di fondi rustici a conduttore che sia coltivatore diretto si diversifica, a seguito della entrata in vigore della l. n. 203 del 1982, da quella prevista con riferimento al conduttore cosiddetto capitalista… nel caso di affitto a coltivatore diretto trova applicazione l'art. 41 della l. n. 203 del 1982, a norma del quale (in deroga alla disciplina codicistica, che, all'art.1350, n. 8, per i contratti di locazione di immobili di durata ultranovennale prescrive in ogni caso, a pena di nullità, la forma scritta, e, all'art.2643, n. 8, richiede la trascrizione degli stessi contratti della opponibilità degli stessi ai terzi) i contratti agrari ultranovennali, compresi quelli in corso alla data di entrata in vigore della legge stessa, sono validi anche se verbali o non trascritti, ed hanno effetto anche riguardo ai terzi (Cass. sent. n. 4804/1999)».

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