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Alla creazione di un nuovo accesso allo stabile devono contribuire tutti i condòmini,
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Alla creazione di un nuovo accesso allo stabile devono contribuire tutti i condòmini,

Ecco perchè alla creazione di un nuovo accesso tutti i condomini devono contribuire anche se questo è destinato a servire solo una delle scale

Avv. Paolo Accoti  

Le scale di un edificio condominiale, anche quando risultano più di una e sono poste concretamente al servizio di parti diverse dell'edificio stesso, vanno sempre considerate, a norma dell'art. 1117, n. 1, c.c. e in assenza di un contrario titolo negoziale, di proprietà comune di tutti i condomini, senza che a ciò sia di ostacolo il disposto dell'art. 1123 co. III c.c., il quale, proprio sul presupposto di tale comunione, disciplina soltanto la ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento di esse, ispirandosi al criterio dell'utilità che ciascun condomino o gruppo di condòmini ne trae.

Da ciò si rileva che, la spesa necessaria all'apertura di un nuovo accesso al fabbricato, deve essere ripartita tra tutti i condomini, anche quando la scala sul quale insiste serva funzionalmente solo un gruppo di essi.

Il principio è stato stabilito dalla Corte di Cassazione in data 21.05.2015, con la sentenza n. 10483, che conferma un proprio precedente risalente al 22.02.1996, n. 1357.

Le origini della vicenda e lo svolgimento processuale.

a) Lo stato dei luoghi: siamo al cospetto di un edificio composto da un cortile comune a tutti i condòmini dal quale si accede, attraverso i relativi portoni, agli androni delle scale A e B. Per inciso, le chiavi dei portoni sono detenute esclusivamente dai condòmini di ciascuna scala.

Nell'androne della scala B, a seguito di apposita delibera assembleare, viene realizzato un nuovo ingresso che, asseritamente, porterebbe benefici solo ai condòmini della scala A.

b) Il giudizio di primo e secondo grado: i condòmini della scala B, pertanto, deducono la violazione del decoro e della sicurezza dello stabile nonché la circostanza per la quale l'opera appariva realizzata in favore e per l'esclusivo vantaggio dei condòmini della scala A, nonostante sia stata realizzata su un bene destinato a servire solo i condòmini della scala B, per giunta con una delibera alla quale hanno partecipato tutti i condòmini, e non solo quelli della scala B, così come ritenuto doveroso sulla scorta dei principi dettati per il condominio parziale.

Sia in primo che in secondo grado il ricorso veniva respinto, in particolare, i giudici di merito, motivavano il rigetto sulla scorta del fatto che l'art. 1123 c.c., pur disponendo una ripartizione disgiunta delle spese afferenti i beni destinati a servire i condòmini in misura diversa, a seconda del gruppo di condòmini che ne trae utilità, non prevede affatto una proprietà separata del medesimo bene.

Inoltre, l'apertura di un altro accesso allo stabile accresceva il valore del fabbricato, non costituendo pertanto un'innovazione gravosa o voluttuaria, né tanto meno poteva configurarsi una violazione del decoro e della sicurezza dello stabile.

c) Il giudizio in Cassazione: i condomini della scala B non ci stanno e propongono ricorso dinnanzi la Suprema Corte la quale, tuttavia, conferma le decisioni assunte in primo e secondo grado, rigettando il gravame.

Con la decisione in commento la Suprema Corte implicitamente affronta l'argomento del cd. condominio parziale nonché quello relativo alle innovazioni, siano esse voluttuarie o meno.

La Corte premette che, ai sensi dell'art. 1117 n. 1 c.c., le scale, con gli annessi pianerottoli, essenziali alla funzionalità del fabbricato, sono presuntivamente di proprietà condominiale, anche se poste in concreto al servizio di singole proprietà, di talché per dimostrarne l'appartenenza esclusiva al titolare di queste, è necessario un titolo contrario, contenuto non già nella compravendita della singole unità immobiliari, bensì nell'atto costitutivo del condominio (In tal senso: Cass. civ., 12/02/1998, n. 1498; Cass. civ., 12/11/1998, n. 11405), a tanto va aggiunto come non vale a dimostrare il contrario il dettato dell'art. 1123 co. III c.c., in materia di ripartizione delle spese di quei beni che servono solo una parte dell'intero fabbricato, considerato che proprio sul presupposto di tale comunione, tale norma disciplina soltanto la ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento di esse, in virtù del criterio della utilità che ciascun condomino o gruppo di condomini ne trae (Cfr.: Cass. civ., 22/02/1996, n. 1357).

