La corretta ripartizione dei costi sostenuti per effettuare lavori all'interno dell'edificio condominiale è la maggior fonte di controversie, soprattutto quando riguarda impianti comuni.
Con riferimento a tale problematica, un lettore pone il seguente quesito: «Abito in un condominio. È capitato che mi saltasse sovente la luce. L'amministratore ha inviato un elettricista il quale mi ha assicurato che il ripristino della luce, cioè cambiare il filo dal contatore al mio appartamento, fosse condominiale.
In assemblea mi ha detto che invece il lavoro deve essere pagato solo da me in quanto il filo è personale. Ora chiedo: il filo dal contatore al mio appartamento è solo di mia spettanza?»
Cerchiamo di fare chiarezza sul punto e di comprendere a chi spetta pagare il filo elettrico dal contatore all'appartamento.
Contatore luce: è bene condominiale?
Per poter rispondere al quesito che fornisce il titolo all'intero articolo occorre innanzitutto stabilire la natura - comune o privata - del contatore sito nell'edificio condominiale.
Secondo l'art. 1117, nr. 3, c.c., costituiscono parti comuni «i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condòmini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza».
Non ci sono dubbi, quindi, sul fatto che il contatore che alimenta le varie utenze - come la luce, le scale, l'ascensore, l'autoclave, il cancello automatico, ecc. - sia comune.
In buona sostanza, è comune il contatore dell'energia elettrica destinato al funzionamento dei servizi condominiali.
Il contatore condominiale, tuttavia, può raggiungere anche le unità immobiliari dei singoli condòmini, come spesso avviene per i box auto posti al pianterreno, alimentati dal medesimo impianto comune.
Il contatore condominiale può altresì alimentare la colonnina per la ricarica delle auto elettriche.
In circostanze del genere, per evitare che il consumo di pochi condòmini gravi su tutti, è possibile installare un contatore "a defalco", cioè un impianto con misuratore di consumo elettrico in grado di ripartire le spese in base ai prelievi effettivi di ciascuno.
Il filo elettrico dal contatore all'appartamento è comune?
Tanto chiarito in merito a natura e funzionamento dell'impianto elettrico, occorre ora comprendere se il filo elettrico che va dal contatore all'appartamento (o ad altra unità immobiliare privata, come il garage) sia anch'esso comune, con conseguente riflesso sugli oneri di riparazione e sostituzione.
Per rispondere alla domanda, possiamo partire da quanto previsto dal sopracitato art. 1117 c.c., secondo cui i sistemi centralizzati e i relativi collegamenti sono comuni «fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condòmini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza».
A proposito dell'impianto fognario, secondo la Corte di Cassazione (19 gennaio 2012, n. 778), la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condòmini si estende fino al punto del loro raccordo con l'innesto nella colonna verticale, all'altezza di ciascun piano dell'edificio.
Ne consegue che la parte della colonna di scarico che, all'altezza dei singoli piani dell'edificio, funge da raccordo tra tale colonna e lo scarico dei singoli appartamenti (braga) va qualificato come bene condominiale, proprio in relazione alla sua funzione e in quanto strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale.
In buona sostanza, il discrimen è dato dalla differenza tra "tubazioni verticali" condominiali e "tubazioni orizzontali" private.
Questo criterio può essere adoperato, cum grano salis, alla problematica del filo elettrico che dal contatore condominiale va all'unità immobiliare.
Infatti, mentre la tubazione verticale è comune perché incanala le acque di tutti - la sua funzione è di creare una rete idrica o fognaria posta al servizio delle singole unità immobiliari - lo stesso non può dirsi per il cavo che, al contrario, serve un unico appartamento per fornirgli energia elettrica.
In altre parole, il filo elettrico sarebbe equiparabile alla tubazione orizzontale che assicura il servizio alla singola unità immobiliare.
Si tratterebbe pertanto, ex art. 1123, terzo comma, c.c., di un bene posto al servizio esclusivo di un solo proprietario e, pertanto, di sua esclusiva titolarità.
A sommesso parere dello scrivente, dunque, deve ritenersi che il filo elettrico che va dal contatore all'appartamento sia privato, in quanto serve un solo condomino.
Messa a norma dell'impianto elettrico condominiale
Chi paga la riparazione del filo elettrico che va nell'appartamento?
Quanto appena detto si riverbera, ça va sans dire, sulla ripartizione delle spese inerenti alla sostituzione o alla riparazione del filo elettrico che dal contatore condominiale va all'unità immobiliare del condomino.
Nello specifico, essendo privato il tratto che parte dal contatore e arriva all'immobile, la spesa dovrà essere posta a carico del solo condomino interessato ai lavori.
