Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
112016 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Assemblee on-line, unanimità, maggioranza e silenzio assenso
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Assemblee on-line, unanimità, maggioranza e silenzio assenso

È caldamente consigliabile che il consenso per lo svolgimento dell'assemblea in modalità videoconferenza abbia forma scritta.

Avv. Alessandro Gallucci  

Il tema delle assemblee on-line, sarà per la sua novità., suscita sempre molto interesse.

Ad oggi e fin quando le modifiche legislative in cantiere non saranno legge, l'art. 66, sesto comma, disp. att. c.c. recita così:

«Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione».

La norma va letta unitamente all'inciso inserito nel terzo comma del medesimo articolo ai sensi del quale l'avviso di convocazione «deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa».

Sintesi secondo quella che è l'interpretazione oggi dominante: se il regolamento non prevede lo svolgimento dell'assemblea in videoconferenza, per tenerla con questa modalità +è necessario il preventivo consenso di tutti i condòmini.

Assemblea on-line, consenso e silenzio assenso: il quesito

Riguardo alla necessità di acquisire il consenso di tutti i condòmini, o, se e quando passerà la modifica della norma oggi in vigore, della maggioranza di essi, ci si pone il problema se tale consenso debba essere manifestato in forma scritta, quale requisito sostanziale o formale, ovvero se basti ricorrere al silenzio assenso.

Ci scrive un nostro lettore, amministratore condominiale, che per svolgere un'assemblea telematica più rapidamente ci ha scritto: «Buongiorno amici di Condominioweb! Vi leggo sempre, grazie per i vostri approfondimenti. Ho un problema per un condominio. Devo convocare un'assemblea e vorrei farlo in via telematica.

Non voglio azzardare però, le contestazioni sono sempre dietro l'angolo e voglio essere prudente.

Ho pensato: siccome per la riunione via web tutti i condòmini devono essere d'accordo, allora gli mando una raccomandata dicendogli che se entro una tale data non ottengo risposta, sempre via raccomandata o pec, allora deve ritenersi che abbiamo espresso tacitamente irrevocabile consenso e quindi siano a favore. Insomma ho pensato che potrei fare ricorso al così detto silenzio assenso.

Secondo voi rischio contestazioni? Ad esempio se uno ritira in ritardo? E se non ritira proprio e la raccomandata torna al mittente per compiuta giacenza? Ah, dimenticavo di dire che dobbiamo discutere di infiltrazioni dal tetto».

Grazie al nostro lettore per i complimenti. La sua prudenza è la nostra: il coraggio in alcuni casi sta proprio nel resistere agli azzardi. Ponderare può voler dire risparmiare qualche migliaio di euro in contenziosi, al di là dell'esito.

Certo, la si può vedere diversamente, non lo mettiamo indubbio. Riteniamo, però, che quando ci sono in gioco responsabilità anche professionali e denaro, molto denaro, visto anche il precipuo ruolo e funzione dell'amministratore condominiale - soggetto che coopera nell'altrui sfera giuridica - la prudenza (una delle declinazioni della diligenza del buon padre di famiglia) sia necessaria.

Andiamo avanti.

Silenzio assenso e tacito consenso

Il silenzio assenso è un istituto che ha trovato esplicito riconoscimento in ambito amministrativo, cioè nei rapporti tra cittadino e pubblica amministrazione, nell'ottica di una velocizzazione e semplificazione dei predetti rapporti.

A ben vedere, al di là della dicitura, anche in ambito civilistico, il tacito consenso, altro non è che una forma di silenzio in grado di produrre effetti giuridici.

Di esempi di silenzio assenso, meglio di tacito consenso nei rapporti privati se ne trovano tanti.

Il tacito consenso che non sia mero atto di tolleranza può portare all'usucapione della proprietà ovvero di altro diritto reale.

Il tacito consenso può portare alla conclusione di un contratto rispetto al quale non sia prevista una particolare ed obbligatoria forma di espressione della volontà.

Il tacito consenso può portare all'accettazione di eredità, accettazione tacita, per l'appunto.

