Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
114174 utenti
Registrati
chiudi
Inviaci un quesito

La ripartizione delle spese condominiali si determina in base all'uso della cosa comune?

Con la pronuncia della suprema corte di cassazione, si pone l'accento sul criterio di ripartizione delle spese condominiali ex art. 1123 c.c.
Avv. Nicola Frivoli Avv. Nicola Frivoli 

Con sentenza emessa in data 17 marzo 2022, n. 8725, la Corte di Cassazione, Sezione II, si è pronunciata su due motivi di censura in virtù di ricorso di un condomino (usufruttuario), avverso la sentenza emessa dal Tribunale di Terni, del 14.6.2017, n. 466 (in sede di appello, avverso pronuncia emessa dal Giudici di pace).

Il giudizio aveva ad oggetto l'azione intentata dal Condominio per il recupero delle somme in capo al condomino moroso in ordine al mancato pagamento della quota per i lavori di adeguamento antincendio in relazione a due posti auto spettanti al convenuto, in virtù di deliberazione del 25 marzo 2011. Il condomino-convenuto sosteneva che la menzionata delibera non avesse determinato i criteri di ripartizione delle spese e fosse ingiusto anche la suddivisione dei lavori solo per i locali dell'autorimesse fra i proprietari del garage e posti auto e non invece tra tutti condomini.

Nel gravame, il Tribunale di Terni ha ritenuto dirimente la mancata tempestiva impugnazione della citata deliberazione, nei termini a decadenza, di cui all'art. 1137 c.c. e che le spese deliberate attenessero all'uso ed a godimento delle autorimesse e fosse stata perciò di competenze dell'usufruttuario ai sensi dell'art. 1004 c.c. Il giudice del gravame rigettava i motivi di appello proposti da condomino-appellante, confermando la pronuncia di prime cure.

Il primo motivo del ricorso denunciava la violazione o falsa applicazione degli artt. 1123, 1130, 1135 e 1137 c.c. e l'omesso esame circa un fatto decisivo sostenendo che nella deliberazione assembleare del 25 marzo 2011 on vi fosse alcuna approvazione delle spese e che perciò il condomino mantenesse integra la facoltà di contestare l'ammontare dell'importo del contributo richiestogli.

Il secondo motivo deduceva la violazione e falsa applicazione degli artt. 320, 325, 1004 e 1005 c.c., contestandosi che i lavori di adeguamento alla normativa antincendio abbia natura di manutenzione straordinaria e siano perciò di competenza del nudo proprietario e non dell'usufruttuario.

La Suprema Corte rigettava il ricorso proposto e condannava il ricorrente a rifondere le spese processuali al contro ricorrente.

Una delibera condominiale illegittima, per motivi di annullabilità, deve essere impugnata nel termine di cui art. 1137 c.c.

Snodo cruciale afferente l'approfondimento della pronuncia emessa dagli ermellini e che le sole questioni attinenti alla annullabilità della relativa delibera condominiale possono essere conseguite attraverso un'impugnazione soggetta ad un termine di decadenza e non di prescrizione, con la conseguenza che la mancata denuncia della causa di invalidità (annullabilità) nei trenta giorni ex art. 1137 c.c., rende incontestata l'efficacia della deliberazione (Cass. civ. sez. I, 10.01.2018, n. 384; Cass. civ. Sez.II, 07.11.2016, n. 22573).

Di contro, la nullità di una deliberazione dell'assemblea condominiale comporta, a differenza delle ipotesi di annullabilità, ha la necessità del termine di trenta giorni, potendo essere oggetto di azione di mero accertamento sottratta a qualsiasi termine di decadenza e esperibile da chiunque vi abbia interesse (e quindi pure dal condomino abbia espresso voto favorevole).

Perciò, una deliberazione nulla, secondo i principi generali, non può ritenersi valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio, come si afferma per le deliberazioni soltanto annullabili (Cass. civ. S.U. 14.4.2021, n. 9839; Cass. civ. sez.II, 12.1.2016, n. 3059).

Ripartizione delle spese condominiali: art.1123 c.c.

Nel caso in esame, il ricorrente riteneva che la ripartizione delle spese di adeguamento dei locali autorimessa dell'edificio alla normativa antincendio dovesse essere effettuata tra tutti i condomini e non fra i soli proprietari del box e posti auto, non avendo l'assemblea modificato di ripartizione stabili dalla legge o in via convenzionale da tutti i condomini.

