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Un condòmino può essere direttore dei lavori?

Condòmino direttore dei lavori, il caso.
Avv. Alessandro Gallucci 

Il direttore dei lavori è una figura fondamentale nell'ambito della esecuzione di opere di manutenzione, specie se di natura straordinaria.

La nomina di un direttore dei lavori, vedremo dopo la definizione compiuta, non è obbligatoria. Il committente, se ritiene di avere le competenze tecniche necessarie può seguire egli stesso l'andamento dei lavori.

È il caso dell'ingegnere, dell'architetto o del geometra che, per il caso di lavori di manutenzione della propria abitazione, pur senza assumere formalmente la carica di direttore dei lavori decidono di seguire l'andamento dell'appalto.

E nel caso di lavori in condominio? Uno dei condòmini può essere formalmente nominato direttore dei lavori?

Ce lo chiedo un nostro lettore che scrive:

"Gentile Redazione, ho una domanda. Nel mio condominio abbiamo deciso di rifare la facciata. Uno dei condòmini, vivo in uno stabile di 6 appartamenti, è ingegnere, sta già facendo eseguire lavori della casa appena comprata, e ha detto che seguirebbe anche il cantiere condominiale, domandando un compenso inferiore visto che si tratta di questione che lo interessa anche direttamente.

L'amministratore si è detto neutrale rispetto alla questione, mentre un vicino adombra il conflitto d'interessi e comunque dice che per legge dovrebbe farlo gratuitamente.

Voi che cosa ne pensate?"

Il conflitto d'interessi ci pare potenziale e limitato al caso, per carità non di scuola, di errori nell'espletamento dell'incarico.

Andiamo per ordine.

Condòmino direttore dei lavori, il conflitto d'interessi

Il primo aspetto che ci pare doveroso considerare è quello della definizione della figura del direttore dei lavori.

Esso viene definito dalla dottrina come "un rappresentante del committente con riferimento alle manifestazioni di volontà contenute in ambito strettamente tecnico, con poteri d'ingerenza, pari a quelli del committente, finalizzati alla buona realizzazione dei lavori." (Caringella - De Marzo, Manuale di diritto civile, Giuffré 2007).

In questo contesto, di rappresentanza tecnica, va considerata la questione del conflitto d'interessi.

Per conflitto d'interessi s'intende quella situazione concreta ed attuale di contrasto tra le posizioni di una parte, meglio le situazioni giuridiche soggettive che la riguardano, con quelle di un'altra. La legge, non senza critiche, esclude la possibilità di delegare l'amministratore in sede assembleare anche proprio per evitare situazioni di conflitto d'interessi.

In ambito condominiale non mancano situazioni in cui l'interesse di un condòmino può confliggere con quello degli altri. Si pensi al caso dell'uso individuale di un bene comune: ogni valutazione di questa forma d'uso da parte di chi la pratica, se non condivisa dagli altri condòmini è evidente in conflitto con quella che chiamiamo volontà collettiva.

Nel caso della direzione dei lavori, data qui per richiamata la definizione sopra fornita, ci pare del tutto evidente che nessuno conflitto possa adombrarsi il capo all'eventuale condòmino direttore dei lavori.

Svolte queste considerazioni, dunque, riteniamo di poter affermare che il condòmino possa assumere l'incarico di direttore dei lavori. Per la sua nomina, per relationem, sono necessarie le stesse maggioranze previste per i lavori che si andranno a deliberare.

Condòmino direttore dei lavori, nessuna presunzione di gratuità

Non ci pare abbia fondamento alcuno la considerazione del condòmino vicino del nostro lettore in merito alla gratuità dell'incarico.

Quando si è posto il problema della natura onerosa o gratuita dell'incarico di amministratore, indipendentemente dal fatto che questi sia o meno un condòmino, la Corte di Cassazione ha affermato che l'incarico si presume oneroso, come ogni mandato, salvo differente pattuizione tra le parti.

Quello di direttore dei lavori è incarico rientrante nell'ambito della prestazione d'opera intellettuale, con caratteristiche anche derivabili dal mandato. La legge al riguardo non menziona la gratuità, in nessun caso, nemmeno se l'incarico è assolto anche solo in parte nel proprio interesse.

Il contratto di amministrazione di condominio non costituisce prestazione d'opera intellettuale, o sì?

Il condòmino direttore dei lavori, dunque, salvo il caso in cui intenda assolvere l'incarico pro bono, avrà diritto ad essere retribuito, nella misura concordata col cliente.

Condòmino direttore dei lavori, stesse responsabilità

Come un qualunque direttore dei lavori, anche il condòmino-direttore dei lavori è soggetto alla responsabilità professionale per l'incarico assunto.

Direttore dei lavori condominiali

Al riguardo la Corte di Cassazione, in più occasioni, ha avuto modo di affermare che "il direttore dei lavori per conto del committente presta un'opera professionale in esecuzione di una obbligazione di mezzi e non di risultati, ma, essendo chiamato a svolgere la propria attività in situazioni involgenti l'impiego di particolari e peculiari competenze tecniche, deve utilizzare le proprie risorse intellettive ed operative per assicurare, relativamente all'opera in corso di realizzazione, il risultato che il committente - preponente si aspetta di conseguire, onde il suo comportamento deve essere valutato non con riferimento al normale concetto di diligenza, ma alla stregua della "diligentia quam" in concreto; che rientrano pertanto nelle obbligazioni del direttore dei lavori l'accertamento delle conformità sia della progressiva realizzazione dell'opera al progetto, sia delle modalità dell'esecuzione di essa al capitolato e/o alle regole della tecnica, nonché l'adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell'opera, e segnalando all'appaltatore tutte le situazioni anomale e gli inconvenienti che si verificano in corso d'opera" (Cass. 27 gennaio 2012 n. 1218).

Come dire: se si è assunto l'impegno a prestare la propria opera bisogna farlo diligentemente, la qualità di condòmino è indifferente rispetto alla valutazione della responsabilità.

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