In un edificio in condominio possiamo distinguere due impianti elettrici:
a) quello di proprietà comune;
b) quelli di proprietà esclusiva.
Gli impianti elettrici, dice l'art. 1117 n. 3 c.c., sono comuni «fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza».
Come ogni impianto indicato nel d.m. n. 37/08 anche quello elettrico condominiale deve possedere determinati requisiti che devono risultare da specifiche certificazioni. Spieghiamoci meglio.
Supponiamo che l'impianto elettrico condominiale sia molto datato, sprovvisto di alcuna certificazione e che l'assemblea decida di rifarlo completamente.
Quell'intervento dev'essere considerato un'opera di manutenzione straordinaria che si sostanzia in un rifacimento ex novo o comunque in qualcosa di molto simile.
Molto probabilmente la spesa sarà rilevante, sicché ai sensi dell'art. 1136, quarto comma, c.c. per approvare quell'opera sarà necessario il voto favorevole della maggioranza dei presenti e di almeno la metà del valore dell'edificio.
Realizzazione ed adeguamento di impianti elettrici, chi può eseguire i lavori?
Tali lavori, ci dice il d.m. n. 37/08, devono essere eseguiti da imprese abilitate ed iscritte in specifici registri tenuti dalla camera di commercio e devono essere eseguite sulla scorta di un progetto realizzato ad un tecnico competente (leggasi tecnico avente i requisiti richiesti dal d.m. n. 37/08).
I lavori devono essere considerati alla stregua di interventi conservativi delle parti comuni sicché la spesa per la loro realizzazione dev'essere sostenuta da tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà, restando salva l'ipotesi di condominio parziale, rispetto alla quale sarebbero chiamati a contribuire solamente i proprietari dell'impianto (cfr. art. 1123, primo e terzo comma, c.c.).
Al termine dei lavori - specifica l'art. 7, primo comma, d.m. 37/08 - «previa effettuazione delle verifiche previste dalla normativa vigente, comprese quelle di funzionalità dell'impianto, l'impresa installatrice rilascia al committente la dichiarazione di conformità degli impianti realizzati nel rispetto delle norme di cui all'articolo 6.
Di tale dichiarazione, resa sulla base del modello di cui all'allegato I, fanno parte integrante la relazione contenente la tipologia dei materiali impiegati, nonché il progetto di cui all'articolo 5».
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La dichiarazione di conformità degli impianti deve essere sempre rilasciata, anche se non s'è pagato
Il rilascio della certificazione non può essere subordinato al pagamento dell'opera. Essa, infatti, non rientra nel novero delle prestazioni corrispettive che possono essere rifiutate nel caso d'inadempimento della controparte risultando un adempimento burocratico finalizzato alla certificazione della regolarità dell'opera già eseguita.
Che cosa succede se l'impianto condominiale è sostanzialmente conforme alle regole dell'arte ma manca dell'obbligatoria certificazione di conformità? Manca cioè non è reperibile, per qualunque ragione.
In tal caso ci viene in aiuto il sesto comma dell'art. 7 d.m. n. 37/08 a mente del quale qualora la dichiarazione di conformità non sia stata prodotta o non sia più reperibile «tale atto è sostituito - per gli impianti eseguiti prima dell'entrata in vigore del presente decreto - da una dichiarazione di rispondenza, resa da un professionista iscritto all'albo professionale per le specifiche competenze tecniche richieste, che ha esercitato la professione, per almeno cinque anni, nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione, sotto personale responsabilità, in esito a sopralluogo ed accertamenti, ovvero, per gli impianti non ricadenti nel campo di applicazione dell'articolo 5, comma 2, da un soggetto che ricopre, da almeno 5 anni, il ruolo di responsabile tecnico di un'impresa abilitata di cui all'articolo 3, operante nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione».
Il costo della dichiarazione di rispondenza dev'essere posto a carico dei condòmini, salvo il caso in cui la stessa si rendesse necessaria per mancata produzione da parte dell'impresa. In tal caso, previa anticipazione verso il professionista, il condominio potrebbe rivalersi sulla ditta esecutrice dei lavori.
Impianti negli edifici e certificazioni di conformità e rispondenza
L'ottenimento di una dichiarazione di rispondenza in un momento successivo al controllo non estingue l'illecito e la sanzione.
Certificazioni degli impianti e ruolo dell'amministratore
Il condominio deve provvedere ad ottenere le certificazioni degli impianti di cui al d.m. n. 37/08, in quanto obbligatorie per legge e necessarie anche per la corretta tenuta dell'anagrafe condominiale.
Qual è il ruolo dell'amministratore di condominio in relazione ad esse?
S'è fatto cenno al registro di anagrafe condominiale; l'art. 1130 n. 6 c.c. che ne delinea il contenuto specifica che l'amministratore, che lo deve tenere ed aggiornare, deve inserirvi anche ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.
La formulazione della norma non è delle migliori, dati relativi alle condizioni di sicurezza, infatti, è locuzione che si usa solamente in questo contesto. Da più parti s'è affermato che con essi bisogna intendere le certificazioni degli impianti.
È chiaro, allora, che l'amministratore, nel tenere il registro in esame, debba valutare l'esistenza delle certificazioni suddette e ove non la riscontri sottoporre questo elemento all'assemblea affinché la medesima provveda a deliberare l'affidamento dell'incarico ad un tecnico, ovvero ad un'impresa per il rilascio della così detta certificazione di rispondenza.
È utile rammentare che in presenza del certificato di agibilità, ovvero della segnalazione certificata di agibilità, sicuramente saranno presenti le certificazioni di conformità o rispondenza, che di quel certificato sono elementi presupposti. Come dire: se non ci sono tra i documenti condominiali un accesso alla documentazione comunale dovrebbe essere risolutiva per rintracciarle.
