Quali norme si applicano alle così dette villette a schiera?
Esiste davvero la figura del condominio orizzontale?
Rispondiamo a questa domanda che è spesso oggetto di confronto sul nostro forum.
Per dare soluzione certa al quesito, è bene partire dal concetto di condominio, o meglio dall'individuazione del suo momento costitutivo.
Com'è noto, il condominio . sorge ipso iure et facto, e senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l'originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano, aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell'edificio. (così Cass. 4 ottobre 2004, n. 19829).
Tizio è proprietario dell'intero edificio (in quanto costruttore, ad esempio) e decide di cedere la prima unità immobiliare. È quello il momento costitutivo del condominio.
È quello l'atto d'acquisto al quale bisogna fare riferimento per l'individuazione delle parti comuni e a quell'atto d'acquisto tutti i successivi dovranno fare riferimento a tali fini.
E se non si tratta di edificio che si sviluppa in verticale ma, ad esempio, di villette a schiera?
In tal caso, ossia nell'ipotesi di vendita da parte dell'originario unico proprietario, al momento della cessione della prima unità immobiliare, si potrà comunque parlare di condominio?
Condominio orizzontale, la giurisprudenza e le norme
Prima della modifica delle norme del codice civile in materia condominiale ad opera della legge n. 220/2012 era stata la giurisprudenza a chiarire che tali norme trovavano applicazione in tutti i casi in cui si poteva configurare un condominio di beni, cioè una comproprietà finalizzata alla fruizione delle unità immobiliari in proprietà esclusiva, e non solo quando l'edificio si sviluppa in senso verticale.
Al riguardo ci pare utile richiamare questa pronuncia: . in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio alle proprietà singole, la condominialità non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate, anziché come porzioni di piano l'una sull'altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale), poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, ove dotati delle strutture e degli impianti essenziali indicati dall'art. 1117 c.c. (Cass. 27360/2016; Cass. 18344/2015; Cass. 4973/2007; Cass. 8066/2005). (Cass. 3 maggio 2019 n. n.11729).
L'orientamento giurisprudenziale ha trovato pieno ed integrale accoglimento in sede da parte del legislatore della riforma che, novellando il codice in materia condominiale ha inserito dopo l'art. 1117 c.c., l'art. 1117-bis, che recita: "le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117".
Chiaramente l'applicazione della disciplina di cui agli artt. 1117 e ss. c.c. è subordinata all'effettiva esistenza di parti comuni; tuttavia è sufficiente che uno solo dei beni o servizi di cui all'art. 1117 c.c. siano in comune che si debba parlare di condominio.
Si pensi alle villette che, pur formalmente indipendenti, siano in realtà inserite in un complesso edilizio chiuso da un cancello e con strada interne.
Condominio orizzontale, la questione dei muri di testa
Se abbiamo in mente come esempio quello delle villette a schiera, allora è facile che ci si possa domandare: quei manufatti hanno in comune anche i muri di testa, ossia i muri che chiudono la prima e l'ultima villetta della fila complessiva?
Il riferimento evidentemente è alle case che non presentano soluzione di continuità, cioè all'apparenza addossate una all'altra.
Condominio orizzontale e muri perimetrali esterni
La risposta non è univoca, ma dipende dalla conformazione delle costruzioni.
In un caso risolto dal Tribunale di Modena nell'anno 2018 si legge che è escluso che la fattispecie esaminata da quel giudice potesse essere riconducibile . alla situazione indicata da parte convenuta, della pluralità di edifici autonomi separati, come le villette a schiera, connesse eventualmente solo dai muri perimetrali di confine tra due unità adiacenti.
Nel caso di specie ricorre, invece, una situazione di condominio orizzontale che non coinvolge solo i muri di confine, ma, più nel complesso, le caratteristiche fondanti della globalità dell'edificio nel suo complesso, inteso, per molteplici fini, nella sua unicità.
Ciò, in particolare, si riscontra per quanto concerne il decoro architettonico, che, a mente degli artt. 1102 e 1120 c.c, attiene indiscutibilmente alle competenze assembleari. (Trib. Modena 16 febbraio 2018 n. 280).
Condominio orizzontale, la questione del lastrico solare
In relazione al lastrico solare, nel caso di villette a schiera, la Cassazione ha avuto modo di specificare che qualora esso . assolva, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera, alla funzione di copertura di una sola delle stesse, e non anche di altri elementi, eventualmente comuni presenti nel c.d. "condominio orizzontale", né sia caratterizzato da unitarietà, strutturale o da altri connotati costruttivi e funzionali, tali da denotare la destinazione complessiva delle aree sovrastanti i vari immobili costituenti nel loro insieme un unicum a servizio e godimento comune ed indistinto degli stessi, deve escludersi la sussumibilità della suddetta parte dell'edificio nel novero di quelle di cui all'art. 1117 n. 1 c.c. e, dunque, di alcuna presunzione di comunione. (Cass. 4 novembre 2010 n. 22466).
Condominio orizzontale, per la gestione dei beni comuni vale tutto quanto previsto per un condominio verticale
Nessun dubbio, invece, che il condominio orizzontale, per i beni che siano in condominio, rappresenti una compagine a tutti gli effetti, per la quale non è prevista una disciplina ad hoc e che quindi necessita di essere gestito secondo le norme dettate in relazione a tale fattispecie.
Ne discende l'obbligo di dotarsi di un codice fiscale, nonché di amministratore e regolamento ove necessario o comunque se ritenuto opportuno.
Come ogni condominio, anche il condominio orizzontale può sciogliersi e per fare ciò è necessario seguire la disciplina dettata dagli artt. 61-61 disp. att. c.c.
