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Essere proprietari esclusivi delle scale non vuol dire essere anche proprietari del vano sottoscala
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Essere proprietari esclusivi delle scale non vuol dire essere anche proprietari del vano sottoscala

Sono proprietario esclusivo delle scale, ma non per forza delle sottoscale

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di condominio negli edifici, se assieme ad unità immobiliare sono anche cedute le scale che vi consentono l'accesso (dal piano terra fino al piano di riferimento), ciò non sta a significare che nella cessione di quella parte dell'edificio debba essere considerata implicitamente ricondotta anche la cessione del così detto sottoscala.

Il sottoscala, infatti, rappresenta un'entità autonoma rispetto alle prime e, di conseguenza, in assenza di specifiche disposizioni in merito, lo stesso dev'essere considerato condominiale o, ove possibile, di proprietà esclusiva di altri condomini.

Questa, nella sostanza, la decisione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 28350 resa il 18 dicembre 2013.

Scale condominiali.
Le scale, per espressa previsione dell'art. 1117 c.c. sono parti comuni. Alle scale devono essere equiparati i pianerottoli.

Quand'è stata chiamata a pronunciarsi in materia di condominialità di scale e pianerottoli, la Corte di Cassazione ha avuto modo di specificare che "le scale, come i pianerottoli quali componenti essenziali di esse, elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva e mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza di copertura, anche al fine di provvedere alla loro conservazione, tali beni hanno natura di beni comuni ex art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari dei negozi con accesso dalla strada, essendo anch'essi interessati ad usufruire delle scale, e quindi dei pianerottoli, perché interessati alla conservazione (e manutenzione) della copertura dell'edificio della quale anch'essi godono (v. sent. 761/79)" (così Cass. 10 luglio 2007 n. 15444).

Chiaramente il titolo, ossia gli atti d'acquisto ed i regolamenti contrattuali, possono giungere a conclusioni differenti.

Così è del tutto legittima la previsione contrattuale che preveda la cessione delle scale al proprietario dell'ultimo piano. Ciò chiaramente avviene soprattutto nei piccoli condomini, oppure nei condomini minimi e prevede, necessariamente, la costituzione di servitù di passaggio a favore, ad esempio, dei comproprietari di tetto e lastrico solare.

E' evidente che la cessione delle scale possa avvenire:

  • al momento della formazione del condominio e quindi al momento della cessione di almeno un'unità immobiliare da parte dell'originario unico proprietario;
  • successivamente ma solamente con il consenso di tutti i condomini.

Come si diceva in principio, cessione delle scale non significa automatica cessione del vano sottoscala.

In tal senso di recente, e sulla scorta di precedenti pronunciamenti in materia, è stato affermato che "nella ipotesi in cui un condomino risulti proprietario esclusivo della rampa di scale accedente al suo appartamento, la parte di area sottostante le scale non può ritenersi idonea a costituire, con esse, una entità unica ed inseparabile (così da rendere non predicabile la ipotesi che il dante causa del detto condomino, nell'alienare la proprietà delle scale, abbia potuto escludere dalla vendita la superficie sottostante), postulando il concetto di incorporazione, al pari di quello di accessione, una unione fisica e materiale del manufatto rispetto suolo (o, in ogni caso, l'impossibilità di utilizzare il suolo stesso come entità autonoma rispetto al manufatto), ciò che non è lecito affermare con riguardo ad una superficie (libera) sormontata da una rampa di scale". (così Cass. Sez. 2 n.8717/1997)" (Cass. 18 dicembre 2013 n. 28350).

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