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Messa a norma dell'impianto elettrico condominiale
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Messa a norma dell'impianto elettrico condominiale

Impianti elettrici condominiali e certificazioni di conformità a legge

Avv. Alessandro Gallucci 

In un edificio in condominio possiamo distinguere due impianti elettrici:

a) quello di proprietà comune;

b) quelli di proprietà esclusiva.

Gli impianti elettrici, dice l'art. 1117 n. 3 c.c., sono comuni «fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza».

Come ogni impianto indicato nel d.m. n. 37/08 anche quello elettrico condominiale deve possedere determinati requisiti che devono risultare da specifiche certificazioni. Spieghiamoci meglio.

Supponiamo che l'impianto elettrico condominiale sia molto datato, sprovvisto di alcuna certificazione e che l'assemblea decida di rifarlo completamente.

Quell'intervento dev'essere considerato un'opera di manutenzione straordinaria che si sostanzia in un rifacimento ex novo o comunque in qualcosa di molto simile.

Molto probabilmente la spesa sarà rilevante, sicché ai sensi dell'art. 1136, quarto comma, c.c. per approvare quell'opera sarà necessario il voto favorevole della maggioranza dei presenti e di almeno la metà del valore dell'edificio.

Realizzazione ed adeguamento di impianti elettrici, chi può eseguire i lavori?

Tali lavori, ci dice il d.m. n. 37/08, devono essere eseguiti da imprese abilitate ed iscritte in specifici registri tenuti dalla camera di commercio e devono essere eseguite sulla scorta di un progetto realizzato ad un tecnico competente (leggasi tecnico avente i requisiti richiesti dal d.m. n. 37/08).

I lavori devono essere considerati alla stregua di interventi conservativi delle parti comuni sicché la spesa per la loro realizzazione dev'essere sostenuta da tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà, restando salva l'ipotesi di condominio parziale, rispetto alla quale sarebbero chiamati a contribuire solamente i proprietari dell'impianto (cfr. art. 1123, primo e terzo comma, c.c.).

Al termine dei lavori - specifica l'art. 7, primo comma, d.m. 37/08 - «previa effettuazione delle verifiche previste dalla normativa vigente, comprese quelle di funzionalità dell'impianto, l'impresa installatrice rilascia al committente la dichiarazione di conformità degli impianti realizzati nel rispetto delle norme di cui all'articolo 6.

Di tale dichiarazione, resa sulla base del modello di cui all'allegato I, fanno parte integrante la relazione contenente la tipologia dei materiali impiegati, nonché il progetto di cui all'articolo 5».

=> Ripartizione spese rifacimento impianto elettrico corridoi cantine

La dichiarazione di conformità degli impianti deve essere sempre rilasciata, anche se non s'è pagato

Il rilascio della certificazione non può essere subordinato al pagamento dell'opera. Essa, infatti, non rientra nel novero delle prestazioni corrispettive che possono essere rifiutate nel caso d'inadempimento della controparte risultando un adempimento burocratico finalizzato alla certificazione della regolarità dell'opera già eseguita.

Che cosa succede se l'impianto condominiale è sostanzialmente conforme alle regole dell'arte ma manca dell'obbligatoria certificazione di conformità? Manca cioè non è reperibile, per qualunque ragione.

In tal caso ci viene in aiuto il sesto comma dell'art. 7 d.m. n. 37/08 a mente del quale qualora la dichiarazione di conformità non sia stata prodotta o non sia più reperibile «tale atto è sostituito - per gli impianti eseguiti prima dell'entrata in vigore del presente decreto - da una dichiarazione di rispondenza, resa da un professionista iscritto all'albo professionale per le specifiche competenze tecniche richieste, che ha esercitato la professione, per almeno cinque anni, nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione, sotto personale responsabilità, in esito a sopralluogo ed accertamenti, ovvero, per gli impianti non ricadenti nel campo di applicazione dell'articolo 5, comma 2, da un soggetto che ricopre, da almeno 5 anni, il ruolo di responsabile tecnico di un'impresa abilitata di cui all'articolo 3, operante nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione».

Il costo della dichiarazione di rispondenza dev'essere posto a carico dei condòmini, salvo il caso in cui la stessa si rendesse necessaria per mancata produzione da parte dell'impresa. In tal caso, previa anticipazione verso il professionista, il condominio potrebbe rivalersi sulla ditta esecutrice dei lavori.

=> Impianti negli edifici e certificazioni di conformità e rispondenza

L'ottenimento di una dichiarazione di rispondenza in un momento successivo al controllo non estingue l'illecito e la sanzione.

