Criteri diversi possono essere applicati solo previo consenso unanime dei condomini. Infatti in ordine alla ripartizione delle spese comuni, le attribuzioni dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1135 c.c., sono circoscritte alla verificazione ed applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo ad incidere direttamente sui diritti individuali del singolo condomino, attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca, con la conseguenza che una delibera derogatoria in tal senso è affetta da nullità radicale deducibile senza limitazione di tempo, e non già meramente annullabile.
Sono nulle quindi le delibere assunte a maggioranza con le quali l'assemblea di condominio imputa una determinata spesa al singolo condomino invece di ripartirla tra tutti i partecipanti al condominio in base ai millesimi di proprietà. Il principio è stato recentemente ribadito dal Tribunale di Roma nella sentenza n. 12325 del 5 agosto 2022.
Tetto realizzato dopo la nascita del condominio e addebito delle spese a carico del singolo condomino: la vicenda
La vicenda prendeva l'avvio quando l'assemblea di un condominio deliberava di acquisire il preventivo di una ditta per la redazione di una perizia diretta alla verifica dei materiali potenzialmente pericolosi (amianto) presenti sul tetto di copertura del superattico.
All'esito delle rilevazioni effettuate, la ditta incaricata predisponeva la perizia nell'interesse del condominio nella quale di evidenziava, tra l'altro, la necessità di procedere con la rimozione e sostituzione entro 12 mesi del tetto in amianto.
L'assemblea, esaminata la relazione della ditta ed approvata la spesa già anticipata dall'amministratore, deliberava a maggioranza di attribuire l'intera spesa della perizia a carico delle proprietarie dell'attico e superattico, intimando loro di provvedere (personalmente e con oneri a loro esclusivo carico) agli interventi di confinamento e rimozione dell'amianto prescritti nella relazione.
Le condomine impugnavano la delibera che ritenevano nulla per impossibilità dell'oggetto (avendo inciso direttamente sul diritto individuale del singolo condomino di concorrere agli oneri e nelle spese relative alle parti comuni dell'edificio condominiale in misura non superiore a quelle dovute per legge) o annullabile per violazione dell'art. 66 disp. att. c.c., 3 comma (in quanto l'argomento del riparto e dell'attribuzione della spesa di rifacimento non era all'ordine del giorno e/o comunque discusso e votato sotto la voce "varie ed eventuali") e per violazione dei quorum deliberativi (avendo la delibera riguardato lavori straordinari di notevole entità).
Nel corso del procedimento, dall'esame della documentazione versata in atti (planimetrie, progetti, visure, fotografie, etc.), emergeva che il tetto oggetto di causa era stato realizzato successivamente all'edificazione dello stabile al di sopra dell'originario lastrico solare.
Secondo il condominio il tetto di copertura degli appartamenti delle attrici in amianto era stato costruito abusivamente con l'ampliamento della mansarda, abuso poi sanato dal dante causa delle attrici.
Per il condominio, quindi, le spese per la copertura in questione, spettava alle attrici in quanto proprietarie degli appartamenti sottostanti al tetto in eternit.
Volumi tecnici adibiti per fini abitativi: quali limiti?
La decisione
Il Tribunale ha dato torto al condominio. Come ha evidenziato lo stesso giudice il tetto oggetto di causa - che è realizzato successivamente all'edificazione dello stabile al di sopra dell'originario lastrico solare - svolge funzione di copertura e di protezione dell'intero edificio condominiale e, dunque, anche delle porzioni di fabbricato sottostanti l'intero stabile, con ciò evidenziando la sua tipica natura di bene comune alla collettività condominiale e in uso a tutti i condomini così come prescritto dall'art. 1117 c.c.
Di conseguenza per il Tribunale la decisione assunta dall'assemblea - che ha attribuito alle sole attrici, sul presupposto errato di una proprietà solitaria del tetto, la spesa relativa tanto della perizia (volta ad accertare tra l'altro la presenza dell'amianto anche su altre parti pacificamente ritenute condominiali), quanto della spesa diretta alla rimozione dell'amianto - è radicalmente nulla: in tal caso infatti l'assemblea ha esorbitato dai suoi poteri ed inciso, con effetti pregiudizievoli, nella sfera giuridica patrimoniale delle attrici.
In altre parole la delibera che modifica a maggioranza e non all'unanimità i criteri legali di ripartizione delle spese e le sue specifiche attribuzioni derogando alle prescrizioni di legge non può che essere nulla.
