Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima.
L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.
La delibera è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Lo scopo della norma è quello di evitare che la paralisi decisionale dell'assemblea, situazione che si verifica quando non riesce a costituirsi (o ad approvare le deliberazioni) a causa delle elevate maggioranze richieste per la prima convocazione.
La previsione di maggioranze più basse, invece, favorisce la possibilità di approvare almeno le deliberazioni relative agli aspetti essenziali anche quando i condomini che partecipano all'assemblea sono pochi rispetto al loro numero complessivo.
La seconda convocazione presuppone la validità della prima, ancorché questa sia andata deserta.
Del resto delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore, mentre nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea (1130 c.c. n.7).
Si è posta quindi la seguente questione: le decisioni assembleari assunte in seconda convocazione non precedute dalla stesura del verbale di prima e prive di riferimenti alla riunione andata deserta, sono valide?
La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Catanzaro nella sentenza n. 1536 del 27 settembre 2023.
Mancata verbalizzazione dell'assemblea di prima convocazione e annullabilità delle delibere prese in seconda: i giudici hanno opinioni contrarie. Fatto e decisione
Un condomino impugnava una delibera assembleare che riteneva invalida in relazione al fatto che il relativo verbale, notificato a mezzo pec, risultava costituito da un mero documento word modificabile privo di sottoscrizione del presidente e del segretario, di firma digitale e di attestazione di conformità, e non era stato neppure trascritto o allegato al libro dei verbali.
In ogni caso l'attore evidenziava l'illegittimità dell'impugnata delibera dell'assemblea per violazione dell'art. 1136 c.c. in quanto non era stata riscontrata la condizione essenziale per tenere la riunione condominiale in seconda convocazione, costituita dall'inutile e negativo esperimento della prima (per completa assenza dei condomini ovvero per insufficiente partecipazione degli interessati), cui l'altra è strettamente collegata.
Lo stesso attore sosteneva che una volta convocata l'assemblea, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute - anche se non si sono perfezionate - per permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative. In merito a tale questione il Tribunale ha dato ragione all'attore.
Secondo lo stesso giudice la verbalizzazione è da considerare indispensabile per esigenza di certezza e trasparenza dell'organizzazione condominiale; di conseguenza deve essere redatto sempre il verbale (c.d. verbale di diserzione), anche quando non viene deciso nulla (per completa assenza dei condomini o insufficiente partecipazione degli interessati).
Per il Tribunale, essendo la redazione del verbale di diserzione necessaria anche per l'assemblea di prima convocazione non costituita, l'inosservanza di tale adempimento vizia le delibere prese in seconda convocazione rendendole impugnabili (annullabili) perché adottate in difformità degli articoli 1130, n. 7, e 1136 c.c., comma 7.
La redazione del verbale assembleare
Importanza della verbalizzazione nell'assemblea condominiale
Secondo l'opinione di una parte della giurisprudenza - che condivide anche la sentenza in commento - la redazione del verbale costituisce una delle prescrizioni di forma, che devono essere sempre osservate dall'assemblea al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.).
Per la stessa tesi perciò l'inosservanza di tale adempimento comporta l'impugnabilità della delibera adottate in seconda convocazione, in quanto non presa in conformità alla legge; in quest'ottica una volta che l'assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative (Cass. civ., Sez. II, 22/05/1999, n. 5014).
Per una diversa (prevalente) tesi, in tema di assemblea condominiale, la sua seconda convocazione è condizionata dall'inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote.
La verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall'amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni.
Pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell'assemblea, l'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida (Cass. civ., sez. II, 13/11/2009, n. 24132; Cass. civ., sez. II, 24/04/1996, n. 3862; App. Messina 17 aprile 2023 n. 323; Trib. Cosenza 30 novembre 2020 n. 2131; Trib. Bari 9 settembre 2014; Trib. Milano 13 marzo 2013; Trib. Salerno 16 settembre 2010).
Esiste però un obbligo ben preciso di annotare nel registro dei verbali anche le mancate costituzioni dell'assemblea e tale annotazione è una prerogativa dell'amministratore.
