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Amministratori di condominio alle pezze, colpiti e vessati dall'ultima Legge di Bilancio. Il settore ha bisogno di norme serie e garanzie certe
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Amministratori di condominio alle pezze, colpiti e vessati dall'ultima Legge di Bilancio. Il settore ha bisogno di norme serie e garanzie certe

Il popolo degli amministratori di condominio è letteralmente bersagliato da onerosissime complicanze. Si pretende anche l'impossibile

Avv. Michele Zuppardi 

Ieri, quando ho finito di leggere sulle colonne di Condominioweb il chiaro ed esaustivo articolo del Collega Maurizio Tarantino riguardante il decreto fiscale collegato alla legge di bilancio 2020 (D.L. n. 124/2019), mi sono messo a scrivere immediatamente come un automa.

Una reazione a caldo, la mia, dovuta all'improvvisa, incontenibile ed esplosiva esigenza di dire qualcosa, di spendere una parola, di battere con forza il pugno sul tavolo in difesa degli amministratori di condominio.

=> Dal 1° gennaio 2020, il versamento delle ritenute fiscali dovrà essere effettuato dal committente

Vi prego di credermi. Non esagero nel dirvi che di fronte a certe norme aberranti mi passa pure la voglia di rendere sagace, colorita e intrigante la rubrica a mia firma sui vizi capitali dei professionisti del ramo, che pure ha un suo perché in quanto foriera di stimoli, discussioni e punti di vista, considerando le mille, reciproche accuse che l'utenza dei mandanti muove quotidianamente ai gestori della proprietà comune e viceversa.

Ma fin quando ragioniamo in termini di rapporto fra amministrati e amministratori è un conto. Fin quando approfondiamo le norme a tutela della proprietà ed i conseguenti orientamenti giurisprudenziali è un altro conto.

Qui, però, stiamo assistendo a veri e propri abusi, a vessazioni continue, alla fobia del momento, che vede il popolo degli amministratori letteralmente bersagliato da onerosissime complicanze giunte a chiedere, anzi a pretendere l'impossibile.

Qui siamo arrivati al punto che l'amministratore, oltre a dover diventare un tuttologo, non può più agire senza riflettere, ponderare, valutare bene come scansare le seccature e gli accidenti relativi a qualsiasi cosa inizi a fare appena si alza la mattina.

=> Un amministratore di condominio che si sente sfiduciato lavora male, anzi malissimo

Altro che diligenza, prudente apprezzamento, contratto di mandato, poteri gestionali e menate varie. Ci sembra, invece, che si stia procedendo verso una sudditanza parastatale senza stipendio fisso, degna della logica qualunquista dello scaricabarile, che mal si concilia con le criticità di un mercato aspirante a migliorarsi solo a parole, senza poter contare su basi solide e vere a sostegno della propria prospettiva di crescita.

Che cosa si sono messi in testa? Ma davvero si pretende che gli amministratori di condominio debbano farsi carico di sempre nuove, complicate e faticose attività solo per schermare lo Stato e rendersi garanti di obblighi già esistenti, già posti in capo ad altri soggetti, e immotivatamente poi dirottati nell'alveo delle competenze dei professionisti "cenerentola" attraverso norme farraginose e improvvisate che di tanto in tanto spuntano a tradimento?

Ma davvero è pensabile che su questa categoria di operatori si debbano scaricare di continuo le incombenze più strampalate e pretestuose che possano esistere, usando gratis gli uffici degli amministratori come spie di monitoraggio degli elefantiaci apparati ministeriali?

E ancora, chi è quel qualcuno che ritiene possibile, utile e soprattutto umano il superlavoro che negli ultimi anni continua incessantemente ad abbattersi sul capo degli amministratori?
Parafulmini dell'economia, della garanzia, della sicurezza, dell'efficienza a tutto campo. Paladini della proprietà, dell'ordine, della prevenzione e dell'ecologia.

Guardiani delle regole, del buon gusto, delle mille sfaccettature che la vita quotidiana comporta.

Tutto questo sempre e comunque a prescindere dai costi, atteso che i compensi sono ridicoli perché dettati dalla logica del miglior offerente e dalla inevitabile necessità di sgomitare per entrare in un mercato ricco di palazzi ma povero, poverissimo di garanzie, prospettive e remunerazioni per gli amici amministratori, e soprattutto per coloro che sono più giovani.

Non voglio riprendere l'analisi della legge di bilancio, di cui tanto si sta già parlando in questi giorni. Desidero solo soffermarmi su piccoli, insignificanti dettagli che denotano la gravità inaudita di norme cieche, atte solo a sparare nel mucchio, a fare deplorevole baccano, ad assegnare competenze contorte da far eseguire bovinamente ai malcapitati di turno senza aver mai normato i mezzi necessari.

