Esigenze personali o, semplicemente, il desiderio di rendere il proprio appartamento più luminoso o arieggiato, potrebbero indurre il titolare di un immobile ad aprire delle luci o delle vedute sul muro perimetrale della propria abitazione. Ciò potrebbe, altresì, creare un affaccio sul cortile adiacente. Ebbene, se ciò dovesse accadere in condominio, sarebbe, con buona probabilità, una circostanza foriera di contestazioni.
È quanto, infatti, accaduto in questo fabbricato romagnolo dove le aperture de quo hanno scatenato la reazione di un vicino, convinto dell'illegittimità di tale iniziativa. Ne è scaturita, pertanto, una lite giudiziaria appena terminata, almeno per ora, con la recente sentenza del Tribunale di Rimini n. 760 del 27 luglio 2023.
In tale procedimento, il magistrato in questione ha avuto il compito di stabilire se l'apertura di luci e vedute sul muro perimetrale dell'edificio e con affaccio sul cortile comune siano o meno consentite dalla legge e, eventualmente, a quali condizioni.
Non mi resta, perciò, che approfondire il caso concreto.
Apertura vedute sul cortile comune: è consentita? Fatto e decisione
Le comproprietarie di un appartamento facente parte di un condominio eseguivano alcune opere all'interno della propria abitazione e della corte che avevano in comune con un altro immobile.
Tra le iniziative assunte, si segnalava l'apertura di due finestre e di una veduta nel muro perimetrale dell'edificio.
Ciò aveva, inevitabilmente, coinvolto la struttura del muro portante de quo oltre a creare un affaccio sul cortile comune.
Tali circostanze, unitamente, ad altri interventi realizzati, non erano, però, tollerati dalla vicina. Quest'ultima, non avendo ottenuto alcuna soddisfazione in via stragiudiziale, spostava la lite in tribunale allo scopo di trovare una soluzione alla vicenda.
Dinanzi al competente Tribunale di Rimini, l'attrice sosteneva che le aperture fossero del tutto illegittime, se non altro per l'assenza della necessaria autorizzazione amministrava, ma anche per la violazione delle norme alla base della comunione e a proposito delle luci e delle vedute.
Per tutti questi motivi, chiedeva che le convenute fossero condannate al ripristino dello stato dei luoghi.
La controparte, invece, senza restare contumace, insisteva per la regolarità delle opere e per la piena conformità delle stesse all'uso della cosa comune sancito dalla normativa in materia.
L'ufficio romagnolo, esaminati gli atti emersi dall'istruttoria, ha, quindi, rigettato la domanda.
Per il magistrato de quo, il bene oggetto degli interventi in contestazione, cioè il muro perimetrale del fabbricato, era comune e in quanto tale poteva essere utilizzato dal singolo ex art. 1102 cod. civ. Occorreva, quindi, non alterare la destinazione del bene, rispettare il parimenti uso degli altri e salvaguardare la stabilità dell'edificio e il decoro architettonico dello stesso.
Chiaramente, nel caso specifico, non è stata rinvenuta alcuna incompatibilità tra le circostanze appena elencate e le aperture de quo e nemmeno un regolamento condominiale contrattuale che vietava la realizzazione di tali opere.
Ovviamente, per supportare queste conclusioni, il Tribunale di Rimini ha ricordato la giurisprudenza sull'argomento «I muri perimetrali dell'edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c. (cfr. Cass. n. 11288/2018; 4978/2007) - L'apertura di finestre lucifere da parte del proprietario di un piano o porzione di piano nel muro perimetrale comune dell'edificio condominiale non comporta mutamento dell'essenza strutturale e funzionale del muro stesso e deve perciò ritenersi operata legittimamente anche senza il consenso degli altri condomini, sempreché non sia vietata da convenzioni speciali o da norme del regolamento di condominio, non pregiudichi il decoro, l'estetica o la stabilita dell'edificio e non ostacoli l'Esercizio del concorrente diritto degli altri condomini (cfr. Cass. n. 597/1980)».
L'ufficio romagnola ha, infine, chiarito che, alle stesse condizioni sancite dall'art. 1102 c.c., la creazione di un affaccio sul cortile comune e la luce ricavata dallo stesso sono pienamente ammessi dalla legge.
Luci e vedute: la Cassazione torna sull'argomento
Considerazioni conclusive
Con la sentenza in commento, il Tribunale di Rimini coglie l'occasione di rammentare che la realizzazione di un'apertura con affaccio sulla corte del fabbricato è legittima. Essa non richiede alcuna autorizzazione del condominio, visto che si tratta di utilizzare un bene comune, cioè il cortile, dal quale per tutti i comproprietari è lecito ricavare luce ed aria.
Ragion per cui, se non viene alterata la destinazione del bene e se l'opera è compatibile col parimenti uso degli altri, la stabilità del fabbricato e il decoro architettonico dello stesso, essa è legittima.
Anche a questo proposito, per giustificare queste affermazioni, è stata, opportunamente, richiamata la giurisprudenza in materia «In tema di condominio, l'apertura di finestre ovvero la trasformazione di luci in vedute su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., considerato che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono utilmente fruibili a tale scopo dai condomini stessi, cui spetta la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere, appunto, aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte se non ne sia stata alterata la destinazione e sia stato consentito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo i loro diritti: una volta accertato che l'uso del bene comune sia risultato conforme a tali parametri deve, perciò, escludersi che si sia potuta configurare un'innovazione vietata (cfr. Cass. n. 13874/2010)».
