Secondo l'articolo 69 disp. att. c.c. i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 disp. att. c.c. possono essere rettificati o modificati all'unanimità.
Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
- quando risulta che sono conseguenza di un errore;
- quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Si può quindi affermare che il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall'esistenza di uno o di entrambi i presupposti indicati dalla legge, vale a dire l'errore o l'alterazione del rapporto originario tra i valori delle singole unità immobiliari.
E se le tabelle in vigore sono considerate non adeguate alle necessità reali?
La questione è stata affrontata dalla Cassazione nell'ordinanza n. 13099 del 12 maggio 2023.
E se le tabelle in vigore sono considerate non adeguate alle necessità reali? Fatto e decisione
Un condomino impugnava la delibera che aveva impugnato le nuove tabelle millesimali, decisione approvata a maggioranza. Secondo l'attore i nuovi valori millesimali dovevano essere approvati con n. 1000/1000 millesimi. Il Tribunale ha dato ragione al condominio: la delibera era valida. Anche la Corte di Appello riteneva le nuove tabelle validamente approvate.
A sostegno della conclusione accolta la Corte di Appello faceva presente che la domanda di nullità e/o annullamento della delibera impugnata era infondata, in quanto, avendo la delibera impugnata revisionato le precedenti tabelle in vigore perché errate, essa era stata legittimamente approvata a maggioranza dei condomini, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. Il giudice di appello riformava invece il capo della decisione di primo grado che aveva compensato le spese di lite, e, in base al principio di soccombenza, poneva le stesse spese a carico del condomino soccombente.
Quest'ultimo ricorreva in cassazione, sostenendo che la Corte di appello aveva fondato la sua decisione su un presupposto errato; secondo il ricorrente infatti le nuove tabelle non erano state modificate per errori di calcolo delle precedenti, ma in ragione dell'adozione di criteri e parametri di determinazione dei valori delle proprietà individuali diversi da quelli seguiti in precedenza; a sostegno delle sue ragioni il soccombente notava che nella delibera assembleare che aveva nominato il tecnico per la redazione dei nuovi valori millesimali si ammetteva che le tabelle in vigore non erano errate ma " considerate non adeguate alle necessità reali ". La Cassazione ha dato torto al ricorrente.
Come notano i giudici supremi il tecnico incaricato dall'assemblea di redigere le nuove tabelle aveva rilevato un'obiettiva difformità tra il valore delle singole unità immobiliari e quello ad esse corrispondente nella attribuzione dei relativi millesimi effettuata dal costruttore e, quindi, un errore di calcolo.
Tabelle millesimali: le sentenze in materia
La sentenza impugnata appare così fondata sul presupposto che la revisione della tabella abbia trovato causa in una obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e quello ad esse attributo dalla precedente tabella.
Le censure sollevate dal ricorrente sono state considerate inammissibili in quanto, deducendo la violazione di una norma di diritto, in realtà hanno investito un accertamento di fatto di esclusiva competenza del giudice di merito.
Considerazioni conclusive
Secondo il Tribunale di Milano non è possibile a maggioranza modificare le tabelle per errori inesistenti o alla luce di non provati mutamenti di destinazioni avvenuti nel corso degli anni: in tal caso la delibera che modifica le tabelle al di fuori dei due casi di legge richiede l'unanimità dei consensi (tutti nessuno escluso) e la delibera con la maggioranza anche qualificata dei presenti è nulla, così come le delibere di ripartizioni delle spese basate sulle illecite tabelle (Trib. Milano 22 dicembre 2015 n. 14597).
Nell'ipotesi in cui le tabelle contengano un errore che sia una semplice divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore ad esse attribuito in tabella, tale errore è emendabile con la procedura di cui all'art. 69 disp. att. c.c. Del resto una determinazione che non rispecchiasse il valore effettivo rispetto all'intero edificio potrebbe risultare pregiudizievole per il condomino, nel senso che potrebbe costringerlo a pagare spese condominiali in misura non proporzionata al valore della parte di immobile di proprietà esclusiva.
