E' opinione diffusa che il condomino non possa pulire le scale dell'edificio (L'assemblea può obbligarmi a pulire le scale a turno?) perché tale attività dev'essere considerata alla stregua di un'attività lavorativa con tutti le annesse e connesse responsabilità gravanti sulla compagine.
Chi sostiene questa opinione, però, non indica chiaramente le norme dalla quale discenderebbe. Ad avviso di chi scrive, tali norme non esistono e (addirittura) vietare al condomino di pulire le parti comuni è illegittimo.
Cerchiamo di comprendere perché.
In che disciplina contrattuale può essere inquadrato il contratto di pulizia delle scale? Molto dipende dalla tipologia di servizio e dall'impresa prescelta.
Il contratto può essere considerato un contratto di appalto (prestazione di un servizio reso attraverso un'attività organizzata e dietro la corresponsione di un prezzo, art. 1655 c.c.), o un contratto di prestazione di servizi, ossia con lavoro prevalentemente proprio e prevalente su quello di altre persone e macchinari.
Come differenziarli?
Secondo la Corte di Cassazione “il contratto d'appalto ed il contratto d'opera si differenziano per il fatto che nel primo l'esecuzione dell'opera commissionata avviene mediante una organizzazione di media o grande impresa cui l'obbligato è preposto, mentre nel secondo con il prevalente lavoro di quest'ultimo, pur se coadiuvato da componenti della sua famiglia o da qualche collaboratore, secondo il modulo organizzativo della piccola impresa” (Cass. 21 maggio 2010 n. 12519).
Come di diceva, molto dipende dalla dimensione della ditta cui ci si rivolge; se l'impresa è di un condomino, essa dovrà avere gli stessi requisiti e il contratto le stesse caratteristiche di quello che si andrebbe a stipulare con un estraneo.
E se Tizio, proprietario di un'unità immobiliare sita nel condominio Alfa, rientrando a casa si accorge che l'androne d'ingresso è stato sporcato dal gocciolamento di un sacco della spazzatura e decide di prendere secchio, straccio e bastone e mettersi a pulire l'androne e, giacché c'è, anche le scale fino a casa sua?
Nessuno glielo può vietare: non si può dire che in caso di danni e cadute dello stesso Tizio, il condominio risponderebbe dei danni. Senza espresso mandato dell'amministratore, ossia quando si tratta d'iniziativa autonoma, quel comportamento non è annoverabile tra i rapporti di lavoro di nessun genere.
Il pavimento bagnato non adeguatamente segnalato, non comporta necessariamente ed immediatamente la responsabilità del condominio, ma potrebbe portare ad una responsabilità diretta di Tizio per gli eventuali ruzzoloni di vicini o estranei entrati e scivolati sulle parti bagnate.
E se fosse lo stesso Tizio, durante quel suo intervento di pulizia, a cadere e farsi male? Il condominio potrebbe essere chiamato ai danni?
Se per chiamata al risarcimento intendiamo fare riferimento una ipotesi di responsabilità per danni da cose in custodia, non la si può escludere a priori.
Sicuramente il condomino che abbia preso l'iniziativa di pulire non potrà invocare la violazione di norme attinenti la sicurezza sui luoghi di lavoro. Motivo? Pulire casa propria (le scale condominiali ne rappresentano una condivisa estensione) di propria iniziativa non rende il condominio un luogo di lavoro.
Condominio parziale, assegnazione del servizio di pulizie ad un'unica impresa
