In un fabbricato, le tabelle millesimali sono molto importanti. Sappiamo, infatti, che rappresentano il riferimento oggettivo per calcolare le spese comuni in proporzione al valore dei vari immobili.
Perciò, se dovessero essere affette da errori, sarebbe molto grave. Alcuni proprietari potrebbero essere chiamati a pagare delle quote condominiali superiori a quelle legittimamente dovute. La legge, quindi, riconosce, anche al singolo condòmino, il diritto di agire a correzione delle tabelle, persino in assenza del consenso assembleare.
È quanto, in realtà, accaduto nella vicenda giudiziaria oggetto della recente sentenza n. 793 del 17 maggio 2023 della Corte di Appello di Bari.
Vediamo, quindi, come si è sviluppata la lite.
Rettifica tabelle millesimali errate: può procedere il singolo condòmino? Fatto e decisione.
In un fabbricato pugliese, nell'anno 2003 e, successivamente, nel 2015, erano approvate le tabelle millesimali. Secondo, però, la versione di una proprietaria, le stesse erano affette da un grave errore.
Le tabelle, infatti, erano state redatte senza considerare l'importante coefficiente relativo all'altezza del piano. Il calcolo delle proporzioni di ciascuna unità era stato, perciò, palesemente errato. Era, pertanto, necessaria una correzione alla quale il condominio non prestava consenso.
La diatriba si spostava, quindi, dinanzi al Tribunale di Bari che, con sentenza del 2020, respingeva le istanze della proprietaria. Nonostante l'espletata CTU avesse confermato l'erronea redazione delle tabelle, per l'ufficio pugliese, l'attrice non aveva, tempestivamente, impugnato le due assemblee a seguite delle quali erano state approvate le medesime. Per questa ragione, la domanda di correzione non poteva essere accolta.
La lite proseguiva, perciò, in appello. In tale sede, l'appellante sottolineava l'errore in cui era incorso il giudice di prime cure. La domanda di primo grado era stata introdotta, infatti, ai sensi dell'art. 69 disp. att. cod. civ. L'attrice, quindi, aveva invocato la nullità delle tabelle in vigore e il diritto di provvedere alla loro correzione in ragione di un errore da cui erano affette.
Era, perciò, del tutto irrilevante la mancata impugnazione delle assemblee in cui erano state votate. L'approvazione del consesso, infatti, non avrebbe mai potuto sanare una tabella scorretta.
La Corte di Appello di Bari ha dato ragione all'appellante. Dalla CTU espletata in primo grado emergeva, evidente, che le tabelle erano stato approvate, in ben due circostanze, senza considerare l'importante coefficiente relativo all'altezza del piano.
Ciò aveva determinato un'evidente ed oggettiva difformità tra il valore effettivo delle singole proprietà e quello proporzionalmente attribuito nelle tabelle. Tale circostanza pregiudicava, chiaramente, i diritti di alcuni proprietari, tra cui l'appellante.
Tutto ciò non poteva, infine, essere regolarizzato approvando delle tabelle errate in assemblea, la cui mancata impugnazione era priva di rilievo.
Quando le tabelle millesimali errate determinano l'invalidità della delibera di approvazione?
Per questi motivi, l'appello è stato accolto e la causa è stata rimessa sul ruolo allo scopo di espletare un'altra CTU per la redazione delle nuove e, stavolta, corrette tabelle.
Considerazioni conclusive
La sentenza in esame conferma che, in caso di tabelle millesimali errate, anche un singolo condòmino può procedere per ottenere la loro correzione, pur in assenza del consenso assembleare. Si tratta di un diritto sancito dall'art. 69 disp. att. cod. civ.
In tal senso, perciò, il provvedimento in commento è in linea con l'unifica giurisprudenza sull'argomento, di cui è espressione, tra le tante, anche un'importante decisione a Sezioni Unite "In tema di condominio di edifici, l'errore il quale, ai sensi dell'art. 69 disp. att. cod. civ. giustifica la revisione delle tabelle millesimali (…) consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle Cass. Sez. Un. sent. n. 6622 del 9.7.1997".
