In ambito condominiale, nell'ipotesi in cui un immobile sia danneggiato dalle infiltrazioni provenienti dal terrazzo privato soprastante, la responsabilità è senz'altro del proprietario. A questa si aggiunge quella del condominio, in quanto custode del buono stato manutentivo di un bene che svolge l'essenziale funzione comune di copertura (ex art. 2051 cod. civ.).
Il risarcimento sarà, quindi, ripartito in base ai criteri di cui all'art. 1126 cod. civ. "Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno".
Invece, nella vicenda sottoposta al vaglio del Tribunale di Reggio Emilia ed appena culminata con la recente sentenza n. 1225 del 16 ottobre 2023, la questione è apparsa più complicata del solito. L'immobile, infatti, era stato acquistato all'asta e, precedentemente al suo trasferimento, era stato oggetto di lavori di manutenzione straordinaria.
Pertanto, chi doveva essere il responsabile dei danni? Il proprietario del terrazzo, unitamente al condominio custode, oppure anche l'impresa che, in passato, non avrebbe eseguito l'appalto a regola d'arte?
Non ci resta che verificare come ha risposto l'ufficio emiliano
Acquisto immobile danneggiato da infiltrazioni dal terrazzo. Fatto e decisione
In un condominio, il neo proprietario di un ufficio acquistato all'asta, rivendicava la presenza di danni all'immobile per alcune evidenti infiltrazioni provenienti dal terrazzo di copertura privato.
Per questa ragione, previo procedimento per accertamento tecnico preventivo, citava in giudizio il condominio e l'impresa che anni addietro aveva eseguito dei lavori di manutenzione della copertura, evidentemente, senza eliminare il problema o, addirittura, causandolo.
Dinanzi al compente Tribunale di Reggio Emilia, l'impresa convenuta si difendeva eccependo, soprattutto, il difetto di legittimazione della propria vocatio in ius. Il contratto di appalto, infatti, era stato, all'epoca, sottoscritto con i proprietari del terrazzo. Solo questi, perciò, avrebbero potuto sollevare questioni inerenti a un rapporto contrattuale al quale l'attore era stato del tutto estraneo.
Il condominio, invece, sosteneva, principalmente, che il terrazzo, oltre ad essere privato, svolgeva la funzione di copertura solo per l'immobile dell'attore. Pertanto, nulla poteva essere addebitato all'ente.
Il Tribunale di Reggio Emilia, esaurita l'istruttoria, ha accolto la domanda, ma solo nei confronti del condominio. È parso evidente, infatti, che la copertura svolgesse la sua funzione anche per altri due immobili privati, oltre a quello dell'istante, e per un corridoio di pertinenza condominiale.
Per questi motivi, l'ente doveva essere condannato a risarcire i danni, debitamente provati, in ragione del disatteso obbligo di custodia e di manutenzione di un bene funzionalmente comune.
Infiltrazioni: cosa è lecito attendersi dal condomino danneggiato
Nessun addebito, invece, è stato attribuito alla ditta che aveva svolto i lavori di manutenzione del terrazzo. Quest'ultima non aveva avuto alcun rapporto contrattuale con l'attore e non era stato provato, altresì, che fosse stata responsabile delle infiltrazioni in contestazione. A quanto pare, infatti, esse erano, addirittura preesistenti all'appalto.
Considerazioni conclusive
Nel caso in commento, la ditta chiamata in causa è stata esclusa da ogni responsabilità poiché, in tema di appalto, l'applicabilità degli artt. 1667 e 1669 cod. civ. può essere invocata soltanto dal committente e dai suoi aventi causa.
Per questo motivo, essa poteva essere citata in giudizio dai proprietari del terrazzo, ma non da quello dell'immobile sottostante.
In tal senso, l'attore aveva commesso, quindi, un errore, anche perché non aveva poi dimostrato che le infiltrazioni erano state provocate dai lavori mal eseguiti dall'appaltatore.
Corretta, invece, è stata la vocatio in ius del condominio, vista la corresponsabilità dell'ente custode per l'omessa manutenzione di un terrazzo, sebbene privato "la responsabilità per i danni derivanti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello il cui uso non sia comune a tutti i condòmini deve essere ricondotta nell'ambito della responsabilità di cui all'art. 2051 c.c., con la conseguenza che dei relativi danni rispondono sia il proprietario, o usuario esclusivo quale custode del bene, sia il condominio in forza degli obblighi inerenti all'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore, ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condòmini ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 516 del 11/01/2022)".
Legittima, infine, è stata la scelta di non citare in giudizio anche i proprietari del terrazzo, visto che in tale ipotesi, per pacifica giurisprudenza, non c'è alcun litisconsorzio necessario "il rapporto di responsabilità che si instaura tra i diversi soggetti obbligati va ricostruito in termini di solidarietà, ai sensi dell'art. 2055 c.c., con esclusione del litisconsorzio necessario di tutti i presunti autori dell'illecito (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 516 del 11/01/2022)".
