L'art. 1118 c.c. stabilisce che «Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene». A fare da pendant a tale disposizione v'è il primo comma dell'art. 1123 c.c., a tenore del quale «Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione».
I millesimi esprimono il valore della singola proprietà privata, su cui è rapportato non solo il diritto a usare le parti comuni ma, soprattutto, l'obbligo di contribuire alle spese. Cosa succede se il pagamento delle quote condominiali avviene sulla base di millesimi sbagliati? Approfondiamo la questione.
Millesimi condominiali: cosa dice la legge
L'art. 68 disp. att. c.c. dice che «Ove non precisato dal titolo, ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio».
A tal proposito, la giurisprudenza (Trib. Roma, sent. n. 11357 del 18 luglio 2023) ha precisato che:
- le tabelle millesimali possono esistere anche senza regolamento, la loro allegazione rappresentando un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti;
- le tabelle possono avere caratura superiore ai millesimi, se c'è il consenso (unanime) dell'assemblea.
Come si modificano le tabelle millesimali
Ai sensi
dell'art. 69 disp. att. c.c., i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all'unanimità.
A tale regola fanno eccezione due ipotesi, al ricorrere delle quali è invece sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi); ciò accade quando i valori espressi nella tabella:
- sono conseguenza di un errore;
- per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto (1/5) il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
Millesimi sbagliati: ecco cosa fare
Cosa fare se le quote condominiali vengono pagate sulla scorta di millesimi sbagliati, cioè di una tabella che non riporta correttamente i valori delle singole proprietà private?
Ebbene, nell'ipotesi di errata attribuzione dei millesimi che comportano, di conseguenza, un errore nell'imputazione delle spese, occorre convocare l'assemblea per procedere alla rettifica, ricorrendo una delle ipotesi che giustifica la revisione a maggioranza.
Come detto nel precedente paragrafo, infatti, è sempre possibile la modifica delle tabelle che sono frutto di un errore.
Ad esempio, costituisce un errore nella redazione delle tabelle l'aver assegnato a un appartamento del quarto piano il coefficiente di altezza del secondo piano.
Se tuttavia l'assemblea non volesse deliberare al riguardo, sarebbe sempre possibile il ricorso al tribunale, affinché sia l'autorità giudiziaria a correggere l'errore che va a detrimento del condomino.
L'azione di arricchimento nel caso di millesimi sbagliati
Secondo la giurisprudenza (Trib. Roma, 8 febbraio 2022, n. 2013; Cass. 10 marzo 2011, n. 5690), il condomino che è stato ingiustamente leso dalla ripartizione delle spese effettuate su millesimi erronei può agire con l'azione di arricchimento senza causa (art. 2041 c.c.) contro il condomino che, al contrario, si è avvantaggiato dell'errore, pagando meno di quanto avrebbe dovuto.
L'azione per la revisione delle tabelle millesimali non ha, infatti, effetto retroattivo; l'eventuale pronuncia positiva, pertanto, vale solamente per la futura ripartizione delle spese.
Secondo altro orientamento (Cass., sent. n. 12405/20), però, l'arricchimento di un condomino a discapito dell'altro, quando si fonda su una sbagliata ripartizione delle spese sulla base di tabelle errate, non si verifica in assenza di giusta causa bensì, al contrario, sulla base di un titolo valido ed efficace tra le parti, ossia la delibera non impugnata.
Verrebbe quindi meno il presupposto fondamentale dell'azione generale di arricchimento di cui all'art. 2041 c.c., e cioè l'assenza di una giusta causa.
Tabelle millesimali errate? Serve comunque un principio di prova
Delibera che non rispetta i millesimi: cosa fare?
Diversa è la questione nel caso in cui, nonostante i millesimi siano corretti, la delibera approvi il riparto delle spese non rispettando le proporzioni contenute nelle tabelle.
In questa ipotesi la deliberazione potrebbe essere validamente impugnata per farne dichiarare l'annullabilità.
A tal proposito, la Corte di Cassazione (ex multis, 15 dicembre 2011 n. 27016) ha evidenziato che un conto è la delibera con cui, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, altro è la delibera con cui l'assemblea, nell'esercizio delle attribuzioni, determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui all'art. 1123 c.c.
E infatti, mentre nella prima ipotesi la decisione è nulla perché presa a semplice maggioranza quando invece è necessaria l'unanimità (derogando alle norme codicistiche o del regolamento contrattuale), nel secondo caso la deliberazione è meramente annullabile in quanto si è in presenza di un mero errore perché viene utilizzato un criterio di distribuzione diverso da quello dovuto, senza però l'intenzione di modificare il criterio medesimo.
