Che differenza c'è tra un amministratore regolarmente nominato dall'assemblea ed uno che resta in carica in regime di prorogatio?
La domanda è ricorrente, questa posta in maniera così secca ci è arrivata da un nostro utente, e la risposta che siamo spinti a dare è la seguente: nessuna o quasi.
È davvero così? Per la giurisprudenza sì, ma esiste una norma che lascia qualche dubbio. Il riferimento è all'art. 1129, ottavo comma, c.c., che riguarda la cessazione dell'incarico dell'amministratore.
Vediamo perché.
Amministratore mandatario del condominio (o dei condòmini)
Senza prenderla troppo larga è comunque utile rinfrescare la memoria sul rapporto giuridico che s'instaura tra amministratore e condominio al momento della nomina con conseguente assunzione dell'incarico.
"L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato" (così, tra le tante, Cass. SS.UU. n. 9148/08).
La definizione, forgiata dalla massima espressione della Cassazione (sulla scorta dell'elaborazione delle sezioni semplici) è stata, nella sostanza, fatta propria dal legislatore della riforma del condominio, il quale ha inserito nell'articolo 1129, quattordicesimo comma, c.c. Recita la norma:
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.
Che poi altro non vuol dire: al rapporto amministratore - condominio si applica l'art. 1129 c.c. e per quanto non previsto da esso (e dagli articoli sul condominio negli edifici) dalle norme sul mandato.
Il mandatario della compagine, ossia l'amministratore, altro non è che il legale rappresentante dei condomini che agisce in loro nome e conto, nei rapporti con i terzi e con i condomini, per la gestione delle parti comuni dell'edificio.
Durata dell'incarico dell'amministratore, tra proroga e prorogatio
L'incarico di mandato, a dirlo è sempre l'art. 1129 c.c. sia pur con un'infelice formula, ha durata annuale e se non interviene revoca s'intende revocato per un periodo di uguale durata.
Per alcuni si tratta di una sorta di contratto 1+1, per altri di un incarico annuale che non toglie l'onere d'inserire nell'ordine del giorno dell'assemblea ordinaria annuale la discussione sulla nomina. Per altri ancora una sorta di contratto annuale con rinnovo sine die salvo revoca.
Tranne in questa ultima ipotesi, che vedrebbe la cessazione solamente nell'ipotesi di dimissioni e revoca, ci si domanda: che cosa succede al termine di questo periodo di tempo?
Il mandato deve considerarsi cessato e l'amministratore decaduto dall'incarico?
La decadenza comporta la perdita di tutti i poteri?
La risposta è negativa: in tali casi si fa ricorso al così detto istituto della prorogatio imperii. Di esso si trovano rare tracce nella legislazione vigente (cfr. art. 1129, ottavo comma, c.c.) ed i suoi confini applicativi sono stati delineati dalla giurisprudenza prima dell'entrata in vigore della riforma.
Prorogatio imperii secondo la Cassazione e prorogatio nel codice civile
Che cosa dice esattamente la Cassazione?
In una sentenza resa nel 2014 in materia di prorogatio si legge che l'amministratore di condominio "conserva i poteri conferitigli dalla legge, dall'assemblea o dal regolamento di condominio anche se la delibera di nomina (o quella di conferma) sia stata oggetto di impugnativa davanti all'autorità giudiziaria per vizi comportanti la nullità o annullabilità della delibera stessa, ovvero sia decaduto dalla carica per scadenza del mandato, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova deliberazione dell'assemblea dei condomini (Cass. nn. 7619/06, 739/88 e 572/76; conforme, n. 740/07)".
Applicazioni pratiche dell'istituto della prorogatio imperii
Il mantenimento dell'incarico in via transitoria fa si che l'amministratore debba comunque "esercitare i poteri connessi alle sue attribuzioni, atteso il carattere perenne e necessario dell'ufficio che egli ricopre, e che non ammette soluzioni di continuità; e di riflesso che l'assemblea è regolarmente riunita nella pienezza dei suoi poteri indipendentemente dagli eventuali vizi della precedente delibera di nomina dell'amministratore che l'ha convocata" (Cass. 14 maggio 2014, n. 10607).
Chiaramente nel caso di prorogatio dovuta ad empasse dell'assemblea, ciascun condomini, se il condominio è composto da più di otto partecipanti, può rivolgersi al giudice per chiedere la nomina giudiziale di un amministratore.
I principi espressi nelle sentenze restano comunque pienamente validi ed applicabili anche dopo l'entrata in vigore della legge n. 220/2012?
Che cosa dice la norma?
Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Fretta, sembra dire l'ottavo comma, amministratore cessato dall'incarico - per scadenza, revoca o dimissioni - devi fare in fretta. Consegna la documentazione e compi solo attività urgenti.
Norma incomprensibile se letta alla luce della pratica quotidiana. L'amministratore, per ipotesi, con incarico scaduto il 31 dicembre ha comunque 180 giorni per convocare l'assemblea e rendere il conto della gestione. In questi sei mesi egli gestisce normalmente il condominio. In prorogatio? Non può certo dirsi di no, ma compiendo ogni attività gestionale e conservativa utile, convocando assemblee, erogando spese.
Insomma, quello che ci dice la Cassazione. In conclusione: o l'ottavo comma riguarda i casi successivi alla prorogatio, oppure la sua apparente rigidità va attenuata in una lettura coerente con l'ordinaria attività gestionale del condominio.
La mancata revoca dell'amministratore di condominio fa proseguire l'incarico in prorogatio?
