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Domani il D-day. Ecco il report delle incombenze fiscali per gli amministratori di condominio
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Domani il D-day. Ecco il report delle incombenze fiscali per gli amministratori di condominio

Il venerdì nero degli amministratori condominiali. Ecco cosa bisogna effettuare.

Avv. Maurizio Tarantino 

Entro il 31 marzo 2017 gli amministratori dovranno presentare all'Agenzia delle entrate la comunicazione relativa all'ecobonus 2016 e consegnare a dipendenti, professionisti e fornitori la certificazione unica relativa alle somme corrisposte nel 2016 (CU).

=> Un nuovo adempimento obbligatorio per gli amministratori di condominio

Ecobonus. La Legge di stabilità 2016 ha introdotto per i contribuenti incapienti (quelli rientranti nella cd. no tax area) la possibilità di cedere il credito corrispondente alla detrazione del 65% spettante sulle spese sostenute per la riqualificazione energetica di parti condominiali ai fornitori che hanno effettuato i lavori, come parte del corrispettivo dovuto.

Il credito ceduto ha le stesse caratteristiche della detrazione teoricamente spettante al condomino; pertanto può essere usato dai fornitori in 10 rate annuali di pari importo esclusivamente compensandolo con le imposte dovute tramite il modello f24 e non può essere chiesto a rimborso.Gli amministratori di condominio sono tenuti a trasmettere alla banca dati del Fisco, la comunicazione di cessione dell'“ecobonus”, maturato in relazione alle spese sostenute nel 2016 per interventi di riqualificazione energetica sulle parti comuni degli edifici, da parte di quei condòmini che l'hanno “girato” ai fornitori entro venerdì 31 marzo.

=> Legge di Stabilità 2017. Una pratica check list da stampare e conservare

COMUNICAZIONE ECOBONUS

Il soggetto incaricato e il contenuto della comunicazione

Con la comunicazione, l'amministratore (o, in caso di condominio minimo, il condomino incaricato) deve fornire:

a. Il totale della spesa sostenuta nel 2016;

b. L'elenco dei bonifici effettuati;

c. il codice fiscale dei condòmini che hanno ceduto il credito;

d. L'importo del credito ceduto da ciascun condomino;

e. Il codice fiscale dei fornitori destinatari e l'importo totale del credito ceduto a ciascuno di essi

L'omessa comunicazione

La mancata comunicazione all'Agenzia dei dati comporta l'inefficacia della cessione del credito.

=> Riqualificazione energetica su parti comuni.Le modalità tecniche dell'invio delle comunicazioni.

Certificazione unica 2017. In merito all'invio all'Agenzia delle Entrate delle CU/2017 (periodo d'imposta 2016), il termine era fissato al 7 marzo 2017. Tuttavia, al riguardo, in un recente chiarimento, la stessa Amministrazione Finanziaria ha chiarito che anche per quest'anno resta valido quanto già precisato con la Circolare n. 12/E/2016.

In particolare è stato confermato che il termine del 7 marzo resta perentorio (ed il non rispetto comporta l'applicazione del relativo sistema sanzionatorio) solo per quelle CU con dati necessari alla predisposizione del Modello 730 precompilato.

Quindi, ad esempio per le CU riguardanti i lavoratori dipendenti oppure, ad esempio, per le CU riguardanti redditi diversi (redditi derivanti dall'utilizzazione economia di opere dell'ingegno, redditi da lavoro autonomo non occasionale, ecc.).

Per contro, invece, le CU senza dati necessari per il 730 (come ad esempio le CU che certificano i compensi corrisposti al lavoratore autonomo abituale, oppure i compensi corrisposti ad una ditta di pulizie, ecc.) possono essere inviate anche oltre il 7 marzo senza che trovi applicazione il sistema sanzionatorio ma a condizione che l'invio avvenga entro i termini di presentazione del Modello 770.

COMUNICAZIONE CERTIFICAZIONE UNICA 2017

Il condominio in qualità di sostituto d'imposta è tenuto ai seguenti adempimenti:

1. Versare le ritenute operate sui compensi pagati per prestazioni lavorative ricevute (ditta di pulizia, ditta di giardinaggio, consulenze da parte di professionisti, ecc.);

2. Consegnare ai soggetti di cui al punto precedente, la Certificazione Unica (con riferimento alle CU/2017 la consegna deve avvenire entro il 31/03/2017);

3. Inviare telematicamente all'Agenzia delle Entrate le predette Certificazioni Uniche;

4. Inviare il Modello 770/2017 riferito al periodo d'imposta 2016, (l'invio deve avvenire entro il 31/07/2017).

In definitiva, dunque, l'amministratore di condominio, nel caso in esame, dovrà:

Inviare perentoriamente entro il 7 marzo, ad esempio, la CU/2017 del portinaio dipendente del condominio;

Potrà, invece, inviare anche dopo il 7 marzo ma entro il 31/07/2017, le CU/2017 riferite, ad esempio, ai compensi pagati dal condominio per la ditta di pulizie o per le consulenze del commercialista.

Gli adempimenti fiscali e le irregolarità dell'amministratore.

Ormai è noto, alla luce del nuovo art.1130 c.c., che tra gli adempimenti fiscali, l'amministratore deve porre in essere le incombenze correlate alle funzioni di sostituto di imposta, ossia per conto del condominio deve effettuare e versare le ritenute compensi attraverso il modello F24, intestato al condominio.

Premesso ciò, la norma citata al n.5 dispone che l'amministratore di condominio deve "eseguire gli adempimenti fiscali" inerenti alla gestione finanziaria del condominio.

Se l'amministratore non ha effettuato quanto imposto dalla legge, in virtù del rapporto di mandato conferitogli dal condominio, potrà incorrere in responsabilità per inadempimento e quindi sarà tenuto al risarcimento dei danni subiti dal condomino.

Difatti l'art. 1129 c.c. prevede espressamente che “Nei casi in cui siano emerse grave irregolarità fiscali … i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore”.

Quindi il primo passo da compiere nel caso di gravi irregolarità commesse dall'amministratore è quello di convocare l'assemblea per revocare il mandato e solo nel momento in cui tale organo non provveda ogni condomino potrà rivolgersi all'autorità giudiziaria.

, l'amministratore deve porre in essere le incombenze correlate alle funzioni di sostituto di imposta, ossia per conto del condominio deve effettuare e versare le ritenute compensi attraverso il modello F24, intestato al condominio.

Premesso ciò, la norma citata al n.5 dispone che l'amministratore di condominio deve "eseguire gli adempimenti fiscali" inerenti alla gestione finanziaria del condominio.

Se l'amministratore non ha effettuato quanto imposto dalla legge, in virtù del rapporto di mandato conferitogli dal condominio, potrà incorrere in responsabilità per inadempimento e quindi sarà tenuto al risarcimento dei danni subiti dal condomino.

Difatti l'art. 1129 c.c. prevede espressamente che “Nei casi in cui siano emerse grave irregolarità fiscali … i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore”.

Quindi il primo passo da compiere nel caso di gravi irregolarità commesse dall'amministratore è quello di convocare l'assemblea per revocare il mandato e solo nel momento in cui tale organo non provveda ogni condomino potrà rivolgersi all'autorità giudiziaria.

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