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Bisogna rimborsare i danni ai tappeti persiani custoditi nel box trasformato in magazzino?

Alcune riflessioni utili nel caso di box allagato per problemi alla colonna di scarico
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

I manufatti, come le fognature e simili, rientrano tra le parti comuni dell'edificio, ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c.c., le cui spese per la conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà.

Tuttavia si deve considerare che nella ripartizione delle spese relative sia alla riparazione della colonna montante che del risarcimento dei danni prodotti dalla rottura della stessa deve imputare le relative spese solo ai condomini che da tale montante sono serviti, ciascuno in ragione del numero delle unità immobiliari servite dalla tubazione.

In particolare caso di ostruzione di una colonna di scarico, a meno che non sia stato individuato con precisione il diretto responsabile, le spese concernenti per le eventuali opere che eliminino alla radice la causa ostruttiva (ad esempio di difetto strutturale del tubo discendente) devono essere poste a carico dei soggetti utenti, secondo i millesimi di proprietà.

Gli stessi condomini utenti devono risarcire il condomino che ha subito danni per effetto della rottura della colonna fecale; del resto secondo l'articolo 1123 c.c., comma 3, qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Ma se i liquami danneggiano un box o una cantina in cui il proprietario teneva preziosi tappeti persiani, gli utenti della colonna di scarico sono tenuti a risarcire anche questi beni di valore?

Box trasformato in magazzino

Secondo la giurisprudenza, il singolo condomino può usare il proprio bene privato come un'autorimessa nel modo che ritiene più consono ed opportuno alle sue esigenze (Cass. civ., sez. II, 27 ottobre 2011, n. 22428).

Del resto, l'assemblea non può opporsi all'utilizzo dell'immobile, da parte del suo proprietario o dell'eventuale locatario, per finalità commerciali, di deposito di strumenti e attrezzi per l'attività o la professione.

È pacifico però che, laddove esista una clausola del regolamento condominiale di tipo contrattuale che statuisca l'obbligo di utilizzare il box auto soltanto come ricovero di autoveicoli, non sarà possibile utilizzarlo per altre attività.

Se, invece, non risulta che eventuali limitazioni delle facoltà d'uso siano state efficacemente imposte e accettate da una valida e vincolante clausola del regolamento, il proprietario del box in condominio può utilizzare il locale come meglio crede, purché, ovviamente, venga rispettata la destinazione del bene e si rispettino le prescrizioni previste dalle diverse normative, soprattutto quelle antincendio (Cass. civ., sez. II, 27 giugno 2014, n. 14671).

Il risarcimento dei danni: tappeti persiani da pulire

In assenza di particolari limiti regolamentari all'utilizzo dei box, l'amministratore non può costringere il condomino proprietario di un box a rimuovere gli oggetti depositati nell'autorimessa (Trib. Roma 8 gennaio 2019 n. 224).

In ogni caso, se i beni mobili, legittimamente depositati nel box, vengono danneggiati dai liquami proveniente dalla condotta fognaria comune, i condomini utenti sono obbligati a risarcire i danni subiti dal condomino.

È possibile però che il proprietario del box abbia anche un appartamento sovrastante che utilizza la colonna di scarico danneggiata. In tal caso il proprietario del box non può sottrarsi all'obbligo di contribuzione, su di lui gravante quale condomino, invocando la circostanza di essere egli stesso danneggiato dal condominio.

In altre parole il condomino che subisce nella propria unità immobiliare un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni assume, come danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, ma resta tenuto, in qualità di condomino, a partecipare pro quota alle spese dal condominio parziale sostenute per risarcirlo (Cass. civ., sez. VI, 24 giugno 2021, n. 18187).

Tale principio non si applica se il proprietario del box non ha un appartamento nel palazzo o abita in un'unità immobiliare che non utilizza la colonna fecale "incriminata".

Quando i danni ai tappetti persiani sono a carico del singolo

Si deve escludere la responsabilità del condominio parziale (cioè di tutti gli utenti di una colonna fecale) in un'ipotesi in cui la causa dell'ostruzione, con il conseguente rigurgito delle acque è stata positivamente individuata nel fatto colposo del terzo, non prevedibile da parte degli altri utenti (si pensi al condomino che getta nello scarico un tubo di piombo già appartenente allo scarico di un lavandino e calcinacci).

In tal caso il danneggiante è solo il singolo condomino, unico responsabile dei danni ai tappeti nel box-magazzino.

Del pari il condominio non è responsabile dei danni causati all'appartamento di un condomino se l'evento dannoso risulta causato da rigurgiti della rete fognaria pubblica esterna al condominio, salvo che l'edificio manchi degli appositi dispositivi anti rigurgito o anti riflusso.

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