Certificazioni degli impianti e ruolo dell'amministratore

Il condominio deve provvedere ad ottenere le certificazioni degli impianti di cui al d.m. n. 37/08, in quanto obbligatorie per legge e necessarie anche per la corretta tenuta dell'anagrafe condominiale.

Qual è il ruolo dell'amministratore di condominio in relazione ad esse?

S'è fatto cenno al registro di anagrafe condominiale; l'art. 1130 n. 6 c.c. che ne delinea il contenuto specifica che l'amministratore, che lo deve tenere ed aggiornare, deve inserirvi anche ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.

La formulazione della norma non è delle migliori, dati relativi alle condizioni di sicurezza, infatti, è locuzione che si usa solamente in questo contesto. Da più parti s'è affermato che con essi bisogna intendere le certificazioni degli impianti.

È chiaro, allora, che l'amministratore, nel tenere il registro in esame, debba valutare l'esistenza delle certificazioni suddette e ove non la riscontri sottoporre questo elemento all'assemblea affinché la medesima provveda a deliberare l'affidamento dell'incarico ad un tecnico, ovvero ad un'impresa per il rilascio della così detta certificazione di rispondenza.

È utile rammentare che in presenza del certificato di agibilità, ovvero della segnalazione certificata di agibilità, sicuramente saranno presenti le certificazioni di conformità o rispondenza, che di quel certificato sono elementi presupposti. Come dire: se non ci sono tra i documenti condominiali un accesso alla documentazione comunale dovrebbe essere risolutiva per rintracciarle.

=> L'obbligatorietà delle verifiche periodiche di messa a terra nel condominio.

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Angelo Redaelli
Angelo Redaelli giovedì 27 ottobre 2016 alle ore 11:10

Devo dire che dopo aver letto la relazione di cui sopra (dove credevo di aver capito sostanzialmente le questione) mi sono perso negli interventi successivi per cui adesso ho le idee più confuse di prima. In sostanza, nel nostro condominio, una persona deve vendere un box per cui il notaio, prima di effettuare il rogito, ha chiesto al proprietario la famosa certificazione. Volevo informarmi in proposito, ma ora non so più che riferire con certezza! Grazie comunque dei vostri interventi.

Scala Raffaele
Scala Raffaele giovedì 07 settembre 2017 alle ore 11:35

Nel mio condominio hanno deliberato il giorno 5/08/2017 di adeguare l'impianto di messa a terra ( a detta dell'amministratore vi erano termini improrogabili) il giorno 07/08/2017 con atto notarile ho venduto casa, a chi spetta pagare la quota al venditore o a chi ha acquistato l'immobile? Se è possibile una risposta in tempi ragionevoli grazie molte

Luca
Luca mercoledì 24 gennaio 2018 alle ore 11:54

Nel caso in cui vien tranciato un cavo della messa a terra condominiale, il quale passa all'itnerno dell'appartamento privato. Tutto ciò avviene per lavori di ristrutturazioni dell'appartamento, il danno su chi ricade?
N

Luca
Luca mercoledì 24 gennaio 2018 alle ore 11:56

Il danno economico su chi grava, dato che per legge i cavi di messa a terra condominiali non dovrebbero passare all'interno dell'impianto elettrico privato.

Grazie

ALBERTO
ALBERTO martedì 16 ottobre 2018 alle ore 17:44

Domanda . la linea elettrica dal contatore in androne che alimenta l'appartamento privato, è da considerarsi condominiale o privata? Il suo adeguamento deve essere posto a carico del privato ?

Sara
Sara sabato 23 marzo 2019 alle ore 00:42

Salve Avvocato. L'amministratore cosa può fare se i Condòmini, chiamati più volte in assemblea a deliberare sulla necessità di messa a norma dell'impianto elettrico, rifiutano di adeguarlo?Se l'amministratore agisse comunque, senza apposita delibera (trattandosi di un obbligo di legge) ma poi i Condòmini rifiutassero di pagare la spesa, come potrà imporre il pagamento delle relative quote?Grazie

Patrizia
Patrizia sabato 15 giugno 2019 alle ore 19:43

Ho da poco acquistato un appartamento in un condominio. Ho avuto bisogno di chiamare un elettricista il quale mi ha fatto presente che l'impianto dei box e delle cantine di tutti non è protetto da corto circuiti e sovraccarichi. I condomini in assemblea non hanno deciso nulla perché non vogliono spendere e l'amministratore ha scaricato ogni responsabilità. Cosa mi consiglia di fare? Grazie

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