Ancora una volta, in un Tribunale italiano, si è discusso della validità di un'assemblea condominiale. Sappiamo, infatti, che il consesso di un fabbricato non può riunirsi e decidere liberamente, ma deve rispettare dei rigorosi presupposti e la normativa in materia, affinché la propria decisione non sia affetta da vizi.
Nello specifico, oggetto della lite appena culminata con la sentenza n. 3855 del Tribunale di Palermo del 18 agosto 2023 sono state due riunioni in cui, a detta di un proprietario dell'edificio, l'assemblea aveva approvato dei bilanci in contrasto coi criteri di ripartizione delle spese comuni.
È stato, quindi, necessario l'ennesimo procedimento sull'argomento per stabilire se e quando il deliberato è nullo e se, invece, si tratta di un vizio un po' meno grave e, pertanto, eccepibile soltanto entro il rigoroso termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c.
Prima, però, di entrare nel merito della vicenda giuridica è opportuno raccontare del caso concreto e della decisione assunta dall'ufficio palermitano.
L'approvazione del bilancio in contrasto con i criteri di ripartizione delle spese comuni. Fatto e decisione.
Con un atto di citazione di circa dieci anni orsono, il proprietario di un immobile facente parte di un fabbricato in Palermo citava in giudizio l'allora amministratore dell'edifico e tutti gli altri condòmini allo scopo di far dichiarare la nullità di due assemblee condominiali, rispettivamente, del gennaio del 2007 e del maggio del 2013.
Il motivo del gravame stava nell'approvazione del bilancio in contrasto con i criteri di ripartizione delle spese comuni. Secondo l'istante si trattava di un vizio molto grave in ragione del quale i deliberati de quo erano affetti da nullità.
Le parti convenute, invece, sostenevano che l'azione era ormai decaduta. L'impugnazione doveva essere avviata nei trenta giorni successivi alla riunione o alla presa conoscenza della medesima, così come previsto dall'art. 1137 c.c. Il difetto in contestazione, infatti, aveva a che fare, semmai, con l'annullabilità delle decisioni e, pertanto, non poteva essere eccepito in qualsiasi momento.
Il Tribunale di Palermo, esaurita l'istruttoria, sostanzialmente documentale, al termine di un procedimento alquanto duraturo, ha respinto la domanda attorea, in quanto inammissibile. Effettivamente, quindi, l'ufficio palermitano ha rilevato che l'eventuale vizio de quo non poteva certo essere sollevato nei termini proposti poiché nell'approvare i bilanci in questione, l'assemblea del fabbricato convenuto non aveva, consapevolmente, derogato ai criteri di spesa sanciti dalla legge o dal regolamento condominiale.
L'eventuale errore, pertanto, avrebbe semmai determinato un'annullabilità che, però, non era stata azionata nei noti termini decadenziali.
L'attore è stato, quindi, condannato al pagamento delle corpose spese processuali, visto il numero delle parti convenute citate in giudizio, secondo il naturale principio della soccombenza.
Approvazione bilancio poco chiaro: è annullabile?
Considerazioni conclusive
Con la sentenza in commento, a proposito delle deliberazione assembleare condominiale in tema di ripartizione delle spese, il Tribunale di Palermo ha ricordato che si tratta di un decisione nulla soltanto nel caso in cui la votazione dovesse essere, consapevolmente, violativa dei criteri di suddivisione degli oneri comuni, sanciti dalla legge o, in deroga, da un regolamento contrattuale «va ricordato che la Cassazione con la sentenza n. 747/2009, in particolare, ha affermato che le delibere assembleari relative alla ripartizione delle spese sono nulle "solo nel caso in cui l'assemblea consapevolmente modifichi i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge o dal regolamento, per le quali è necessario a pena di radicale nullità il consenso unanime dei condomini, mentre le deliberazioni con le quali, nell'esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall'art. 1135, nn. 2 e 3 c.c., vengano in concreto ripartite le spese medesime, ove adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili e la relativa impugnazione va proposta nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c.» (cfr. Cass. SS.UU. n. 9839/2021).
Non c'è, perciò, alcuna nullità nel deliberato che, per mero errore, approva un bilancio poco attento. Ad esempio, potrebbe essere il caso in cui, a seguito di un calcolo sbagliato, sono attribuite ad uno o più condomini delle spese in misura maggiore rispetto a quanto dovuto in base alla tabella millesimale.
In questa circostanza, infatti, il vizio è più lieve, afferisce all'annullabilità e va sollevato, tempestivamente, nel termine decadenziale di cui all'art. 1137 c.c.
Nel caso de quo, infatti, secondo il Tribunale di Palermo, l'errore commesso dall'assemblea non era voluto e non vi era stata prova contraria di ciò. Occorreva, perciò, attivarsi nell'impugnazione diversamente e tempestivamente, contrariamente a quanto fatto.
Sono state, dunque, queste le motivazioni che hanno condotto a respingere la domanda.
