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Pianerottoli e corridoi di accesso agli appartamenti sono parti comuni come le scale
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Pianerottoli e corridoi di accesso agli appartamenti sono parti comuni come le scale

Ecco perchè scale, pianerottoli e corridoi sono parti comuni

Avv. Alessandro Gallucci  

Quando parliamo di parti comuni di un edificio in condominio e facciamo automaticamente riferimento all'art. 1117 c.c. dobbiamo ricordare a noi stessi, in modo che diventi un pensiero automatico, che quell'articolo contiene un'elencazione meramente esemplificativa di parti, servizi ed impianti che devono considerarsi comuni (Cass. 13 marzo 2009 n. 6175).

Quell'elencazione, che per molti rappresenta una presunzione di condominialità (in contrasto con il concetto di presunzione si veda Cass. SS.UU. 7449/93), dev'essere sempre letta alla luce dei titoli (ossia atti d'acquisto e regolamento contrattuali trascritto) ed della funzione dei beni.

=> Presunzione di condominialità: chi decide?

Entrambi questi elementi possono allargare o restringere l'elenco. Se per titoli si comprende facilmente come (basta scrivere ciò che è comune), più difficile comprendere come inquadrare il concetto di bene funzionale al servizio comune.

Portiamo un esempio a suo tempo utilizzato dalla Cassazione per comprendere il concetto di funzione e il suo potere di espungere dai beni che si considerano comuni, proprio un parte dell'edificio menzionata dall'art. 1117 c.c. (nella formulazione pre e post riforma).

Si legge in sentenza che “come esempio chiarificatore può considerarsi l'ipotesi di una scala che serva per accedere a un solo appartamento dell'edificio condominiale. Non può dubitarsi che essa sia di proprietà esclusiva del titolare di questa unità immobiliare, ma non perché la sua destinazione particolare superi la presunzione legale di comunione, bensì in quanto in tale caso la scala per le sue caratteristiche strutturali non rientra proprio nell'ambito delle cose comuni di cui all'art. 1117 del codice civile”(Cass. SS.UU. 7 luglio 1993, n. 7449).

=> Rimaniamo proprio in “zona scale”, quasi sempre sono completate dai così detti pianerottoli ed in alcuni casi da veri e propri corridoi di accesso ad una o più unità immobiliari.

Pianerottoli e corridoi non sono menzionati nell'art. 1117 c.c. e, non senza alcuna logica, qualcuno potrebbe dire che la loro funzione è principalmente quella di consentire l'accesso alle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui essi servono, al fine d'invocare la ricorrenza del così detto condominio parziale (art. 1123, terzo comma, c.c.) ed essere così esonerato dalle spese che riguardano tali parti d'edificio.

Su entrambe queste parti degli stabili la Cassazione s'è pronunciata affermandone la condominialità (sui pianerottoli, quali zona di passaggio tra i piani oltre che luogo che consente l'accesso alle unità immobiliari, si veda Cass. 10 luglio 2007 n. 15444).

Quanto al corridoio, che più dei pianerottoli prestano il fianco all'obiezioni sopra citata, gli ermellini hanno affermato che “se da un lato può rendere plausibile il riferimento alla fattispecie del condominio parziale ex lege, (come individuato in alcune sentenze di questa corte (v.8136/04;9644/87;8233/90) in quanto per le sue caratteristiche strutturali e funzionali è destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell'edificio in condominio, cioè dei soli appartamenti di proprietà esclusiva ai quali si accede attraverso di esso (e sempre che in concreto non si possa configurare un "andito" ex art. 1117 c.c.); dall'altro lato si esclude per la parte finale del corridoio la configurabilità del condominio parziale, dal momento che tale parte non è dotata di autonomia rispetto alla parte anteriore del corridoio quantomeno come volume di spazio e di aria, nonché dal punto di vista estetico”. (Cass. 10 ottobre 2007, n. 21246).

Come dire: scale, pianerottoli e corridoi sono un tutt'uno e sono parti comuni, salvo diversa indicazione dei titoli.

Vedi anche: Le scale sono parti comuni a tutti i condomini, se il contrario non risulta dal titolo.

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