Volete l'esempio? L'obbligo posto in capo al condominio-committente di "inviare il modello F24 via pec entro cinque giorni".

Ma scusate, qualcuno ha mai introdotto la pec obbligatoria per esercitare l'attività di amministratore di condominio? Non ci risulta.

Ed ecco allora come, estrapolando dalla nuova norma la prescrizione di inoltrare il modello di pagamento attraverso posta certificata, fra qualche tempo sarà finalmente chiarito al mondo condominiale che gli amministratori devono giocoforza dotarsi di una pec.

Ciò, in ogni caso, accadrà solo per deduzione logica e magari anche per orientamento giurisprudenziale, ma non, o meglio non mai per espressa previsione di legge.

=> Le responsabilità fiscali dell'Amministratore di condominio

Eppure, si badi, chi scrive è il primo a ritenere che un buon amministratore, pur non essendo obbligato, deve intelligentemente dotarsi - di questi tempi - di una casella di posta elettronica certificata.

Ma da osservatore delle dinamiche di settore mi chiedo comunque perché, stante l'assenza di specifici obblighi, si imponga - di fatto - lo svolgimento di una attività in ordine alla quale la mancanza del tale o tal altro presupposto debba essere "per induzione" automaticamente normata sul campo di battaglia.

Disattenzioni? Forse. Menefreghismo? Sicuro.

La bicicletta su cui si muovono gli amministratori condominiali ha una camera d'aria piena zeppa di rappezzi, ed è per questo che nonostante i continui segnali di voglia di crescere, di essere all'altezza, di progredire professionalmente che pervengono dalla categoria, il buio totale mantenuto dal legislatore colpisce inesorabilmente, al contempo, la voglia di fare, la programmazione, la credibilità e lo sguardo di molti verso una migliore prospettiva.

Si può lavorare così? Non credo.

Puoi aderire al regime forfettario ma senza assumere collaboratori. Perciò lavori da solo e non riesci ad acquisire nuovi clienti. Il giro di affari è stagnante ed alimenti dunque il gioco al ribasso dei compensi. Che dire, il cane continua a mordersi la coda.

Certo, i migliori rimarranno, ma molti, soprattutto i più giovani, si perderanno per strada, o moriranno. Dunque una nuova oligarchia si avvicina, alla faccia di chi ci ha assicurato libera concorrenza e libero mercato.

Mi taccio, forse è meglio. Amici amministratori, quando vi sembrerò caustico e inopportuno, ricordatevi questo pezzo appassionato. E' il momento di tenere duro, di replicare, ed anche di alzare la voce. Tenete a mente che sempre, e nonostante tutto, chi la dura la vince.

Cerca: amministratori responsabilità fiscali

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Antonio Piano
Antonio Piano venerdì 08 novembre 2019 alle ore 18:39

Sono del parere che la pec debba essere attivata per il conndominio. Per questo ho una pec per ogni condomìnio amministrato.
E nel caso dovessi inviare il modello F24 non lo invierò come studio ma come Condominìo.
Antonio

Silvana
Silvana venerdì 08 novembre 2019 alle ore 20:06

Il problema principale non è inviare una PEC; tra l'altro penso corretto che sia il condominio a dotarsi di PEC e non l'amministratore (che non ne ha l'obbligo, se non iscritto ad albi).
Ciò che preoccupa, dopo aver letto l'articolo di ieri dell'avv. Tarantino, è tutta la burocrazia (con relativa responsabilità e possibilità di sbagliare) che comporta questa norma. Perché mai deve essere il Condominio a versare le ritenute a nome della ditta, facendo sì che l'amministratore diventi colui che controlla e assicura non ci sia evasione? Mi sembra un compito del tutto fuori posto.
E poi, cosa significa "conto corrente specifico"? Sembrerebbe non essere sufficiente il conto corrente condominiale usuale... Devo io amministratore farmi un conto apposito per gestire queste somme, con relativi costi? O deve essere aperto un altro conto corrente per ogni Condominio, aumentando i costi per i condòmini? Mi auguro di no...
E ancora, perché devo avere a disposizione - inviati dalla ditta - i dati dei lavoratori, le ore di lavoro, la retribuzione corrisposta, le ritenute fiscali eseguite con indicazione separata di quelle relative alla prestazione affidata? Cosa ne dovrei fare di tutti questi dati? Devo per caso essere capace di controllare che i conteggi delle ritenute siano corretti? Se non sono anche consulente del lavoro, devo farlo fare a una persona esperta? A spese di chi? E avere tutti questi dati da trattare e archiviare non comporta una complicazione anche nella gestione della privacy, con ulteriori costi e/o perdita di tempo?
Già, perché nonostante la nostra bella e comoda vita da amministratori condominiali (come dice Alessandro Serrao) ho ancora il coraggio di chiedermi quanto del mio tempo ruberanno tutte queste incombenze.
Negli ultimi anni, per far fronte a tutto ciò che di nuovo viene continuamente chiesto, ho diminuito il numero di Condomini (e il reddito) nonostante sia aumentato il numero di ore di lavoro; l'ho fatto perché questo lavoro mi piace, e mi piace farlo bene, ma anche perché sono fortunata non essendo il mio reddito quello principale per il sostentamento familiare... quindi, pieno rispetto e comprensione per tutti i colleghi costretti a fare i salti mortali per far quadrare tutto e che rischiano di perdere qualche Condominio solo perché "osano" chiedere qualcosa in più davanti a un carico di lavoro che aumenta di mese in mese, non capito dalla stragrande maggioranza dei condòmini che purtroppo considerano il nostro lavoro "comodo e fatto da casa", senza conoscerlo fino in fondo.
Io l'ho scelto e l'ho sempre considerato un lavoro bello, intellettualmente e umanamente arricchente, anche se - o forse proprio per quello - molto complesso e pieno di responsabilità.
Ma dopo la lettura dell'articolo dell'avv. Tarantino davvero mi sono sentita sinceramente demotivata, e il mio primo pensiero è stato: questo è troppo, l'anno prossimo lascio.

