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Il pignoramento delle quote di proprietà dell'immobile determina la cessazione del contratto di locazione
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Il pignoramento delle quote di proprietà dell'immobile determina la cessazione del contratto di locazione

La comune volontà dei comproprietari locatori si sarebbe dovuta necessariamente formare previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione

Avv. Maurizio Tarantino 

La vicenda. Con sentenza, la Corte d'appello, in accoglimento dell'impugnazione proposta da Tizio, e in riforma della decisione di primo grado, ha rigettato la domanda avanzata da Caio per l'accertamento della cessazione del contratto di locazione stipulato tra i comproprietari (Caio per la quota del 50%, e Mevio e Sempronio per le quote del 25% ciascuno), quali locatori, e Tizio, quale conduttore. A fondamento della decisione assunta, la corte d'appello ha evidenziato come il contratto in esame fosse stato concluso tra le parti in data 1/6/2003, con previsione di rinnovo quadriennale automatico in assenza di tempestiva disdetta.

Nel corso del rapporto, più volte rinnovatosi, le quote di comproprietà spettanti a Mevio e Sempronio erano state sottoposte a pignoramento e, conseguentemente, Caio aveva agito in giudizio al fine di far rilevare l'intervenuta automatica cessazione del rapporto per la successiva scadenza del 31/5/2015, non essendo intervenuta l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione per la rinnovazione della locazione, ai sensi dell'art. 560 c.p.c.

Peraltro, Caio aveva altresì provveduto a manifestare tempestivamente la propria volontà di negare l'automatico rinnovo del contratto alla scadenza del 31/5/2015.

Ciò posto, la corte d'appello, avendo rilevato la documentata dimostrazione del dissenso degli altri comproprietari rispetto alla volontà di Caio di provocare la cessazione del rapporto, ha ritenuto che fosse stata superata la presunzione di consenso di tutti i comproprietari all'attività gestoria singolarmente assunta dall'originario attore, da ciò derivando l'accertamento del difetto di legittimazione attiva di quest'ultimo all'esercizio dell'azione proposta nei confronti di Tizio, in assenza dell'autorizzazione del giudice prevista dall'art. 1105 c.c. per il caso di dissenso tra i comunisti in ordine alla gestione della cosa comune.

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I motivi di ricorso. Avverso la sentenza d'appello, Caio ha proposto ricorso per cassazione eccependo che la corte territoriale erroneamente aveva omesso di rilevare come il disposto dell'art. 1105 c.c. (nella parte in cui subordina l'amministrazione della cosa comune alla volontà dei comunisti, salvo l'intervento del giudice in caso di impossibilità di funzionamento dei criteri maggioritari) non possa prescindere dall'applicazione dell'art. 560 c.p.c., ossia dall'intervenuta destituzione del comunista le cui quote siano state sottoposta a pignoramento dal potere di esercitare le facoltà di gestione della cosa comune allo stesso spettanti.

Il ragionamento della Cassazione. Preliminarmente, i giudici di legittimità hanno evidenziato in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza, per il mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di diniego di rinnovazione, ai sensi degli artt. 28 e 29 della legge 27 luglio 1978, n. 392, costituisce un effetto automatico derivante direttamente dalla legge e non da una manifestazione di volontà negoziale, con la conseguenza che, in caso di pignoramento dell'immobile, tale rinnovazione non necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, prevista dal secondo comma dell'alt. 560 cod. proc. civ. (Cass. civ. sez. Un., 16/05/2013 n. 11830).

Quindi, "in caso di pignoramento dell'Immobile locato eseguito in data antecedente la scadenza del termine per l'esercizio della menzionata facoltà da parte del locatore, la rinnovazione della locazione necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione prevista dall'art. 560, secondo comma, cod. proc. civ." (Cass. civ. sez. 3, 29/05/2015, n. 11168).

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Premesso ciò, nella vicenda in esame, in corrispondenza del terzo rinnovo della locazione - e quindi in situazione di libera disponibilità del termine di scadenza contrattuale -, sopravvenuto il pignoramento delle quote di proprietà di Mevio e Sempronio, il mancato intervento di alcuna autorizzazione del giudice dell'esecuzione, ai sensi dell'art. 560 c.p.c., era da ritenersi tale da aver determinato l'automatica cessazione di efficacia del contratto, poiché la comune volontà dei comproprietari locatori, in ipotesi diretta a consentirne l'eventuale rinnovazione, si sarebbe dovuta necessariamente formare previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione.

In tal senso, dunque, nessun rilievo poteva essere ascritto al mero dissenso manifestato stragiudizialmente dai comproprietari in ordine alla gestione della cosa comune operata da Caio, atteso che l'unica modalità possibile per l'(eventuale) impedimento della definitiva scadenza della locazione (voluta da Caio) sarebbe stata quella di adire, previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione ex art. 560 c.p.c., il giudice della comunione (ex art. 1105 c.c.) allo scopo di provocare un'eventuale (ma solo possibile) decisione diversa da quella in concreto fatta propria da Caio.

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il ricorso è stato accolto. Per l'effetto, la pronuncia è stata cassata con rinvio.

Principio: "Il pignoramento di alcune quote di proprietà dell'immobile determina l'automatica cessazione di efficacia del contratto di locazione, in situazione di libera disponibilità del termine di scadenza contrattuale, laddove manchi l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, prevista dall'art. 560, comma 2, c.p.c." (Cass. civ., sez. III, 19 luglio 2019 n. 19522).

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