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Gli effetti della prorogatio sui poteri dell'amministratore: le osservazioni della Cassazione utili anche dopo l'entrata in vigore della “riforma”.
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Gli effetti della prorogatio sui poteri dell'amministratore: le osservazioni della Cassazione utili anche dopo l'entrata in vigore della “riforma”.

La prorogatio imperii per garantire la continuità nell'amministrazione dell'immobile: le osservazioni utili dopo la Riforma.

Avv. Alessandro Gallucci  

Nel mio condominio l'amministratore è stato revocato ma l'assemblea non riesce a nominarne uno nuovo.

Che cosa accade nel frattempo? L'amministratore revocato deve restituire tutto il carteggio? Oppure continuerà nel suo incarico fino a nuove disposizioni?

Giurisprudenza e riforma, in questo caso (ma non è l'unico) coincidono. Il che vuol dire che tutte le pronunce rese dalla Cassazione (e dai Tribunali, ecc.) sull'argomento continueranno ad avere una loro utilità pratica.

In tali casi per garantire la continuità nell'amministrazione dell'immobile, si parla di prorogatio imperii.

In una delle più recenti sentenze in materia si afferma che: "in tema di condominio di edifici, l'istituto della 'prorogatio imperii' - che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore - è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'art. 1129, secondo comma, c.c., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina.

=> L'amministratore è in prorogatio imperii anche se è stato revocato dall'incarico

Ne consegue che, l'assemblea può validamente essere convocata dall'amministratore, la cui nomina sia stata dichiarata illegittima, non ostando al riguardo il dettato di cui all'art. 66, secondo comma, c.c., in quanto il potere di convocare l'assemblea, da tale norma attribuito a ciascun condomino, presuppone la mancanza dell'amministratore che è ipotesi diversa da quella che si verifica nei casi di cessazione per qualsivoglia causa del mandato dell'amministratore o di illegittimità della sua nomina". (così Cass., Sez. Il, n. 1405 del 2007; conformemente cfr. Cass., Sez. il, n. 3139 del 1973; Cass., Sez. II, n. 3588 deI 1993; Cass., Sez. II, n. 5083 del 1994; Cass., Sez. Il, 27.03.03 n. 4531 e, più recentemente, Cass., Sez. II, 30.10.12 n. 18660)" (Cass. 13 giugno 2013, n. 14930).

Insomma nell'interesse del condominio, chi è stato revocato deve continuare a garantire, come si dice con riferimento al Governo dimissionario (il disbrigo degli affari correnti).

Proprio come il Governo dimissionario o sfiduciato i poteri sono limitati all'ordinario. Certo è che se l'amministratore è stato revocato perché beccato a distrarre soldi condominiali, presumere che egli rappresenti la soluzione migliore per la continuità amministrativa pare eccessivo. La riforma sul punto non dice nulla di nuovo.

All'ottavo comma dell'art. 1129 c.c. si afferma che "alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto […] ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi".

=> Più facile controllare l'amministratore dopo la riforma.

Nel caso di revoca per fatti gravi da parte dell'assemblea cui non sia seguita nomina contestuale da parte del medesimo consesso, la soluzione che consigliamo di adottare è la seguente: far deliberare che la documentazione debba essere consegnata ad uno dei condomini e nel frattempo proporre subito ricorso all'Autorità Giudiziaria per la nomina ex art. 1129, primo comma, c.c. Ovviamente ciò sarà possibile solamente nei condomini con almeno nove partecipanti.

Cerca: amministratore riforma prorogatio

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