E in ambito condominiale? Esistono norme o quanto meno orientamenti giurisprudenziali dai quali sia possibile trarre la conclusione che anche in questo settore possa operare il tacito consenso o per dirla col diritto amministrativo, il silenzio assenso?

Silenzio assenso in condominio

Quando esiste il silenzio assenso in ambito condominiale, questo è ben esplicitato.

Il riferimento è alle innovazioni gravose e/o voluttuarie ex art. 1121 c.c., nonché alle liti attive e passive ed al dissenso da esse ex art. 1132 c.c.

Una forma di accettazione tacita di una prassi è riconosciuta dalla giurisprudenza in materia di ripartizione delle spese ai fatti concludenti, cioè al comportamento reiterato nel tempo di accettazione di un dato criterio di riparto difforme da quello legale o convenzionale in vigore.

I facta concludentia, però, hanno sovente trovato opposizione quando l'orientamento maggioritario espresso dalla giurisprudenza di merito e legittimità escludevano la possibilità di approvazione tacita di tabelle millesimali. Un terreno scivoloso, insomma.

Silenzio assenso in condominio e assemblea on-line

Sicuramente non è data possibilità di approvazione tacita ovvero fattuale delle modifiche al regolamento condominiale, sia esso un regolamento assembleare o contrattuale (Cass. SS.UU. n. 943/99).

Dai principi espressi in questa sentenza, da ormai un ventennio abbondante scrupolosamente osservati dalla successiva giurisprudenza di merito e legittimità, possiamo trarre un insegnamento, ad avviso di chi scrive non trascurabile, anche in materia di silenzio assenso in relazione allo svolgimento di assemblee condominiali on-line.

Le Sezioni Unite con la sentenza n. 943 del 30 dicembre 1999, con una chiara e condivisibile motivazione ritennero di affermare che la forma prevista per il regolamento fosse quella scritta "ad substantiam" e che, perciò, non potesse condividersi il contrario orientamento per il quale il requisito formale non era preteso non essendo imposto da alcuna norma e, in ogni caso, sarebbe prescritto "ad probationem" e non per la validità del regolamento.

Dunque: se c'è un regolamento questo deve essere scritto. Se non è scritto, il regolamento non esiste. Ergo: tutte le clausole contenute in un regolamento condominiale devono assumere necessariamente forma scritta.

Attenzione alle assemblee online

Se si vuole inserire una clausola nel regolamento che consenta lo svolgimento delle assemblee in videoconferenza, allora questa clausola deve essere inserita mediante una deliberazione di revisione del regolamento presa in forma scritta.

In questo contesto, pertanto, ci risulta difficile concludere che in assenza di simile norma il consenso di tutti i condòmini possa essere raccolto oralmente, o quanto meno sotto forma di tacito consenso, per silenzio assenso.

Rischioso sarebbe per l'amministratore che, caso per caso, potrebbe trovarsi dinanzi ad obiezioni di varia natura.

Le ipotizza in nuce anche il nostro lettore: la presunzione di conoscenza degli atti recettizi può valere a fare considerare espresso tacitamente il consenso su un fatto contenuto in una comunicazione tornata al mittente per compiuta giacenza? Oppure ritirata in ritardo rispetto al termine indicato? Ma anche a dare per ricevuta e letta la comunicazione, si può dire che il silenzio sia sufficiente quando quella stessa persona, se convocata in assemblea per una modifica regolamentare sulla medesima materia, sia chiamata ad esprimersi palesemente?

Chiaramente, è doveroso dirlo, questo è un punto di vista. In ambito condominiale, tranne rare eccezioni (numero dei condòmini per la nomina obbligatoria dell'amministratore, per l'approvazione del regolamento) del diritto non c'è certezza.

Se mi chiedessero se l'interpretazione fornita è blindata, risponderei che di blindato in condominio può esserci solo un caveau, se nel palazzo è presente la filiale di una banca. Non mi arrischierei insomma, nel vendere certezze.

Credo sia più corretto proporre soluzioni (o interrogativi).

Assemblee on-line, per la decisione a maggioranza bisogna ancora aspettare…un po'

Cerca: assemblea online

Commenta la notizia, interagisci...
Annulla

    in evidenza

Dello stesso argomento