Orazio
Orazio venerdì 08 novembre 2019 alle ore 20:44

Grazie. Articolo con ottimi spunti di discussione.

Biagio
Biagio giovedì 14 novembre 2019 alle ore 18:00

Se gli amministratori si lamentano, proporrei a chi di dovere di mettere un paletto sul numero max di condominii da amministrare così da poter in qualche modo stare un po' rilassati. Ci si lamenta per il troppo lavoro, ma se sbagliate qualcosa chi né risponde sarà sempre il condominio a doverci rimettere. Per poi non parlare che alcuni mandatari per fare sì che le ditte si aggiudicano il lavoro nei vari colloqui lasciano intendere di lasciare una percentuale altrimenti si perde l'appalto. Suvvia! Che per ogni richiesta pretendete una richiesta a discapito di quei condomini anziani,non all'altezza di capire la materia e della minoranza. Non mi sembra che un amministratore guadagni poco anzi direi che se il fisco indagasse a fondo verrebbero a galla un po' di cosette antipatiche.

Silvana
Silvana lunedì 18 novembre 2019 alle ore 12:29

Signor Biagio, quanto segue non è una lamentela ma una lettura della realtà.
Quando una persona decide di fare l'amministratore di Condominio per professione si trova presto a scegliere tra due cose: gestire un buon numero di immobili, in modo da ricavare un reddito sufficiente a vivere e a mantenere la famiglia, oppure diminuire il numero di Condomini per lavorare in modo più sereno e dedicare tutto il tempo necessario non solo al lavoro effettivo, ma anche allo studio e all'aggiornamento.
La prima opzione è quella seguita per ovvi motivi dalla maggioranza degli amministratori, che nonostante questo spesso sono ottimi professionisti ma corrono da mattina a sera e spesso sette giorni su sette per poter dare un servizio di qualità.
La seconda opzione è un privilegio che pochi possono permettersi, perché i costi fissi sono più o meno quelli (software, gestione ufficio ecc.) e non si può certo aumentare il prezzo ai condòmini per una scelta personale; quindi, solo chi ha la fortuna di avere un altro reddito familiare e può dedicarsi a questo lavoro perché gli piace ma senza il bisogno di pensare in modo predominante alla sussistenza della famiglia lo può fare.
Comunque in tutti e due i casi il rapporto guadagno netto/ore lavorate penso sia uno dei più bassi tra i vari professionisti, e molto probabilmente più basso di molti dipendenti anche non qualificati.
Naturalmente questo se si cerca di lavorare bene e in modo onesto; la terza via, quella di cui parla lei con "percentuali" per affidare i lavori ecc., non la contemplo per principio pur sapendo che (purtroppo) alcuni non si fanno scrupoli e la percorrono senza problemi. D'altra parte, in ogni lavoro ci sono persone oneste e meno oneste.
Detto questo, le assicuro che l'amministratore in molte situazioni è il "parafulmine" dei condòmini e in caso di guai sarà sempre lui il primo a essere chiamato in causa e a rimetterci di suo; basterebbe leggere qualche testo sul tema per rendersene conto, testi che spesso evito di prendere in mano per continuare a dormire la notte. :-)

Federico
Federico domenica 24 novembre 2019 alle ore 10:07

CAMBIA SPACCIATORE!!!!TI FA MALE SCRIVE QUELLE BISCHERATE......

