Normalmente, in sede assembleare, i vari partecipanti sono portatori di un interesse comune. Ad esempio, potrebbe citarsi quello inerente alla gestione dei beni condominiali, soddisfatto attraverso l'approvazione dei bilanci e la previsione di riscossione delle quote necessarie ad affrontare le spese ordinarie.
Non è infrequente, però, il caso in cui uno o più condòmini siano titolari di più interessi tra essi contrastanti. Si pensi all'ipotesi della delibera assembleare con la quale si decide di agire legalmente a danno di un proprietario facente parte dell'edificio.
In questa, come in altre circostanze, è evidente che nel condòmino in questione convivano due posizioni. Da un lato egli è pur sempre portatore dell'interesse comune.
Dall'altro è, chiaramente, in contrasto con il fabbricato e non vuole, certo, che questi gli faccia causa.
Insomma, non è possibile soddisfare entrambe le posizioni, senza sacrificarne una a vantaggio dell'altra. Si dice, dunque, che il condòmino è in conflitto d'interesse "per il sorgere del conflitto tra il condominio ed il singolo condomino è necessario che questi sia portatore, allo stesso tempo, di un duplice interesse: uno come condomino ed uno come estraneo al condominio e che i due interessi non possano soddisfarsi contemporaneamente, ma che il soddisfacimento dell'uno comporti il sacrificio dell'altro (Civile Sent. Sez. 2 Num. 5642 Anno 2023)".
Ebbene, nel calcolo della maggioranza assembleare, cioè nei quorum costitutivo e deliberativo, bisogna considerare anche i proprietari in conflitto d'interesse?
Ha risposto a questa domanda la recente sentenza del Tribunale di Savona n. 244 del 15 marzo 2024. Vediamo, quindi, come ha risolto ogni dubbio a riguardo l'ufficio ligure.
Maggioranze in condominio: come si calcolano?
In ambito condominiale, il quorum necessario affinché un'assemblea sia validamente costituita (cosiddetto costitutivo) nonché quello indispensabile per la validità di una deliberazione (cosiddetto deliberativo) si calcolano tenendo conto non solo dei partecipanti alla riunione, ma anche del valore, rispetto all'edificio, che essi rappresentano "nell'assemblea condominiale… il quorum deliberativo - come quello costitutivo - è determinato con riferimento sia all'elemento personale (i condomini partecipanti all'assemblea), sia all'elemento reale (il valore di ciascun piano o porzione di piano rispetto all'intero edificio, espresso in millesimi) (ex multis Cass. n. 1201/2002).
Si parla, dunque, del principio maggioritario, specificatamente, previsto solo per la materia condominiale per un preciso scopo. Infatti, come ricorda il Tribunale di Savona, con la maggioranza qualificata, espressione delle persone e del valore dei rispettivi immobili, si garantiscono meglio i diritti di tutti i proprietari "Il principio maggioritario, adottato dal codice per le deliberazioni assembleari con la regola della doppia maggioranza è un principio specifico dell'istituto condominiale, che vale a distinguerlo dalla disciplina della comunione e delle società, in quanto solo nel condominio è previsto che la maggioranza venga raggiunta dal punto di vista delle persone e del valore.
La sentenza del 2002 individua la ragione della inderogabilità in meno delle maggioranze, e specialmente delle maggioranze qualificate, in quella di impedire che tramite il principio maggioritario, in qualche misura, vengano menomati i diritti dei singoli partecipanti sulle parti comuni e il godimento delle unità immobiliari in proprietà esclusiva.
Perciò, i quorum sono fissati in misura inderogabile (in meno), richiedendosi per le decisioni di particolare importanza il concorso di un numero considerevole di partecipanti e di una frazione consistente del valore dell'edificio".
Infine, in tema di maggioranze assembleari in condominio, si tratta di regole che non sono derogabili nemmeno ricorrendo allo strumento del regolamento condominiale contrattuale "il regolamento contrattuale di condominio in nessun caso può derogare alle norme ivi richiamate, comprese quelle stabilite dall'art. 1136 cod. civ. concernenti la costituzione dell'assemblea e la validità delle delibere (ex multis Cass. n. 11268 del 1998)".
Come si calcola la maggioranza costitutiva dell'assemblea di condominio
Proprietario in conflitto d'interessi: può votare in assemblea?
Le regole stabilite dalla legge a proposito delle maggioranze assembleari in condominio non sono derogabili. Pertanto, anche il proprietario in conflitto d'interessi può astenersi come può votare in assemblea.
Sicuramente, non può essere escluso dal calcolo necessario per quantificare il quorum costitutivo e deliberativo.
In caso contrario, l'assemblea sarebbe invalida "anche nell'ipotesi di conflitto d'interesse, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza personale e reale fissata dalla legge e, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio, ciascun partecipante può ricorrere all'Autorità giudiziaria (Corte Appello Messina 16\2\120, Corte Appello Napoli 23\5\19 e Tribunale di Palermo 13\9\17 n. 4776)".
Venendo alla vicenda in commento, l'assemblea di un condominio aveva deciso di costituirsi nella lite promossa da alcuni proprietari votando con una maggioranza corrispondente ad una misura inferiore alla metà del valore dell'edificio.
Secondo la tesi dell'ente, la maggioranza era legittima, in quanto il quorum costitutivo e deliberativo era stato e doveva essere calcolato con esclusione sia numerica che millesimale dei condòmini in conflitto.
Non essendo, però, ciò possibile, al Tribunale di Savona non è restato che accogliere la domanda ed annullare il deliberato.
