L'art. 1130, n. 3, c.c. attribuisce all'amministratore il potere/dovere di provvedere alla riscossione dei contributi dai condomini.
Inoltre l'art. 63 disp. att. c.c., comma 1, disciplina le modalità con le quali si deve procedere per recuperare le morosità condominiali e stabilisce che per il recupero forzoso dei contributi l'amministratore agisce in giudizio, senza necessità di ottenere l'autorizzazione dell'assemblea e depositando lo stato di ripartizione da questa approvato.
Ciò significa che devono essere depositati agli atti del giudizio il verbale assembleare al quale è collegato lo stato di riparto definitivo.
Nessuna norma, quindi, consente all'amministratore di concedere la rateizzazione delle spese condominiali.
Nonostante le possibili difficoltà economiche è inutile quindi chiedere all'amministratore delle facilitazioni che permettano loro di rientrare del proprio debito tramite pagamenti in rate; né tale professionista può mettersi in situazioni di responsabilità che potrebbero portarlo alla revoca.
La facoltà di concedere dilazioni nei pagamenti della quota non compete quindi all'amministratore ma unicamente all'assemblea (Tribunale di Roma 13 settembre 2019). Del resto l'art. 1129, comma 9, c.c., introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, il quale comunque obbliga l'amministratore ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, conferma che non rientra tra le attribuzioni dell'amministratore il potere di pattuire con i condomini morosi dilazioni di pagamento o accordi transattivi senza apposita autorizzazione dell'assemblea. Ma se l'amministratore conclude una transazione sulle spese condominiali con un condomino tale accordo può essere implicitamente ratificato dall'assemblea? La questione è stata affrontata dalla Cassazione nella sentenza n. 24808 del 12 agosto 2022.
Accordi transattivi e ratifica implicita dell'assemblea: la vicenda
Un condominio richiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti di una società condomina per un rilevante l'importo (oltre interessi), a titolo di spese condominiali per le gestioni dall'anno 2002 all'anno 2005. I giudici di primo grado e secondo grado respingevano l'opposizione promossa dalla società.
Infatti, sia il Tribunale che la Corte d'Appello negavano che fosse stata data prova di un accordo di compensazione intercorso tra la condomina e l'amministratore del condominio; in particolare la società sosteneva che a fronte dell'utilizzo da parte del condominio di un immobile per "ambulatorio" di sua proprietà non avrebbe dovuto corrispondere gli oneri condominiali.
L'accordo raggiunto con l'amministratore sarebbe stato, peraltro, oggetto di "ratifica implicita" alla luce del comportamento costante dei condomini dal 1993 al 2008, che avevano tollerato il mancato pagamento delle spese condominiali da parte della società.
La Corte d'Appello sosteneva che l'eventuale accordo verbale concluso dall'amministratore per l'utilizzo del locale non avrebbe potuto impegnare il condominio in assenza di ratifica dell'assemblea.
La decisione
La Cassazione ha dato torto alla società. Come hanno ricordato i giudici supremi spetta all'assemblea condominiale (e non all'amministratore) il "potere" di approvare una transazione riguardante spese d'interesse comune, ovvero di delegare l'amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell'attività dispositiva negoziale affidatagli (Cass. civ., sez. II, 16/01/2014, n. 821). Di conseguenza la Cassazione ha sottolineato come non abbia nessun valore una presunta convenzione intervenuta tra la condomina e l'amministratore, con la quale la prima si obbliga a far godere al condominio un immobile di sua proprietà da adibire ad ambulatorio destinato al servizio delle unità abitative condominiali, prevedendosi quale corrispettivo del godimento del bene l'esonero della società concedente dal pagamento dei contributi ex art. 1123 c.c.; in altre parole, senza una ratifica dell'assemblea, una tale accordo transattivo non può far sorgere alcun obbligo per il condominio, né può sostenersi che la società condomina abbia fatto ragionevolmente affidamento sull'operato e sui poteri dell'amministratore, giacché i poteri di quest'ultimo e le attribuzioni dell'assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1135 c.c. In ogni caso secondo la Cassazione il comportamento costante dei condomini - che dal 1993 al 2008 avevano tollerato il mancato pagamento delle spese condominiali da parte della società - non può costituire ratifica implicita del (presunto) accordo con l'amministratore in quanto una siffatta convenzione in deroga ai criteri legali di cui agli artt. 1118 e 1123 c.c. non può intendersi approvata o ratificata per "facta concludentia" (Cass. civ., sez. II, 15/10/2019, n. 26042; Cass. civ., Sez. Unite, 30/12/1999, n. 943).
