La vicenda. Un condomino impugna una delibera condominiale deducendo l' inopponibilità di una clausola del regolamento considerato che lo stesso non era allegato al contratto di acquisto della propria unità immobiliare, né tantomeno era stato sottoscritto e approvato dalla ricorrente.
Il ricorrente, inoltre, ha dedotto che la clausola che prevedeva l'irrogazione di una sanzione in caso di violazione del decoro architettonico, era nulla, poiché regolamento non era stato sottoscritto da tutti i condomini, conseguendone la nullità del deliberato successivo.
Il condominio, invece, ha dedotto che il regolamento condominiale era opponibile malgrado non fosse stato trascritto e che lo stesso regolamento era stato consegnato al ricorrente che ne aveva riconosciuto la sua validità per facta concludentia non avendo eccepito alcunché dopo averne preso visione.
La sentenza. Il Tribunale di Cassino ha respinto il ricorso soffermandosi sulla validità delle clausole regolamentari che impongono sanzioni. A tal proposito il provvedimento ha precisato, in primo luogo, che la "deliberazione dell'assemblea è valida rientrando nei suoi poteri sia l'approvazione del regolamento di condominio, ai sensi dell'art. 1138 c.c., sia le connesse sanzioni di cui all'art. 70 disp. Att.c.c."
In merito alla differenza fra clausole di natura contrattuale e quelle regolamentari la pronuncia in commento si riporta ad un principio già ampiamente chiarito dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui "le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare; ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 c.c. comma secondo" (Cass. 9877/2012).
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Riguardo invece alla possibilità che il regolamento condominiale, anche di natura non contrattuale, possa prevedere sanzioni per la tutela del decoro architettonico la Cassazione ha già chiarito "Il regolamento di condominio, quali che ne siano l'origine ed il procedimento di formazione e, quindi, anche quando non abbia natura contrattuale, a mente dell'art. 1138, comma primo, cod. civ., può ben contenere norme intese a tutelare il decoro architettonico dell'edificio condominiale che, a tale fine, siano suscettibili di incidere anche sulla sfera del dominio personale esclusivo dei singoli partecipanti, nei limiti in cui ciò si riveli necessario in funzione della salvaguardia del bene comune protetto.
Più in particolare, può ad esempio vietare quegli interventi modificatori delle porzioni di proprietà individuale che, riflettendosi su strutture comuni, siano passibili di comportare pregiudizio per il decoro anzidetto" (sent. 8731/1998).
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