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Il contratto ad uso foresteria: analisi delle caratteristiche
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Il contratto ad uso foresteria: analisi delle caratteristiche

Il contratto di locazione ad uso foresteria prevede che una società (persona giuridica) prenda in affitto una o più abitazioni da destinare alla residenza dei suoi dipendenti, collaboratori o soci.

Avv. Maurizio Tarantino 

Il contratto.La locazione ad uso foresteria è un contratto atipico in virtù del quale determinati soggetti - società commerciali, persone giuridiche o enti di fatto - prendono in affitto un'abitazione per fornire alloggio ai propri dipendenti.Tale tipologia contrattuale non è regolamentata dalla l. n. 431/1998: essa resta quindi soggetta alla disciplina codicistica e, di conseguenza, rimessa sostanzialmente alla libera determinazione delle parti ex art. 1322, comma 2, c.c.

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Tratto distintivo della locazione ad uso foresteria è la dissociazione tra soggetto titolare del contratto e soggetto fruitore dell'immobile: il titolare del contratto, e quindi dei conseguenti diritti e degli obblighi scaturenti dallo stesso, sarà un soggetto diverso da chi occuperà effettivamente l'immobile.

In giurisprudenza è stato peraltro affermato che la locazione ad uso foresteria non è una locazione abitativa, né primaria né transitoria, in quanto non è diretta a soddisfare alcuna esigenza abitativa del conduttore o del locatore, bensì la diversa esigenza - che ne costituisce la causa - di taluni soggetti di destinare l'immobile locato a temporaneo alloggio di propri dipendenti od ospiti (Trib. Roma, 27 settembre 2005).

Il contratto dovrà in ogni caso indicare che l'appartamento viene concesso in locazione a uso foresteria dal locatore all'imprenditore e che sarà destinato ad abitazione del dipendente dell'imprenditore.

Per il contratto di locazione a uso foresteria non sono previsti limiti di durata o di canone.

Dunque, nel contratto si dovrà dare atto che l'appartamento viene concesso in locazione a uso foresteria dal locatore all'imprenditore e sarà destinato ad abitazione del dipendente dell'imprenditore. Il contratto di locazione a uso foresteria non ha limiti di durata o di canone.

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L'adeguamento del canone. Nel momento in cui vi è un immobile locato ad uso non abitativo (nella specie: foresteria) rimane soggetto alla richiamata legge n. 392/1978, sicché l'adeguamento annuale del canone riguarderà l'applicazione dell'aggiornamento annuale dell'Istat nella misura pari al 75% dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

L'adeguamento, che non può superare tale percentuale, è rimesso al libero accordo tra le parti ma se non contrattualmente previsto non può essere sostituito da un diverso aumento del canone (art. 32 legge cit.).

Ad ogni modo èaltresì legittimo che i contraenti, in virtù del principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo, determinino un canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto differenziato nel tempo fin dall'origine del rapporto locatizio, a condizione che l'aumento sia ancorato ad elementi predeterminati e idonei a influire sull'equilibrio del sinallagma contrattuale, ovvero la riduzione del canone appaia giustificata per un limitato periodo iniziale, salvo che la relativa clausola non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui all'art. 32 della l. n. 392 del 1978 circa le modalità e la misura di aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere d'acquisto della moneta (Cass. civ., sez. III, 6 ottobre 2016, n. 20014).

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La cedolare secca. Il regime forfettario della c.d. cedolare secca è applicabile anche nel caso in cui il conduttore dell'immobile sia un'impresa che lo affitti per ospitarvi i propri dipendenti (c.d. uso foresteria) (CTP Milano, Sezione 25 Sentenza 17 aprile 2015, n. 3529; CTP Reggio Emilia, Sezione 3 Sentenza 4 novembre 2014, n. 40).

Inadempimento del conduttore.Il locatore non soddisfatto nel suo credito, il quale cerchi di limitare i danni dell'inadempimento del suo conduttore (una società di capitali) in relazione ad un contratto non avente natura abitativa (perché' tale è anche il contratto "ad uso foresteria" che non è una locazione abitativa, ne' primaria ne' transitoria, in quanto non è diretta a soddisfare alcuna esigenza abitativa del conduttore, bensì la diversa esigenza - che ne costituisce la causa - di destinare l'immobile locato a temporaneo alloggio di propri dipendenti od ospiti) munendosi del titolo esecutivo idoneo non solo a liberare l'immobile ma anche ad evitare di dover dichiarare all'Erario i redditi non percepiti (Cass. civ., sez. I, 10 febbraio 2014, n. 2964).

Mutamento destinazione d'uso. In tema di reati edilizi, il mutamento di destinazione d'uso senza opere è assoggettato a D.I.A. (ora SCIA), purché intervenga nell'ambito della stessa categoria urbanistica, mentre è richiesto il permesso di costruire per le modifiche di destinazione che comportino il passaggio di categoria o, se il cambio d'uso sia eseguito nei centri storici, anche all'interno di una stessa categoria omogenea. (Cass. pen. 26 settembre 2014, n. 39897.Fattispecie in cui la Corte ha giudicato immune da censure la sentenza impugnata, che aveva ritenuto integrare il reato previsto dall'art. 44, comma primo, lett. a) d.P.R. n. 380 del 2001, la condotta consistita nell'aver liberamente modificato la destinazione d'uso di un immobile da albergo ad abitazione come foresteria per ospiti o dipendenti, sebbene non fossero state realizzate opere edilizie).

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Terzo immesso dal conduttore nel godimento dell'immobile. Colui che è stato immesso dal conduttore nel godimento di un immobile preso in locazione ad uso «foresteria» non può essere ritenuto occupante senza titolo dell'immobile stesso, se non per il periodo successivo alla scadenza (de iure) del contratto di locazione; sicché solo in relazione a tale periodo risponde (a titolo extracontrattuale, ex art. 2043 c.c., ed in concorso con il conduttore) dei danni subiti dal locatore a causa del protrarsi della sua permanenza nell'immobile. (Tribunale Napoli, civile 8 febbraio 1999).

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