ALFIE
ALFIE martedì 26 novembre 2019 alle ore 11:29

AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO OBERATI O VESSATI ? MA STIAMO SCHERZANDO !! LA VERITA' CI DICE CHE DETTI AMMINISTRATORI PER ASSOLVERE GLI ADEMPIMENTI IN QUESTIONE SI RIVOLGONO A CONSULENTI DEL LAVORO CON ONERI A CARICO DELLA COLLETTIVITA' DEI CONDOMINI, I QUALI SONO I VERI TARTASSATI E VESSATI.

Sofia
Sofia giovedì 28 novembre 2019 alle ore 16:01

Sottoscrivo tutto quello che dice l'Avv. Zuppardi. Se passasse questo ulteriore incarico, gli amministratori dovrebbero avere "in casa" un consulente del lavoro ed un commercialista poichè sarebbe impossibile per lui verificare che quanto indicato nell'F24 sia corretto. E naturalmente se non lo fosse, sarebbe responsabile il committente, quindi il Condominio, quindi l'Amministratore. Questa cosa mi ha fatto voglia davvero di andare in Costarica ad aprire un chiringuito....Silvana ha fatto una disamina molto corretta, ci si scoraggia a leggere queste cose (e il sig. Alfie stia tranquillo qui, non c'è bisogno che urli, quello può farlo in assemblea, tanto è l'amministratore a doverla sopportare)

ALFIE
ALFIE venerdì 29 novembre 2019 alle ore 16:00

Gentile Sofia, vorrei farle presente che la ripetizione del mio commento è dovuta a semplice imperizia nell'uso del computer e non ad alcun desiderio di urlare perchè non vi è alcuno bisogno di urlare con gli amministratori di condominio. Quanto alla sua voglia, mi pare giusto che vada a trascorrere un periodo in Costarica davanti o dietro ad un chiosco di spiaggia magari consumando qualche mojito. Se per fare il lavoro di amministratore di condominio c'è bisogno di avere le prestazioni di un consulente del lavoro, di un contabile e di un avvocato, poveri condomini che ne devono sopportare regolarmente gli oneri. Auguri per il viaggio e ci rimanga in Costarica, paese molto accogliente e privo di burocrazia (esercito compreso).

Silvana
Silvana venerdì 29 novembre 2019 alle ore 18:09

Signor Alfie, non è la ripetizione del commento ma la scrittura maiuscola che convenzionalmente è utilizzata per "urlare" quando si scrive in chat, forum ecc.; quindi immagino che Sofia si riferisse a questo.
Per il resto, capisco che sia demoralizzante quando ci si trova - da condòmino - ad affrontare regolarmente nuovi oneri, però la colpa non è dell'amministratore ma di chi legifera sempre nuovi adempimenti e burocrazia a carico del Condominio.
L'amministratore di Condominio, anche per il bene dei propri amministrati, non può e non deve affrontare compiti che non gli competono e per i quali non ha preparazione e formazione sufficiente.
Sicuramente deve conoscere e applicare la normativa condominiale, deve saper tenere una contabilità precisa, puntuale e chiara con Bilanci trasparenti e leggibili dai condòmini, deve tenerli aggiornati su quanto li riguarda e molto altro.
Ma quando ci si rivolge, per esempio, per una pratica a un geometra e questo dice che per completarla serve un'altra figura (mettiamo un ingegnere per un collaudo) nessuno obietta; se uno si rivolge a un avvocato e questo prospetta la necessità di un tecnico per una perizia, lo stesso.
Ecco, l'amministratore di Condominio fa ... l'amministratore di Condominio. Non può essere allo stesso tempo geometra, avvocato, fiscalista, consulente del lavoro ecc.
Per quanto ci si sforzi di contenere le spese a carico dei condòmini, anche limitando magari il più possibile le consulenze esterne e cercando di fare da soli, nessuno di noi (come qualunque altro professionista) può essere un "tuttologo". Sarebbe poco professionale sostenere il contrario.

Sofia
Sofia venerdì 29 novembre 2019 alle ore 20:11

Esatto Silvana, mi riferivo a quello quando parlavo di urlare. Mi dispiace che lei sig. Alfie mi voglia spedire stabilmente in Costarica, mi piace l'Italia in realtà, è il mio paese, ma viene davvero impedito di fare il lavoro che si è scelto con tutti questi incombenti che, come dice Silvana, ci vorrebbero trasformati in tuttologhi quando invece vogliamo solo essere professionisti seri. Ma i condòmini confondono il nostro ruolo e pensano che ci arricchiamo alle loro spalle. Una vacanza servirebbe a tutti. Buona serata, visto che sono ancora in ufficio a lavorare per le isole ecologiche.

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