Parlando dell'assemblea è utile rammentare che essa ai sensi dell'art. 1136 c.c. non può deliberare se non consta che gli aventi diritto siano stati invitati a parteciparvi.
È principio consolidato quello secondo cui . la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3° comma, c.c. - decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione - è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. (così Cass. SS.UU. n. 4806/05).
Il principio così espresso dalla giurisprudenza ha poi trovato esplicito riscontro nel codice civile e più nello specifico nelle disposizioni di attuazione del codice, le quali appunto hanno positivizzato quanto affermato dalle Sezioni Unite nel 2005.
In che modo un condòmino può prendere parte all'assemblea condominiale?
La partecipazione per delega
La partecipazione all'assemblea può avvenire in due modalità:
a) personalmente quando il condomino, com'è intuibile, si presenta in sede di riunione per parteciparvi;
b) a mezzo delega.
La delega è uno strumento previsto dal codice civile, meglio dalle disposizioni di attuazione del codice civile che consente di attribuire ad una persona il potere di rappresentanza e quindi partecipare in nome e per conto del delegante all'assemblea condominiale.
Quest'ultima modalità di partecipazione è consentita dal primo comma dell'art. 67 disp. att. c.c. che recita:
. Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. .
Il regolamento può limitare il numero di deleghe per singolo condomino in misura più stringente di quella indicata dal codice, al fine di ulteriormente prevenire il così detto fenomeno dell'incetta di deleghe.
Va rammentato che ai sensi dell'art. 67, quinto comma, disp att. c.c. . all'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. . Si tratta di una norma che stabilisce un divieto assoluto ed inderogabile perché finalizzato a prevenire conflitti d'interessi.
In relazione al conflitto d'interesse, che può anche riguardare anche solo il condòmino delegante, la Cassazione ha avuto modo di dire che . in caso di conflitto di interessi fra un condomino ed il condominio, qualora il condomino in conflitto di interessi sia stato delegato da altro condomino ad esprimere il voto in assemblea, la situazione di conflitto che lo riguarda non è estensibile aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti, in concreto, che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse - non personale ma quale componente della collettività - e lo abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato. (Cass. 10 agosto 2009 n. 18192).
Delega, un mandato senza limiti, salvo diversa indicazione
La Cassazione, inquadrando lo strumento della delega a partecipare all'assemblea condominiale, in mancanza di specifiche norme di disciplina ha specificato che i rapporti tra il rappresentante ed il condominio rappresentato sono disciplinati dalle regole del mandato, che tuttavia devono essere intese con una certa larghezza, secondo il chiaro intendimento legislativo di agevolare, ovviamente con il rispetto dei principi, il funzionamento dell'assemblea dei condomini (Cass. 26 aprile 1994 n.3952).
Delega assemblea condominiale: le regole
Considerati nel loro insieme tutte le caratteristiche formali della delega, passiamo a risolvere il dubbio che è poi l'oggetto del titolo di quest'articolo: la delega a partecipare all'assemblea condominiale s'intende concessa per poter discutere e decidere su ogni argomento posto in discussione?
La risposta è positiva: il rappresentante cui è rilasciata - ricordiamo che è fondamentale la forma scritta - ha facoltà di discutere di ogni questione posta all'ordine del giorno.
Spetterà al delegante indicare (nella stessa delega) come votare oppure limitare la delega a specifici argomenti. Quanto all'indicazione della volontà di voto, va comunque segnalato che non manca chi non la ritiene possibile, stante il meccanismo collegiale di formazione della volontà assembleare che non consentirebbe decisioni aprioristiche.
Che cosa accade, infine, se il delegato discute e impegna il condomino assente per argomenti non previsti nell'ordine del giorno?
Oltre a ciò, come va valutata la situazione nella quale il delegato ha votato anche per conto del delegante su argomenti non inseriti nell'ordine del giorno? Al riguardo, come punto di partenza, è bene sempre limitare la delega agli argomenti inseriti nell'ordine del giorno o specificamente a qualcuno di essi. Così un comportamento difforme renderà quanto meno chiara la responsabilità verso il mandatario, al di là di profili d'impugnazione che andranno valutati con attenzione in relazione allo specifico interesse ad impugnare.
Più difficile ma non per questo compromessa, la posizione di chi ha deciso di ratificare globalmente ed in anticipo il comportamento del proprio delegato. In tal caso, ad avviso di chi scrive, la questione assume importanza nei rapporti interni tra delegato e delegante ma la delibera, per il presente per delega che ha votato favorevolmente, non è impugnabile.
Riconoscimento del debito e poteri del delegato in assemblea
