Il caso è analizzato dal Tribunale di Roma, con la decisione del 29 dicembre 2021, n. 20156.
Condominio e padellone del conduttore nel locale commerciale: il caso
Un'impresa titolare del collegamento privato del locale commerciale condotto in locazione si è rivolta al giudice al fine di ottenere il ristoro dei danni subiti a causa del suo mancato utilizzo.
Il condominio, costituendosi in causa, ha contestato integralmente le doglianze dell'attore respingendo ogni addebito di responsabilità.
Il Tribunale ha liberato sin da subito il campo da dubbi asserendo che in via preliminare, pregiudiziale, il provvedimento cautelare previamente esperito ed emesso nel corso del procedimento ex art. 700 CPC deve trovare integrale accoglimento; il Condominio convenuto non ha mai tenuto alcun comportamento di collaborazione, sin dalla fase del procedimento di urgenza, anche alla luce del fatto che non è stata proposta alcuna soluzione adatta al fine di consentire una migliore via per l'installazione dell'antenna in oggetto, non essendo stato neppure permesso l'accesso ai singoli appartamenti al fine accedere al terrazzo per poter sistemare l'antenna di collegamento al locale commerciale.
Il procedimento di urgenza seguito da quello ordinario si sono resi necessari per assicurare la tutela delle ragioni della parte attrice, perché l'antenna è stata ripristinata in seguito all'emissione dell'ordinanza a conclusione del procedimento di urgenza.
Prima di questi giudizi il condominio aveva negato l'installazione senza però addurre alcuna valida motivazione.
Il nucleo centrale della decisione è che l'installazione / ripristino dell'antenna interessata non abbisognava, contrariamente a quanto asserito dal Condominio convenuto, di alcun progetto di fattibilità. Ciò è dimostrato dal fatto che il ripristino è avvenuto senza il ricorso ad opere di natura tecnica (ma attraverso il passaggio presso il cavedio condominiale già esistente).
Padellone del conduttore ed uso delle parti comuni: la norma di riferimento
A parere di chi scrive, la norma di riferimento è l'art. 1102 c.c. sulla cui base si può utilizzare del bene condominiale se non ne lede la destinazione e non ostacola il pari diritto d'uso del bene comune da parte degli altri condomini.
È vero che nel caso di specie si trattava del conduttore ma nella sostanza poco cambia.
Ed infatti il condomino o l'inquilino può installare la parabola o l'antenna sul tetto condominiale o di proprietà privata. Per esercitare tale diritto egli non deve avere alcuna autorizzazione condominiale.
L'eventuale delibera assembleare che dovesse vietare tale condotta sarebbe quindi illegittima, poiché il diritto all'installazione incontra soltanto il limite di non arrecare pregiudizio all'uso del bene da parte degli altri condomini e di non danneggiare le parti comuni.
L'unica particolarità è che il conduttore deve interloquire con il condominio, quando è necessario, formalmente tramite il locatore, non essendo il primo condomino e non avendo quindi rapporto diretto con il condominio.
La Suprema Corte ha statuito che occorre che gli spazi propri nell'unità immobiliare debbano essere tali da non permettere la collocazione dell'antenna sulle parti private: si può installare l'antenna su una parte condominiale se vi è l'impossibilità di utilizzare spazi propri (Cass. Civ. sent. n. 9393/2005 del 06.05. 2005).
Ne consegue che se il condomino/conduttore potesse ricevere i segnali televisivi posizionando l'impianto sul proprio terrazzo lì lo deve collocare.
Anche nel caso di utilizzo di una parte condominiale vi sono dei limiti: non può posizionarsi un'antenna di dimensioni eccessive e tali da impedire altre installazioni, perché ci troveremmo di fronte ad una violazione del principio sancito dall'art. 1102 c.c. appena menzionato.
Il legislatore tutela poi in termini generali ed assoluti il rispetto del decoro architettonico dell'edificio: anche qui, una parabola di notevoli dimensioni, istallata sulla facciata del palazzo, sarebbe di pregiudizio del decoro dell'edificio, in quanto tale, vietata.
Ritornando al caso del Tribunale di Roma, fatti alcuni cenni ai principi che governano la materia condominiale, è subito entrato nel merito della quantificazione del danno.
Malfunzionamento del padellone del conduttore e colpa del condominio: la quantificazione del danno
Il Tribunale ha confermato la correttezza della CTU espletata in corso di causa.
L'osservazione è la seguente: il CTU ha potuto accertare, mediante l'analisi dei documenti offerti da entrambe le parti, la flessione delle entrate subìta dalla parte attrice calcolandola sin dall'inizio del fatto ed in modo oggettivo anche se non ha potuto verificare il rialzo degli incassi in seguito al riallaccio dell'antenna e non ha così potuto verificare il nesso di causalità con la condotta del Condominio.
Va però certamente detto che tale flessione è stata confermata dalle risultanze testimoniali che hanno condotto ad acclarare che dopo il problema dell'antenna, gli avventori non si recavano presso il locale.
Pertanto, il danno consistente nella flessione dovuta al malfunzionamento dell'antenna deve ritenersi verificato e situato a decorrere dalla data in cui è stato lamentato e non da un momento successivo, ma deve subire un ridimensionamento dall'originaria richiesta della parte attrice anche perché ai fini richiesti non può computarsi anche la voce di danno relativa alla perdita di avviamento.
Ciò in quanto nella fattispecie in analisi non si sta parlando di una somma dovuta in caso di cessazione del rapporto di locazione commerciale a ristoro della perdita dei beni costituiti per l'esercizio dell'attività e per la perdita eventuale di clientela stante la chiusura dell'esercizio nel luogo in cui si trova l'immobile locato.
Di conseguenza dall'importo richiesto dall'attore, ridimensionato alla luce delle conclusioni del CTU, deve essere tolto quello risultante dal calcolo della perdita di avviamento, perché si tratta di voce che non ha alcuna attinenza alla fattispecie ed al danno lamentato.
Indennità per la perdita di avviamento, che cos'è?
