Molto spesso, in condominio e non solo, si ricorre ad una transazione per dirimere una controversia. Attraverso, quindi, delle reciproche concessioni si preferisce abbandonare e risolvere una lite, piuttosto che proseguirla ad ogni costo. In tal modo, inoltre, soprattutto se si tratta di questioni che coinvolgono i rapporti di buon vicinato, si rasserenano, opportunamente, gli animi.
Nel caso in commento, però, la transazione de quo non ha risolto, soltanto, un contenzioso in corso. Esse è servita, altresì, a regolare i rapporti futuri tra le parti coinvolte nella vicenda, cioè tra un fabbricato e una singola condòmina. Più in particolare, l'accordo bonario ha fissato l'ammontare di alcune spese condominiali che, a partire dal patto, la proprietaria avrebbe dovuto versare al condominio.
Ebbene, questo contratto era stato legittimo? L'assemblea, votando questo tipo di transazione, si era espressa validamente?
Ha risposto alle predette domande una recente ordinanza della Cassazione e, più precisamente, la n. 27511 del 20 settembre 2022.
A questo punto, però, facciamo un passo indietro e ricostruiamo il caso concreto.
Transazione in condominio: legittimità e effetti sui criteri di riparto
In un condominio nel bresciano, secondo il vigente regolamento condominiale, la proprietaria di un immobile adiacente al fabbricato aveva il diritto di utilizzare la piscina comune.
A quanto pare, però, nel tempo, con la medesima erano sorti dei dissidi a proposito delle spese dovute per la gestione e la conservazione di questo bene. Nell'ottica, perciò, di trovare una soluzione al problema e allo scopo, altresì, di risolvere una lite giudiziaria in corso, le anzidette parti addivenivano ad un accordo.
Secondo questo patto, la proprietaria de quo, a partire dall'esercizio 2002/2003, avrebbe dovuto versare 1.000 euro all'anno a titolo di spese ordinarie ed avrebbe dovuto contribuire a quelle straordinarie nella misura del 10% di quelle totali.
Si stabiliva, inoltre, che sarebbe stato saldato il pregresso delle quote arretrate con una somma forfettaria.
Si precisava, inoltre, che tale accordo avrebbe avuto valore solo tra le parti in causa e non certo con l'eventuale successore/nuovo titolare dell'immobile.
Ebbene, la transazione descritta era definita ed approvata con un'assemblea dell'agosto del 2004, con il voto contrario di un unico dissenziente. Quest'ultimo impugnava il deliberato.
In sede giudiziale, il ricorrente invocava l'illegittimità dell'assemblea. La proprietaria in questione, poiché, per regolamento, poteva utilizzare la piscina comune, doveva considerarsi una condòmina a tutti gli effetti. Ella, perciò, avrebbe dovuto partecipare alle spese di gestione del bene in misura proporzionale ai propri millesimi e non con una cifra forfettaria.
L'anzidetta tesi dell'istante è stata respinta sia in primo che in secondo grado. Secondo i giudici di merito, la transazione espressa e votata all'assemblea era legittima. Essa rappresentava, infatti, quella diversa convenzione che, secondo legge, poteva derogare ai criteri di ripartizione in proporzione alle quote di proprietà.
La questione, perciò si spostava dinanzi agli Ermellini. Quest'ultimi, con la decisione in commento, si sono discostati dalle precedenti decisioni, hanno cassato la sentenza impugnata e hanno rinviato alla Corte di Appello di Brescia per i provvedimenti di conseguenza.
I criteri di ripartizione delle spese condominiali: la convenzione in deroga
In materia di ripartizione delle spese condominiali, è pacifico in giurisprudenza che la regola di base, cioè quella per la quale tali oneri vanno suddivisi in proporzione al valore millesimale delle singole proprietà, può essere derogata solo da una convenzione approvata all'unanimità dei condòmini.
La seguente massima è un esempio, tra i tanti, della citata conclusione «In tema di condominio negli edifici, ove manchi una diversa convenzione adottata all'unanimità, che sia espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art. 1123, primo comma, c.c. (Cass. sent. n. 27233/2013)».
Perché allora, il Tribunale di Brescia e la successiva Corte di Appello hanno legittimato una transazione in deroga al citato criterio di legge? Come mai una delibera, adottata a larga maggioranza, ma pur sempre con il voto contrario di un dissenziente, è stata ritenuta in grado di legittimare una diversa attribuzione degli oneri condominiali?
Deroga ai criteri di ripartizione delle spese condominiali: solo con l'unanimità?
Con la sentenza in commento, la Cassazione conferma che la ripartizione delle spese condominiali, in proporzione al valore millesimale delle singole proprietà, può essere derogata soltanto in presenza del consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.
In particolare, per supportare questa conclusione, gli Ermellini citano l'ormai noto, quanto recente, arresto a Sezioni Unite secondo il quale «sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro (Cass. SSUU n. 9839/2021)».
Perciò, tornando al caso in commento, la deliberazione adottata a maggioranza, con la quale era stata votata la transazione, non poteva essere legittima. L'intento transattivo, infatti, non era in grado di giustificare una deroga ai criteri di attribuzione degli oneri condominiali stabiliti dalla legge.
In tale ottica, perciò, le ragioni espresse dai giudici di merito sulla validità della detta transazione non potevano essere condivise «specifica convenzione motivata dal suddetto intento transattivo e dalla particolarità di una determinata situazione soggettiva ed oggettiva».
Ecco, quindi, spiegato l'esito della vertenza in esame.
