Quando nel condominio devono essere effettuati lavori di particolare importanza è necessario che l'assemblea si affidi ad un tecnico di fiducia, specializzato nel settore interessato dagli interventi. L'incarico si sostanzia nel chiedere al soggetto prescelto di redigere uno studio di fattibilità, che comprenda non solo l'individuazione delle opere necessarie da effettuare, ma anche i relativi costi e tutte le variabili che si potrebbero verificare.
La questione si pone in termini ancora più rigorosi quando si verta in tema di abusi edilizi, oggetto di un provvedimento amministrativo con il quale il Comune di riferimento abbia ordinato, a condomini e condominio nonché agli altri soggetti eventualmente parti attive delle violazioni, in un termine prefissato, di riportare la situazione nell'ambito della legalità.
Dichiarata nulla la delibera che, non assunta all'unanimità, abbia riflessi sulla sfera individuale. Fatto e decisione
Il Tribunale di Firenze, con sentenza n. 2801 pubblicata il 3 ottobre 2023, ha dichiarato la nullità della delibera assembleare con la quale, non con l'unanimità dei consensi, erano state prese decisioni che interferivano con i diritti individuali dei condomini. Questi, in sintesi, i fatti per cui è causa.
In seguito a controlli edilizi, tesi a verificare la conformità di un fabbricato condominiale rispetto alla concessione edilizia ed alla successiva variante, il Comune ordinava ai singoli condomini, al direttore dei lavori, all'impresa appaltatrice e all'amministratore del condominio di ripristinare lo stato dei luoghi nelle condizioni di cui ai dedotti provvedimenti amministrativi, tramite l'esecuzione di determinati lavori specificamente individuati.
In attesa di prendere una decisone definitiva, l'assemblea affidava ad un geometra (già amministratore del condominio) un mandato esplorativo per verificare e riferire alla futura riunione quali fossero le soluzioni più idonee per dare corso all'ordinanza comunale.
Tuttavia, in occasione dell'assemblea i condomini, a maggioranza, con eccezione dell'attore, approvavano il progetto del tecnico decidendo, altresì, di acquisire (anche se a titolo gratuito) una porzione del terreno adiacente al condominio per procedere all'allargamento della strada al fine di dare corso, solo parzialmente agli interventi oggetto dell'ordinanza comunale.
Esperita negativamente la mediazione obbligatoria, il condomino dissenziente impugnava la delibera lamentando, per quanto di specifico interesse, che: l'assemblea non aveva esplicitato come intendesse procedere per mettere in esecuzione le prescrizioni dell'ordinanza; il progetto, non dettagliato e privo di specifiche tecniche necessarie, non poteva essere considerato tale; al tecnico era stato conferito un incarico solo esplorativo; le decisioni assunte, che interessavano abusi edilizi su aree condominiali erano finalizzate al ripristino della situazione quo ante e, come tali, avrebbero dovuto essere approvate con il consenso unanime dei condomini, incidendo sui diritti individuali degli stessi e, da ultimo, anche l'acquisizione del terreno avrebbe richiesto, per gli stessi motivi, pari consenso.
Il Tribunale riteneva tali questioni assorbenti rispetto agli altri motivi di impugnativa e accoglieva la domanda, dichiarando la delibera nulla in quanto il decisum assembleare esplicava i suoi effetti sui diritti dei singoli condomini, per incidere sui quali occorre l'unanimità dei consensi.
Quando la delibera richieste l'unanimità, cosa vuol dire?
Peraltro, osservava il giudicante, l'incarico affidato al tecnico era di natura preliminare, volto alla valutazione di massima degli interventi che sarebbero stati poi scelti dall'assemblea, la quale avrebbe deliberato in altra sede. Né si poteva parlare di un progetto vero e proprio, essendo lo stesso elaborato privo di tutte le caratteristiche ed elementi tecnici indispensabili che lo potessero rendere tale.
Considerazioni conclusive
Dalla sintetica ricostruzione dei fatti portati all'attenzione del Tribunale di Firenze sono emerse due questioni che sono state oggetto di una sentenza pienamente condivisibile.
Da un lato occorre identificare in cosa consista quello che è stato definito un "mandato esplorativo" e che è stato associato al caso in cui l'assemblea, in presenza di situazioni che richiedano interventi edilizi/strutturali di particolare criticità, nomini un tecnico di propria fiducia per effettuare approfondimenti e proporre soluzioni che dovranno, sempre, essere oggetto di apposita delibera assembleare.
L'espressione non è certamente appropriata per i temi di cui ci stiamo occupando, visto che di "mandato esplorativo" si parla in ben altre situazioni di interesse nazionale, ma l'aggettivo "esplorativo" trova spazio in sede giudiziaria, allorché viene riferito alla consulenza tecnica, rispetto alla quale sussiste, per il giudice, un divieto di disporla quando con essa si intenda acquisire elementi di prova che avrebbero dovuto essere forniti dalle parti.
Chiusa questa breve parentesi, possiamo affermare che quando l'assemblea incarica un proprio tecnico di esaminare, di individuare, di proporre le strade migliori per arrivare alla soluzione di un problema, egli si dovrà limitare a redigere una sorta di perizia, il cui contenuto non potrà andare al di là di una indagine conoscitiva e preventiva sulle varie ipotesi possibili, indicando i relativi costi in modo da dare all'assemblea la possibilità di assumere una decisione pienamente consapevole.
Si può, quindi, ritenere che il conferimento di un tale incarico rappresenti una fase preparatoria di valutazione di massima di interventi futuri o, se vogliamo, un momento interlocutorio.
Nel caso in esame tutto questo non vi è stato perché l'assemblea, ignorando il tipo di incarico conferito al tecnico, aveva approvato uno pseudo-progetto non costituente argomento di discussione e che aveva, altresì, violato i diritti dei singoli.
In effetti, trattandosi di abusi edilizi, il progetto includeva anche la necessità, per alcune opere, di domandare la sanatoria o di procedere alla demolizione.
Corretto, quindi, dichiarare la nullità della delibera, che se non avesse interferito con i diritti individuali, sarebbe stata annullata, ai sensi dell'art. 1137 c.c. non costituendo, in quei precisi termini, oggetto di discussione.
Per questo specifico aspetto, quindi, il giudice rilevava che pacificamente la delibera era incorsa nella violazione dei diritti spettanti ai singoli condomini da individuare nel contenuto della stessa che aveva travalicato i limiti di discrezionalità del consesso assembleare, traducendosi la decisione "nell'impossibilità giuridica dell'oggetto poiché l'assemblea può assumere a maggioranza unicamente decisioni che riguardino la gestione dei beni e servizi comuni".
Il tutto, quindi, in linea con il noto principio espresso dalla Corte di cassazione in merito alla differenza tra delibere nulle ed annullabili (Cass. Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806. Conf. Cass. Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839).
