Gli oneri condominiali costituiscono un'obbligazione propter rem, che grava sui proprietari per il fatto stesso di essere titolari di un'unità immobiliare sita all'interno di un condominio. Insomma: alle spese condominiali non si sfugge, a meno che non si decida di vendere l'immobile oppure di costituirvi un diritto reale limitato (come l'usufrutto, ad esempio) al fine di "alleggerire" la propria posizione.
È tuttavia possibile che, oltre alle ordinarie spese condominiali, se ne aggiungono altre derivanti dal verificarsi di particolari circostanze. È il caso, ad esempio, del risarcimento a cui l'intera compagine è stata condannata. In ipotesi del genere, l'amministratore dovrà procedere alla loro ripartizione tra i proprietari in base agli ordinari criteri.
Cosa succede se l'assemblea attribuisce unilateralmente un certo onere a uno o più condòmini. È legale l'addebito di spese personali?
Si consideri il classico caso dell'assemblea che addebita al condomino il costo di una raccomandata, di una parcella legale oppure di un danno (ad esempio, causato da infiltrazioni provenienti dall'appartamento). Questo tipo di condotta è conforme alla legge oppure la deliberazione può essere impugnata? Approfondiamo la questione.
È valida la delibera che addebita costi personali?
Secondo il pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità, la deliberazione con cui l'assemblea pone a carico di un solo condomino (o di un gruppo di condòmini) una certa spesa - in assenza di un valido titolo esecutivo - è affetta da radicale nullità.
In questo senso la Corte di Cassazione (18 gennaio 2018, n. 751), secondo cui è nulla la deliberazione dell'assemblea condominiale che incide sui diritti individuali di un condomino, in mancanza di una sentenza che ne sancisca formalmente la soccombenza.
In buona sostanza, l'assemblea non può valicare i confini delle proprie attribuzioni, incidendo unilateralmente sulla sfera privata dei singoli condòmini, pena la nullità della decisione.
Questo il principio generale. Vediamo ora come si estrinseca nei singoli casi concreti.
Comunicazioni e diffide personali
Quanto detto nel precedente paragrafo vale - in linea di massima - anche per l'addebito di costi inerenti a comunicazioni indirizzate specificamente a un solo condomino (diffide, ecc.).
Anche le lettere di sollecito e di costituzione in mora, inviate dall'amministratore o dall'avvocato da questi incaricato, comportano spese da ripartirsi a carico di tutti i partecipanti sulla base della tabella millesimale vigente.
Su questo specifico punto deve però registrarsi il contrario orientamento della giurisprudenza (nello specifico, Cass., 10 maggio 2019, n. 12573; Cass., 30 agosto 2019, n. 21899), a tenore della quale le spese effettuate per fini individuali - come ad esempio quelle postali e i compensi dovuti all'amministratore in dipendenza di comunicazioni e chiarimenti su comunicazioni ordinarie e straordinarie - sono inquadrabili nell'ambito dell'articolo 1123, comma secondo, cod. civ., «purché sia concretamente valutata la natura dell'attività resa al singolo condomino e la conseguente addebitabilità individuale o meno ad esso dei relativi costi».
In buona sostanza, l'escamotage per legittimare alcune tipologie di addebiti personali sarebbe di appellarsi al criterio dell'utilizzazione differenziata, in ragione del quale «Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne».
Quindi, se la spesa è stata sostenuta solo per essere di utilità a un solo condomino, l'addebitabilità sarebbe legittima.
Questa tesi, tuttavia, ha il difetto di rendere molto difficoltosa l'individuazione dei casi in cui l'addebito personale sia lecito: occorrerebbe infatti un'attenta analisi case by case del singolo costo e della sua utilità individuale.
Ad esempio, solitamente si ritiene che le spese sostenute per l'invio degli avvisi di convocazione costituiscano costi di gestione da ripartire immancabilmente tra tutti i condòmini.
Spese stragiudiziali
Le spese stragiudiziali non acclarate in alcun provvedimento giudiziario o altro titolo esecutivo non possono essere oggetto di addebito personale.
In altre parole, l'assemblea non può porre a carico di uno dei condòmini il costo dell'onorario che il condominio ha dovuto sostenere per un'attività stragiudiziale (diffida, costituzione in mora, mediazione, ecc.).
Spese giudiziali
Diversa è l'ipotesi in cui non si tratti di una autoliquidazione di spese stragiudiziali ma di spese liquidate dal giudice in sentenze, ordinanze e decreti ingiuntivi provvisoriamente esecutivi.
In tali ipotesi, è legittima la delibera condominiale che, in via ricognitiva, addebiti al singolo condomino le spese legali liquidate a suo carico - e a favore del condominio - in un provvedimento giurisdizionale esecutivo o provvisoriamente esecutivo.
Aggiornamento dell'anagrafe
Sembra invece corretto l'addebito personale dei costi sostenuti dall'amministratore per procedere all'aggiornamento dell'anagrafe condominiale.
La norma di riferimento (art. 1130, nr. 6, c.c.) sembra chiara a tal proposito: «L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili».
Risarcimento dovuto per danni causati dal condomino
È nulla la deliberazione con cui l'assemblea pone a carico di un condomino un certo importo a titolo di risarcimento danni.
Secondo la giurisprudenza (ex multis, Trib. Milano, 3 aprile 2019, n. 3332), l'assemblea non ha il potere di autotutela, cioè di porre a carico del singolo condomino spese che hanno natura risarcitoria, senza che vi sia stato preventivamente un accertamento giudiziale della responsabilità dei danni.
Detto in altri termini, il condomino risponde dei danni da lui causati alle parti comuni solo se vi sia stato riconoscimento di responsabilità all'esito di un accertamento giudiziale, non potendo l'assemblea, in mancanza di tali condizioni, porre a suo carico l'obbligo di ripristino, o imputargli a tale titolo alcuna spesa, essendo obbligata ad applicare, come criterio di ripartizione della spesa, la regola generale stabilita dall'art. 1123 c.c. (così Cass., n. 26360/2017, Cass., n. 10053/2013).
Addebito sps., n. 10053/2013).
Addebito spese personali: quando è legale?
Alla luce di quanto detto sinora, possiamo affermare che l'assemblea può addebitare le spese ai singoli condòmini solamente se accertate in via giudiziale (contenute quindi in un titolo esecutivo o provvisoriamente esecutivo, come una sentenza o un decreto) o nei casi in cui sia la legge stessa a prevederlo espressamente (come nell'ipotesi di spese necessarie all'aggiornamento dell'anagrafe condominiale).
In tutte le altre ipotesi, la deliberazione con cui si effettua un addebito personale delle spese è radicalmente nulla.
