L'articolo 1122 bis c.c. è stato introdotto dalla riforma (legge n. 220/2012) al fine di facilitare l'uso da parte del singolo condomino di parti comuni dell'edificio per l'installazione di impianti fotovoltaici, volti alla produzione di energia derivante da fonti non inquinanti nell'ottica del contenimento dei consumi energetici.
Qualora si rendano necessarie modifiche delle parti comuni, la norma impone al condomino, interessato a dotarsi di un impianto fotovoltaico, di seguire una particolare procedura che inizia con una comunicazione all'amministratore (indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi).
Si pone, però, il seguente problema: la necessità di ancorare e fissare i pannelli alla falda del tetto condominiale comporta una modifica delle parti comuni, con conseguente necessità di informare l'amministratore e poi coinvolgere l'assemblea? La questione è stata affrontata dal Tribunale di Venezia nella sentenza n. 662 del 29 febbraio 2024.
Modifica delle parti comuni e ancoraggio di pannelli fotovoltaici alla falda del tetto. Fatto e decisione
Una condomina richiedeva via mail al condominio la possibilità di installare pannelli solari sul tetto comune. L'amministratore veniva informato dell'operazione.
Successivamente l'assemblea condominiale deliberava di concedere alla richiedente la possibilità di installare pannelli fotovoltaici a servizio della propria abitazione con un numero di moduli, però, pari a 2.23 (corrispondente a 6.33 mq della copertura), come indicato in una relazione tecnica voluta dalla collettività condominiale.
La condomina riteneva tale decisione illegittima; di conseguenza citava in giudizio il condominio davanti al Tribunale, chiedendo pronunciarsi la nullità e/o annullabilità della delibera adottata, concernente le modalità di installazione dell'impianto fotovoltaico sul tetto condominiale, ed accertarsi il diritto dell'attrice all'installazione dell'impianto come richiesto via mail. Secondo l'attrice l'assemblea non aveva il potere di prescrivere le modalità ivi indicate per l'installazione degli impianti fotovoltaici, ex art. 1122 bis c.c., in quanto il suo intervento prevedeva solo l'apposizione sul tetto di pannelli senza alcuna modifica delle parti comuni e, in ogni caso, difettava la maggioranza prescritta dall'indicata norma (maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio); inoltre notava che le modalità autorizzate dall'assemblea, sulla scorta di una relazione tecnica (di cui era venuta a conoscenza solo il giorno dell'assemblea), in considerazione del ridotto numero dei moduli assegnati e del loro posizionamento, rendevano sostanzialmente inutile l'installazione richiesta.
Infine faceva presente che il verbale riportava erroneamente il suo voto favorevole alla delibera impugnata, mentre il suo delegato aveva espresso la propria contrarietà alle modalità di installazione arbitrariamente indicate dall'assemblea.
A tale proposito il convenuto, eccepiva il difetto di legittimazione ad impugnare in capo all'attrice e deduceva nel merito che le modalità di installazione pretese dall'attrice, implicanti modifica delle parti comuni, presentavano molteplici problemi (riservando all'attrice la parte del tetto con maggiore potenzialità energetica, implicando sovraccarico dei solai e potenziali danni alle parti comuni) ed impedivano il pari uso del tetto condominiale da parte degli altri comproprietari che aspirassero ad analoga utilizzazione del bene comune. Il Tribunale ha dato ragione al condominio.
Lo stesso giudicante ha sottolineato che la delibera in ordine alle modalità di installazione dell'impianto fotovoltaico è stata presa all'unanimità (con l'assenso quindi dell'attrice).
Sotto altro profilo, il decidente ha osservato che la delibera impugnata non è sembrata essere affetta da motivi di nullità (il vizio lamentato, quindi, non poteva essere fatto valere anche dal condomino che aveva espresso voto favorevole).
In ogni caso il Tribunale ha rilevato come l'intervento prospettato dall'attrice, prevedendo che i pannelli fossero ancorati e fissati alla falda del tetto condominiale, avrebbe comportato una modifica delle parti comuni; di conseguenza per il Tribunale è stato giusto che l'assemblea avesse deliberato le modalità di esecuzione degli interventi; del resto l'attrice non avrebbe potuto censurare il difetto di quorum deliberativo, vizio implicante la mera annullabilità.
In ogni caso il giudice veneto ha notato come la stessa condomina, presupponendo modifiche al tetto, avesse dato preventiva comunicazione dell'intervento, prima della sua esecuzione, all'amministratore.
Considerazioni conclusive
L'articolo 1122 bis c.c. prevede due situazioni: qualora l'installazione degli impianti fotovoltaici richieda necessariamente modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
In ogni caso l'assemblea può intervenire ed imporre, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio.
L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali. Tale disciplina quindi mira a tutelare l'estetica e l'aspetto architettonico dell'edificio.
Infatti, la preventiva comunicazione all'amministratore, con indicazione specifica delle modalità dell'intervento e la successiva possibilità da parte dell'assemblea di intervenire, rappresentano una garanzia di fronte a possibili deturpazioni dell'edificio.
Tuttavia, anche senza richiedere alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea, è consentita l'istallazione da parte del singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, di un impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili su una superficie comune, a condizione che detta installazione non renda necessaria la modifica delle parti condominiali e non vada ad inficiare la stabilità, sicurezza e decoro del fabbricato (Cass. civ., sez. VI, 17/01/2023, n. 1337).
La sentenza in commento chiarisce che ancorare e fissare i pannelli alla falda del tetto condominiale comporta una modifica delle parti comuni.
