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Perché le spese per i "cappotti" degli edifici vanno ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi?
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Perché le spese per i "cappotti" degli edifici vanno ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi?

Spese condominiali in base ai millesimi di proprietà per la costruzione di cappotti termici

Avv. Alessandro Gallucci  

Tempo fa mi è stato posto il seguente quesito:

Nel mio condominio è stato deliberato di costruire dei cappotti termici per problemi di umidità, ma solo alle facciate laterali.

Io trovandomi al centro non beneficio in alcun modo dei cappotti, ma beneficiano solo i miei vicini.

La prima delibera è stata adottata tempo fa. Io ed altro condomino ed un altro abbiamo dato il parere negativo perché nella mia stessa situazione.

Successivamente c'è stata un'ulteriore assemblea per decidere tra i diversi preventivi, entro fine febbraio bisogna erogare la quota dovuta.

La mia domanda: è annullabile la delibera? Oppure dovevo rispettare i 30 gg dalla delibera?

>Vorrei impugnare la delibera in relazione all'art. 1123 cc.

=> Delibera condominiale annullata? Solo l'amministratore può impugnare la sentenza.

La risposta al condomino è semplice ed è la seguente: lei non può impugnare il verbale e, se i motivi d'impugnazione sono solamente quelli che mi indica, deve pagare.

L'ipotetico condomino potrebbe, giustamente, chiedermi perché.

In effetti io sono un avvocato, non un oracolo e della mia parola, per quanto basta sulla conoscenza della materia, deve dare riscontri anche del suo fondamento.

Tra gli ultimi pronunciamenti della Cassazione, uno reso a gennaio, torna particolarmente utile.

Si legge nella sentenza che "in tema di condominio negli edifici le parti dell'edificio - muri e tetti (art. 1117 c.c., n. 1) - ovvero le opere ed i manufatti - fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 c.c., n. 3) - deputati a pre servare l'edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzion e, fra le cose comuni, le spese per la cui conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi della prima parte dell'art. 1123 cod. civ., e non rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (art. 1123 c.c., commi 1 e 2)" (Cass. n. 11423 del 1990; Cass. n. 4403 del 1999)" (Cass. 3 gennaio 2013 n. 64).

Il primo comma dell'art. 1123 c.c. specifica che "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione". La riforma non ha modificato questa norma.

=> http://www.condominioweb.com/-parti-comuni/

D'altra parte che senso ha pretendere di non pagare delle spese solamente perché l'unità immobiliare non è tra quelle interessate direttamente in quanto si trova al centro dell'edificio? I muri perimetrali non sono sempre comuni?

Seguendo il ragionamento di chi mi ha posto il quesito dovrei concludere che chi abita la terzo o quarto piano non deve pagare le spese relative alla manutenzione delle fondamenta.

Sicuramente non è così, a meno che tutti i condomini non stabiliscano diversamente.

=> Se il vostro condominio ha "freddo" mettetegli il cappotto (termico)

Cerca: spese cappotti delibera

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Carlo
Carlo giovedì 29 settembre 2016 alle ore 16:52

Mi permetta di dissentire (a distanza di anni!) Trovo inappropriato il confronto che fa in quanto il "cappotto termico" non serve per fermare acqua piovana; ma in relatà è un beneficio applicabile anche alle sole unità immobiliari. Un condomino può farsi anche il cappotto da solo e pagarselo da solo ! Trattasi di migliorie, credo, e pertanto vanno trattate come tali. Saluti

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