Per avvalorare ciò viene vieppiù richiamato il principio per cui: "Le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell'art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio" (Cass. civ., 10/07/2007, n. 15444. Nello stesso senso: Cass. civ., 5/02/1979, n. 761).

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Nel caso concreto la Corte evidenzia come non è stata fornita la prova della proprietà ovvero dell'uso esclusivo delle due scale in capo ai soli condomini proprietari degli appartamenti in esse ubicati.

Nessun dubbio in merito all'esistenza del condominio parziale (Cfr. tra le tante: Cass. civ., 24/11/2010, n. 23851) che, com'è noto, comporta diverse implicazioni pratiche in merito alla gestione e all'imputazione delle spese, oltre che alla stessa possibilità di partecipazione all'assemblea da parte dei soli condomini effettivamente interessati alle parti comuni (Cfr.: Cass. civ., 7/06/2000, n. 7730; Cass. civ., 25/09/2006, n. 20783), tuttavia, la semplice presenza di più scale e più androni, non è di per sé sola sufficiente a far ritenere l'autonomia e l'indipendenza strutturale e funzionale dei predetti beni.

Nel caso di specie, afferma la Corte: "in mancanza di più puntuali indicazioni circa la concreta conformazione e le caratteristiche strutturali del fabbricato oggetto di causa, che per quanto è dato evincere dalla lettura del ricorso costituisce un unico blocco …, non si può ritenere che la scala B e l'androne in cui la stessa è collocata, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, siano posti in modo esclusivo al servizio e al godimento di una parte soltanto dell'edificio in condominio".

A tal fine, giova ricordare che le scale consentono anche l'accesso al tetto o al lastrico solare, se comuni all'intero edificio, e che dall'androne non si accede solo alle scale, ma anche ai muri perimetrali, sempre se comuni all'intero stabile.

Sul punto, conclude la Corte: "Mancano, pertanto, elementi idonei a far ritenere che la scala B e l'androne in cui la stessa è collocata, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, siano posti in modo esclusivo al servizio e al godimento di una parte soltanto dell'edificio in condominio, in guisa da poter essere considerati come di proprietà dei soli condomini di detta scala, con conseguente esclusione del diritto di partecipare all'assemblea inerente ai relativi beni, servizi e impianti da parte dei condomini della scala A" (Cass. civ., 21.05.2015, n. 10483).

Per quanto concerne il secondo aspetto della vicenda, vale a dire la dedotta voluttuarietà dell'innovazione, avanzata sulla scorta del fatto che l'edificio fosse già dotato di un comodo ingresso posto su un'altra via e che, pertanto, la stessa non appariva indispensabile, evenienza che avrebbe comportato l'esonero dei condomini dissenzienti dalla contribuzione alle spese, ai sensi dell'art. 1121 co. I c.c., viene risolto con le motivazioni che seguono.

La Suprema Corte dopo aver valutato che il giudice di secondo grado ha accertato che l'apertura di un nuovo accesso da una via più larga e pianeggiante costituisce un miglioramento rispetto al precedente unico accesso, meno largo ed in salita, con tutti i conseguenti benefici in termini di carico e scarico delle merci e di sosta dei veicoli, afferma come non sia possibile definire innovazione voluttuaria un'opera che, benché non strettamente necessaria, comporti un oggettivo miglioramento della funzionalità del fabbricato (Cfr.: Cass. civ., 21/05/2015, n. 10483).

In conclusione, ferma restando la pacifica esistenza del condominio parziale, con tutte le relative implicazioni in punto di limitata partecipazione assembleare e concorso ristretto alle spese, la parzialità del bene e, pertanto, la sua destinazione a servire solo un gruppo di condomini, non può desumersi dalla mera esistenza di detti beni, occorrendo invece un titolo contrario, contenuto nell'atto costitutivo del condominio.

Ciò posto, la circostanza relativa all'esistenza di un condominio parziale, non può altrimenti desumersi, ma deve essere debitamente provata.

In mancanza, alle spese per la realizzazione di nuove opere o beni, quand'anche destinati a servire solo una parte o un gruppo di condòmini, devono partecipare tutti i condomini in virtù del generale principio per il quale determinati beni si presumono comuni, salvo prova contraria, ex art. 1117 c.c.

=> L'apertura di una porta nell'androne d'ingresso

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