Edificio senza parti comuni e intervento di ecobonus e sismabonus
La legge prevede una particolare agevolazione per gli interventi su parti condominiali al contempo diretti alla riqualificazione energetica e alla riduzione del rischio sismico. Si tratta di un'ipotesi particolare (co.2-quater.1) dell'art. 14, D.L. n. 63/2013, (l'articolo di riferimento sull'ecobonus), che prevede in tali casi delle condizioni agevolative particolarmente vantaggiose e che è nota anche come ecosismabonus.
Edificio con proprietario unico e detrazioni fiscali
Ma a quale soluzione possiamo ricorrere per gli edifici sprovvisti di parti condominiali per soddisfare le stesse esigenze?
"Semplicemente" alla fruizione distinta delle detrazioni previste per interventi di riqualificazione energetica e interventi antisismici.
Con l'accortezza, però, per via del possibile sovrapporsi degli ambiti oggettivi, di avvalersi, per le stesse spese, solo dell'una o dell'altra agevolazione, di rispettare gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione e di contabilizzare separatamente le spese riferite ai due diversi interventi.
È il tema di cui si occupa tra l'altro, l'Agenzia delle Entrate nella risposta n. 419 del 29 settembre 2020.
Condominio minimo senza parti condominiali? No (!)
In primis l'AdE, in risposta al quesito posto dall'istante, risponde che no, un edificio composto da un'unità immobiliare e da una pertinenza (da cui sarà composto l'edifico a fine lavori) non può considerarsi un condominio minimo.
In effetti, perché possa parlarsi di condominio, che a quel punto sorge automaticamente, non solo dobbiamo avere almeno due proprietari, ma anche almeno due unità immobiliari distintamente accatastate e di carattere non pertinenziale.
Ma ciò non basta: le due proprietà devono essere servite da parti definibili comuni secondo l'art. 1117 e ss. c.c.
Diciamo però che ai fini del riconoscimento delle detrazioni sui lavori in casa, in varie occasioni è stato affermato che è sufficiente che dette parti siano comuni in senso oggettivo e non soggettivo (approccio ribadito con la Circ. n. 19E del 2020, salvo poi il netto cambio di rotta espresso dall'Agenzia in materia di superbonus nella Circ. n. 24E del 2020, ma questa è un'altra storia), dunque parti comuni ad unità immobiliari distintamente accatastate seppure appartenenti ad un unico proprietario. Concetto che qui l'AdE ribadisce.
In assenza di parti comuni in senso oggettivo non può dunque applicarsi la detrazione detta ecosismabonus prevista dall'art. 14 (la norma di riferimento in fatto di ecobonus), al co.2-quater.1, D.L. n. 63/2013.
Interventi su parti condominiali diretti congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica
Tale norma prevede che "1. Per le spese relative agli interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica spetta, in alternativa alle detrazioni previste rispettivamente dal comma 2-quater del presente articolo e dal comma 1-quinquies dell'articolo 16, una detrazione nella misura dell'80 per cento, ove gli interventi determinino il passaggio ad una classe di rischio inferiore, o nella misura dell'85 per cento ove gli interventi determinino il passaggio a due classi di rischio inferiori.
La predetta detrazione è ripartita in dieci quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a euro 136.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio."
Quale soluzione è possibile adottare in detti casi?
L'AdE, nel fornire un utile quadro generale delle norme applicabili all'ipotesi di cui al cit. co. 2-quater. 1, per quel che interessa, ci dice che tale detrazione è applicabile se sussistono le condizioni per le due figure di detrazioni che va a sostituire e cioè quella dell'art. 14 co. 2-quater e 16 co. 1-quinques del D.L. n. 63/2013.
Superbonus, detrazione, cessione del credito e sconto in fattura
Edifici senza parti condominiali e interventi per riduzione del rischio sismico e riqualificazione energetica
In ogni caso, per tornare al quesito, la soluzione, in caso di assenza di parti comuni in senso oggettivo, è quella della fruizione distinta delle detrazioni previste per interventi di riqualificazione energetica e interventi antisismici previste la prima dall'art. 14 e la seconda dall'art.16 del D.L. n. 63/2013.
Per via del possibile sovrapporsi degli ambiti oggettivi, è bene tenere presente che il contribuente può avvalersi, per le medesime spese, soltanto dell'una o dell'altra agevolazione, rispettando gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna di esse e contabilizzando separatamente le spese riferite ai due diversi interventi.
Agevolazioni fiscali per ecobonus e sismabonus nel superbonus
Ricordiamo che in determinate condizioni gli interventi di ecobonus e sismabonus, ove rientrino nell'ambito del superbonus, godono delle condizioni particolarmente agevolative previste dalle relative norme nel Decreto Rilancio, tra cui in primis, la detrazione del 110%.
Opzioni di cessione e sconto per ecobonus e sismabonus
Ricordiamo inoltre che per gli interventi di ecobonus, di cui all'art. 14 D.L. n. 63/2013, e per gli interventi di sismabonus, di cui all'art. 16, co.1bis-septies D.L. n. 63/2013, le cui spese sono sostenute nel 2020 e 2021, lo stesso Decreto Rilancio prevede la possibilità, in alternativa alla fruizione diretta, di optare per la cessione o per lo sconto (le previsioni preesistenti sono derogate dalla norma che ha introdotto la nuova opzione).
Ricordiamo in breve che si tratta della cessione del credito d'imposta di pari ammontare alla detrazione spettante, e del contributo sotto forma di sconto, anticipato dai fornitori e da questi recuperato sotto forma di credito d'imposta, di importo pari alla detrazione spettante; per entrambe le opzioni è possibile cedere ulteriormente il credito ad altri soggetti.
