Nell'ambito delle agevolazioni previste dal. "Superbonus 110%", il cappotto termico (c.d. anche "isolamento a cappotto") è diventato uno degli interventi che più spesso viene considerato per ottenere una maggiore efficienza energetica degli edifici; tale intervento, per essere ammissibile all'agevolazione, deve avere un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio.
Non si può escludere, perciò, che la realizzazione del cappotto termico comporti problemi per il rispetto delle distanze legali o "sconfinamenti" nelle proprietà altrui, nonché, se collocato sulle facciate principali di edifici prospicenti, o direttamente aggettanti, su spazi pubblici, problemi per la percorribilità di marciapiedi e/o strade da parte dei cittadini.
Cappotto termico e sconfinamento nelle proprietà altrui: una recente decisione della Corte di Appello di Milano
Questa la vicenda che ha portato alla sentenza della Corte milanese.
La realizzazione di un cappotto da parte di un condominio determinava lo sconfinamento (per 10 cm) nella terrazza dell'immobile vicino il cui proprietario si rivolgeva al Tribunale di Milano richiedendone la rimozione.
Il giudice milanese respingeva la domanda, anche per la presenza di un inamovibile tubo del gas sul muro del condominio, preesistente all'installazione del cappotto termico, che avrebbe impedito, in concreto, la possibilità di costruire in aderenza; al contrario, la Corte di Appello ha condannato il condominio a rimuovere il cappotto termico, non avendo escluso possibili e future utilizzazioni del suolo della terrazza.
La Cassazione, però, valorizzando il fatto che il cappotto era stato posato a distanza di un metro dal piano di calpestio, ha ricordato che il proprietario di un immobile non può opporsi, ai sensi dell'art. 840 comma 2 c.c., all'attività di terzi, che si svolgano a profondità o altezze che egli non abbia interesse ad escludere: in caso contrario deve provare che dette attività gli procurano un danno economicamente apprezzabile da valutare in concreto, avuto riguardo alle caratteristiche ed alla normale utilizzazione, anche futura del fondo, ovvero alla possibile utilizzazione di tale spazio a scopo di sopraelevazione.
La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza di secondo grado, rinviando la causa ad altra sezione.
La Corte di Appello di Milano, riesaminando tutta la vicenda, con la sentenza n. 3758 del 27 dicembre 2021, ha confermato il pensiero della Suprema Corte. Il proprietario della terrazza, infatti, ha insistito nel sostenere la dannosità dell'occupazione minimale del cappotto trasbordante il muro condominiale, senza dimostrare un interesse specifico e concreto ad un possibile utilizzo alternativo del lastrico solare pregiudicato dal cappotto del caseggiato vicino.
Spese condominiali in base ai millesimi di proprietà per la costruzione di cappotti termici
Cappotto termico e distanze legali
L'art. 13 del D.Lgs. n. 73 del 14/07/2020, modificando il comma 7 dell'art. 14 del D. Lgs. 102/2014, precisa che, nel caso di interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, il maggior spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori e inferiori, necessario per ottenere una riduzione minima del 10 per cento dei limiti di trasmittanza previsti dal Dlgs. 19 agosto 2005, n. 192 e successive modificazioni, certificata con le modalità di cui al medesimo decreto legislativo, non è considerato nei computi per la determinazione dei volumi, delle altezze, delle superfici e dei rapporti di copertura.
Inoltre, la stessa norma sottolinea che, entro i limiti del maggior spessore di cui sopra, è permesso derogare, nell'ambito delle pertinenti procedure di rilascio dei titoli abitativi, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime dai confini di proprietà, alle distanze minime di protezione del nastro stradale e ferroviario, nonché alle altezze massime degli edifici.
Tuttavia la norma prevede un limite: le "deroghe infatti vanno esercitate nel rispetto delle distanze minime riportate nel codice civile".
L'ostacolo, però, è stato aggirato dall'articolo 33 bis del cd. Decreto Semplificazioni bis (D.L. 31 maggio 2021, n. 77 convertito in L. 29 luglio 2021, n. 108), che, modificando il comma 3 del citato articolo 119 del DL n. 34 del 2020, specifica che gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell'altezza, in deroga alle distanze minime riportate all'articolo 873 del codice civile, per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici e per quelli rientranti nella disciplina del superbonus.
Spessore del cappotto termico e regolamenti edilizi
Bisogna precisare che i regolamenti edilizi comunali normalmente impongono, per limitare l'occupazione del suolo pubblico e per evitare la riduzione delle strade e dei marciapiedi, che i cappotti termici non possano essere maggiori di un determinato spessore per i primi 4-5 m dell'edificio a partire dal piano strada.
In ogni caso, l'intervento non deve pregiudicare la sicurezza della circolazione veicolare e pedonale e deve altresì dimostrare e garantire l'accessibilità e la percorribilità degli spazi pubblici con particolare attenzione ai marciapiedi.
Maggioranza per deliberare cappotto termico esterno
