Com'è noto, l'assemblea condominiale è convocata mediante avviso inviato a tutti gli aventi diritto, contenente i vari argomenti all'ordine del giorno. Su questi, durante la riunione, il consesso sarà chiamato ad esprimersi mediante votazione.
In alcuni casi, a maggioranza o, addirittura, all'unanimità dei presenti la decisione potrebbe essere favorevole.
In altre circostanze, invece, il voto potrebbe essere negativo, perché i dissenzienti prevalgono su quelli di parere diverso.
Invece, nella vicenda sottoposta al vaglio del Tribunale di Parma e culminata con la recente sentenza n. 998 del 24 agosto 2022, l'assemblea di un condominio si è astenuta da ogni decisione su un punto all'ordine del giorno. Il motivo è stato attribuito al mancato raggiungimento del quorum necessario per esprimere qualsivoglia risoluzione.
Tale conclusione non è stata accettata da un condòmino, evidentemente, particolarmente interessato alla discussione di quel punto all'ordine del giorno e ad una deliberazione favorevole sullo stesso.
Approfondiamo meglio, però, il caso concreto.
Efficacia della mancata votazione in assemblea condominiale
In un condominio parmense, secondo quanto previsto dal regolamento contrattuale, una parte dell'area cortilizia, adiacente ad un immobile commerciale, era riservata all'uso di questa.
I proprietari di tale immobile, inoltre, sempre in base al regolamento, avrebbero potuto persino delimitare la zona de quo con una recinzione.
Per questa ragione, in occasione di una riunione tenutasi nel dicembre del 2018, essi chiedevano che fosse posto all'ordine del giorno l'installazione della detta recinzione.
Durante l'assemblea, però, giunti al momento di discutere la questione, i presenti si astenevano da ogni decisione. Secondo la versione del condominio, ciò era dovuto al mancato raggiungimento del quorum necessario per poter deliberare, tenuto conto, altresì, che gli interessati non potevano partecipare alla votazione, in quanto in conflitto d'interessi.
Il deliberato, così formatosi, era, quindi, impugnato dai proprietari dell'immobile commerciale dinanzi al competente Tribunale di Parma, previo rituale quanto inutile tentativo di mediazione, nonostante la partecipazione del condominio.
In sede giudiziale, il convenuto, oltre a ribadire che durante la riunione non era stato possibile formare alcuna maggioranza, eccepiva l'intempestività del ricorso che, a detta della difesa, era stato inoltrato oltre i termini di legge previsti in caso di annullabilità dell'assemblea.
Assemblea di condominio: non c'è delibera senza votazione
Ebbene, l'ufficio parmense, valutati gli atti ha accolto l'impugnativa e ha annullato la delibera «relativamente al terzo punto all'ordine del giorno ("richiesta per delimitazione di area condominiale) sul quale l'organismo si asteneva dall'adottare qualsiasi decisione».
Impugnazione assemblea annullabile: la mediazione interrompe i termini?
Ancora una volta, una Corte territoriale è stata chiamata a chiarire l'effetto prodotto dalla mediazione obbligatoria, in materia condominiale, nel caso in cui si impugni un deliberato assembleare annullabile.
A questo riguardo, è bene ricordare che il termine per proporre ricorso avverso un'assemblea viziata è di trenta giorni. Essi decorrono dalla data della riunione, per i dissenzienti o gli astenuti, oppure dal momento in cui il verbale è comunicato, per i condòmini assenti (art. 1137 c.c.).
Ebbene, poiché, prima di un ricorso come quello de quo, la legge prevede che sia esperito il tentativo di mediazione obbligatoria, deve essere chiaro che il deposito dell'istanza di mediazione interrompe l'anzidetto termine. Esso decorrerà, nuovamente, a partire dal giorno in cui sarà depositato il verbale negativo.
Ad affermarlo è la pacifica giurisprudenza, come ci ricorda il Tribunale di Parma «In caso di impugnativa di delibera condominiale la presentazione della domanda di mediazione produce gli effetti della domanda giudiziale sulla prescrizione ed impedisce dunque la decadenza; l'avvio della mediazione determina un effetto di tipo interruttivo e non meramente sospensivo, per cui il termine per impugnare la delibera, dopo il deposito del verbale negativo della mediazione, è, di nuovo e per intero, quello di trenta giorni previsto dal cit. art.1137, comma 2 (così già Trib. Busto Arsizio sez. III, 18/02/2022 n.244; Trib. Roma sez. V, 25.05.2021)».
Condòmino in conflitto d'interessi, diritto al voto e formazione del quorum
Anche un condòmino in conflitto d'interessi ha diritto al voto su un argomento all'ordine del giorno di un'assemblea. Non ha importanza, perciò, che si debba decidere su una questione che lo riguarda in prima persona.
Per la giurisprudenza, il condòmino in conflitto d'interessi può astenersi ma non è obbligato a farlo. In ogni caso, se presente, dovrà essere conteggiato per verificare la presenza del quorum costitutivo e di quello deliberativo «in tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'intero edificio, sia ai fini del "quorum" costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condòmini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (e non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto, ferma la possibilità per ciascun partecipante di ricorrere all'autorità giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio (cfr. in motivazione, CASS. Sez.VI, 13/11/2020 n.25680; principio già enunciato da CASS. Sez. II, 28/09/2015 n.1913 e Sez. II n.1201/2002)».
Nella vicenda in commento, è emerso che i quorum, per costituire l'assemblea impugnata e per votare, erano sufficientemente costituiti. Perciò, la decisione di astenersi da ogni votazione era stata illegittima.
