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Le scale sono parti di proprietà comune a tutti i condomini a meno che non sia stabilito il contrario
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Le scale sono parti di proprietà comune a tutti i condomini a meno che non sia stabilito il contrario

Spese di manutenzione delle scale, si deve pagare anche se non si usano mai le scale.

Avv. Alessandro Gallucci  

Salve, sono proprietario di un locale commerciale in un edificio in condominio. Il mio locale non ha accesso all’androne comune.

Esso ha un accesso diretto alla pubblica via dai portici che fanno parte del condominio; nei giorni scorsi l’assemblea ha deliberato le spese di manutenzione delle scale.

L’amministratore mi ha mandato una lettera chiedendomi di partecipare alle spese. Secondo me non è giusto, io quelle scale non le uso mai.

Che cosa mi consigliate di fare?

Questo è uno dei classici quesiti che ci giungono, solitamente, quando in un condominio si delibera la ristrutturazione delle scale comuni.

In tale contesto in molti prendono spunto da quanto afferma il terzo comma dell’art. 1123 c.c. per giustificare la loro intenzione di non pagare.

Che cosa dice tale norma?

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (art. 1123, terzo comma, c.c.)

Davvero si può credere che un’unità immobiliare ubicata nello stesso edificio in cui sono presenti le scale possa essere considerata estranea alla proprietà di quella parte comune per il solo fatto che il titolare della medesima non le usa quasi mai?

Secondo il costante e consolidato orientamento espresso dalla Corte di Cassazione, la risposta è negativa.

Si legge in più di una sentenza resa dagli ermellini, in materia di proprietà delle scale, che “ le scale, come i pianerottoli quali componenti essenziali di esse, elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani o porzioni di piano in proprietà esc lusiva e mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza di copertura, anche al fine di provvedere alla loro conserv azione, tali beni hanno natura di beni comuni ex art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari dei negozi con accesso dalla strada, essendo anch'essi interessati ad usufruire delle scale, e quindi dei pianerottoli, perchè interessati alla conservazione (e manutenzione) della copertura dell'edificio della quale anch'essi godono” (Cass. 15444/2007, in senso conf. Da ultimo Cass. 21886/12).

Per completezza è bene ricordare che le spese di manutenzione delle scale devono essere ripartite tra i condomini ai sensi dell’art. 1124 c.c., rubricato,Manutenzione e ricostruzione delle scale, che recita:

Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

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