Può accadere che gli impianti di riscaldamento centralizzato non funzionino correttamente, che siano affetti da problemi di natura tecnica tali da richiedere l'intervento di ditte di manutenzione.
L'intervento tecnico può essere richiesto dall'amministratore di condominio o dai singoli condòmini che rilevano il problema sull'impianto (centralizzato) nell'ambito delle loro proprietà esclusive; in quest'ultimo caso, ci si chiede se la relativa spesa sia comunque a carico dell'intero Condominio.
La risposta è affermativa come di recente precisato dal Tribunale di Milano (sentenza n. 1322 del 5 febbraio 2024).
Interventi tecnici all'impianto di riscaldamento centralizzato: il recupero del credito della ditta di manutenzione. Fatto e decisione
Un Condominio proponeva opposizione avverso un decreto ingiuntivo emesso in favore di un'impresa di manutenzione impianti, per il pagamento della somma inerente agli interventi tecnici eseguiti sull'impianto centralizzato di riscaldamento e raffreddamento condominiale.
In particolare, il Condominio chiedeva l'accertamento e la declaratoria di nullità- inefficacia del decreto ingiuntivo per essere stato emesso nei confronti del Condominio e non dei singoli condòmini che avevano richiesto gli interventi tecnici della ditta di manutenzione.
Si costituiva l'opposta la quale chiedendo il rigetto dell'opposizione giudizio e svolgendo ulteriore domanda di accertamento e condanna nei confronti del Condominio opponente per il proprio ulteriore credito portato dalle fatture scadute successivamente alla promozione del procedimento monitorio e non pagate dal Condominio.
Successivamente, non risultando l'opposizione fondata su idonea prova scritta, veniva concessa la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto, a seguito della quale il condominio opponente pagava interamente il proprio debito portato dal decreto ingiuntivo stesso.
Il Tribunale ha rigettato l'opposizione confermando il decreto ingiuntivo, nonché ha dichiarato l'inammissibilità della domanda riconvenzionale svolta dalla ditta di manutenzione per l'ulteriore credito maturato successivamente all'introduzione del procedimento monitorio.
Con riferimento a tale ultima domanda, il Tribunale ha ricordato l'orientamento unanime della giurisprudenza secondo il quale nel giudizio ordinario di cognizione che si instaura a seguito dell'opposizione a decreto ingiuntivo, l'opposto, rivestendo la posizione sostanziale di attore, non può avanzare domande diverse da quelle fatte valere con il ricorso monitorio, salvo il caso in cui, per effetto di una riconvenzionale formulata dall'opponente, egli si venga a trovare a sua volta nella posizione processuale di convenuto, al quale non può essere negato il diritto di difesa rispetto alla nuova o più ampia pretesa della controparte, mediante la proposizione di una "reconventio reconventionis" (cfr. Cass. 25/2/2019, n. 5415; Cass. Civ. 7/11/2019, n. 28615).
Quanto, invece, all'argomento fondante l'opposizione circa l'estraneità del Condominio alle prestazioni eseguite dalla ditta di manutenzione, il Tribunale lo ha ritenuto infondato atteso che, seppur gli interventi tecnici erano stati eseguiti anche all'interno delle singole abitazioni e su richiesta dei singoli condomini, si trattava pur sempre di interventi riguardanti problematiche derivanti da disfunzioni dell'impianto centralizzato la cui manutenzione era a carico del condominio.
Spese per accertamenti tecnici sostenute dal condominio: chi paga?
Considerazioni conclusive
I contratti di manutenzione degli impianti di riscaldamento condominiali sono tipicamente sottoscritti dall'amministratore del condominio e dal legale rappresentante della ditta di manutenzione.
Gli interventi per problemi sull'impianto centralizzato condominiale possono essere richiesti o dall'amministratore del condominio o da singoli condomini che rilevano il problema; detti interventi vanno comunque pagati dal condominio in forza del contratto, salvo riparto della spesa tra i condomini in sede di consuntivo della gestione condominiale.
In particolare, anche qualora gli interventi tecnici vengano eseguiti all'interno delle unità immobiliari dei singoli condomini ma comunque dipendenti da disfunzioni dell'impianto condominiale (ad esempio, la mera pulizia dei filtri) sono sempre a carico del condominio cui spetta la relativa manutenzione.
Nel caso di specie, si è trattato di interventi straordinari agli impianti condominiali centralizzati passanti all'interno delle varie unità immobiliari private, per perdite e infiltrazioni in prossimità di tubazioni condominiali, guasti al sistema di circolazione del riscaldamento centralizzato condominiale, malfunzionamenti di fancoil e scalda salviette.
Conseguentemente, a nulla rileva se i detti interventi tecnici siano stati chiesti dall'amministratore del condominio o dai singoli condomini posto che le prestazioni eseguite dalla ditta di manutenzione vanno comunque pagate dal condominio in forza del contratto stipulato, con riparto della spesa tra i condòmini in sede di consuntivo.