Secondo gli ermellini, non sono fondate le ragioni della invalidità che il ricorrente deduce, né emerge dagli atti processuali alcun omesso esame di un fatto storico, principale e secondario, da parte del giudice del gravame.

In tema di riparto di spese condominiali, qualora la delibera di approvazione di un intervento di manutenzione non faccia riferimento ai criteri di ripartizione delle spese condominiali, il singolo condomino non può sottrarsi al pagamento della quota, deducendo la mancanza formale di approvazione dei rispettivi importi, spettando comunque al giudice stabilire se la pretesa del condominio nei confronti del partecipante sia conforme ai criteri di ripartizione stabiliti dalla legge, con riguardo ai valori millesimali delle singole unità immobiliari (Cass. civ. Sez. II, 23.2.2017, n. 4672; Cass. civ. Sez. II, 26 aprile 2013, n. 10081).

L'assunto del ricorrente-condomino è errato, posto che l'ipotizzata invalidità dell'operata ripartizione della spesa di adeguamento dei garages, riguardante una spesa inerente alle parti comuni, fa riferimento alla ripartizione per l'intero edificio condominiale.

Il ricorrente non tiene conto del fatto che, le spese attinenti alle parti comuni dell'edificio, va applicato la disposizione contenuta nell'art. 1123 c.c., che si fonda sui seguenti principi:

  • il primo comma, fa riferimento alle spese sulla cosa comune, che sia destinata a servire ugualmente ed indistintamente tutti i condomini;
  • il secondo comma, recita che con riferimento alle spese su cosa comune che sia destinata a servire i condomini in maniera diversa;
  • il terzo comma, in applicazione di tale ultimo principio, collega espressamente l'obbligo di contribuzione all'utilità ricevuta, implicitamente lo esclude quando tale utilità sia inesistente.

La fattispecie posta al vaglio della Suprema Corte, evidenzia che il fatto che le opere di adeguamento alla normativa antincendio siano state eseguite sulle corsie e rampe dei tre piani delle autorimesse, nonché su altre parti comuni, consente di affermare che le spese relative sono attinenti alle cose comuni, però non comporta sempre che debbano essere sostenute pro-quota da tutti i condomini, bensì, specificatamente da chi traeva specifica utilità ovvero i proprietari delle autorimesse, i quali usavano i locali fonte di pericolo.

Esecuzione contro il condòmino moroso, opposizione e onere della prova

Distinzione tra spese spettanti all'usufruttuario ed al nudo proprietario.

Per completezza espositiva, sul secondo motivo di ricorso, la Cassazione precisa il netto distinguo delle spese spettanti dall'usufruttuario e quelle spettanti al nudo proprietario, ex artt. 1104 e 1105 c.c., sottolineando che l'usufruttuario risponde delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria, mentre sono a carico del nudo proprietario quelle di riparazione straordinaria.

Giustamente il giudice del gravame ha affermato che l'adeguamento di un posto auto alla normativa antincendio costituiscono un onere alla manutenzione ordinaria della cosa, e perciò rimangono a carico dell'usufruttuario, condivisa dalla Suprema Corte.

Valido il rendiconto che non divide le spese tra nudo proprietario e usufruttuario

Sentenza
Scarica Cass. 17 marzo 2022 n. 8725

Commenta la notizia, interagisci...
Antonio Iozzi
Antonio Iozzi 29-03-2022 22:40:40

Tutto chiarissimo.

rispondi
Davide
Davide 21-07-2022 17:27:38

Buonasera, sono proprietario di alcune unità poste in un'autorimessa interna al seminterrato di un edificio di civile abitazione. Il condominio ha deciso di eseguire dei lavori per la creazione del sistema antincendio che servirà sia l'autorimessa che le scale dell'edificio soprastante. L'amministratore ha proposto una ripartizione delle spese che tiene conto dei diversi importi dei lavori sulle parti considerando in Tabella Generale le spese comuni. In sintesi la spesa è divisa su tre diverse tabelle (Autorimessa, Edificio e Generale). Le chiedo: come vanno ripartite le spese di Progetto, Direzione lavori, Consulenza fiscale e asseverazione, che vengono presentate al di fuori del Computo Metrico e senza riferimenti alle varie parti ?

rispondi
Annulla

  1. in evidenza

Dello stesso argomento